Bất động sản Việt Nam 2021: Sốt đất khắp nơi, giá tăng chóng mặt

2021 tiếp tục là một năm sóng gió của kinh tế Việt Nam khi đại dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp. Tuy vậy, khác với cảnh ảm đạm của những lĩnh vực như nhà hàng, khách sạn, du lịch, hàng không...thị trường bất động sản lại náo nhiệt khi chứng kiến nhiều đợt sốt đất và ghi nhận những cuộc ngã giá chấn động.

Sốt đất khắp nơi

Ngay đầu năm, thời điểm tháng 2 và tháng 3/2021, sốt đất diện rộng đã diễn ra từ Bắc vào Nam. Đây được coi là “cơn sốt” có nhiệt độ lớn nhất năm khi tại hàng loạt khu vực, giá đất tăng chóng mặt, có nơi tăng gần 50%. 

Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng. Cục bộ một số nơi tăng mạnh hơn, điển hình nhất là các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%); Hòa Bình (46%); Bắc Ninh (20%); Hưng Yên (26%)...

Khắp từ Bắc vào Nam, dễ dàng gặp cảnh người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Ở nhiều địa phương, nhiều môi giới tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án nhằm "câu" khách. Những hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: đất rừng, đất ruộng, vườn…cũng xuất hiện. "Cò mồi" thường xuyên tụ tập, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày.

Nguyên nhân chính của tình trạng sốt đất là nhiều thông tin quy hoạch được đưa ra trong quý I/2021. Điển hình như ngay sau khi xuất hiện tin đồn Bình Phước chuẩn bị xây dựng sân bay lưỡng dụng tại xã An Khương, huyện Hớn Quản, biển mua bán đất đã mọc lên như nấm, rao bán ào ạt ngay bên lề đường.

Chưa đầy một tháng sau, xã Thiện Nghiệp, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận lại trở thành điểm nóng về “sốt đất”. Từng tốp xe ô tô chở nhà đầu tư đổ về đây săn đất khi có thông tin dự án sân bay Phan Thiết sắp khởi công.

Đến quý II, giá đất bắt đầu lắng xuống và gần như “nguội hẳn” do Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương có chỉ đạo quản lý, công khai thông tin, cảnh báo cho nhà đầu tư và nhất là do dịch COVID-19 bùng phát trên diện rộng, điển hình là ở Bắc Giang, Bắc Ninh.

Đầu quý III, giá đất giảm sâu do ảnh hưởng của làn sóng COVID-19 lần thứ 4 ở phía Nam trong khi phía Bắc thị trường đất nền dần phục hồi.

Tuy nhiên, từ cuối quý III đến nay, tình trạng “sốt đất” lại tái diễn.

Những ngày qua, giới đầu tư, cò đất đổ xô về huyện Trần Đề và thị xã Vĩnh Châu (Sóc Trăng) săn đất khiến giá nóng lên từng ngày. Đất ruộng lúa, đất nuôi trồng thủy sản ở khu vực này được hét hàng tỉ đồng mỗi công (1.000 m2), gấp đôi so với 3 tháng trước. 

Hay như tại Khánh Hòa, sốt đất cũng bùng phát sau một thời gian dài im ắng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, cơn sốt đất cuối năm 2021 sẽ “sớm tàn” dù đang sôi động, do thiếu cơ sở nền tảng, chỉ dựa trên niềm tin của nhà đầu tư về thị trường sau dịch. Ngoài ra, cơn sốt này cũng chỉ là “ảo” do các nhóm đầu cơ liên kết để “thổi giá” nhằm tạo dư địa để khi thị trường nóng lên sẽ tung hàng rồi hưởng lợi. 

Chấn động đấu giá đất

Trong một năm, khi giao dịch bất động sản gần như “đóng băng” vì ảnh hưởng của dịch bệnh thì những thông tin về những cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vào tháng cuối năm đã bất ngờ làm “nóng” dư luận.

Ngày 11/12/2021, bốn lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng diện tích 30.000 m2 đã được UBND TP.HCM tổ chức bán đấu giá thành công thu về 37.346 tỷ đồng, vượt xa giá mức khởi điểm 5.300 tỷ đồng.

Đáng chú ý nhất là cuộc trả giá căng thẳng cho lô đất 3-12 có diện tích 10.059m2. Từ mức khởi điểm 2.942 tỷ đồng, sau 70 lần trả giá một doanh nghiệp đã sở hữu khu đất này với mức giá 24.500 tỷ đồng. Tính ra, mỗi mét vuông lô đất có giá lên đến hơn 2,4 tỷ đồng.

Chủ nhân của lô đất này là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Mức giá 24.500 tỷ đồng mà Tân Hoàng Minh chấp nhận bỏ ra để sở hữu lô đất vàng khiến cả thị trường choáng váng. Đây có thể xem là mức giá kỷ lục cho một m2 đất tại Việt Nam hiện nay. Các chuyên gia dự tính, giá đất "trên trời" 2,4 tỷ/m2 trong cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm của Tân Hoàng Minh sẽ đẩy giá mỗi căn hộ lên khoảng 42,9 tỷ đồng. Điều này có nghĩa cú đấu giá chấn động này sẽ ảnh hưởng đến mọi phân khúc nhà ở, khiến giấc mơ sở hữu nhà giá rẻ của người nghèo thêm xa vời. Bởi lẽ, khi xác lập giá đất 2,4 tỷ đồng/m2, mặt bằng giá sẽ nhanh chóng tăng đột biến.

TP Thủ Đức được thành lập, giá đất tăng phi mã

Cuối tháng 12/2020, TP. Thủ Đức thuộc TP.HCM được thành lập. Ngay lập tức, thị trường bất động sản chứng kiến một mức giá nhà đất tại khu vực này tăng cao một cách chóng mặt. Đặc biệt là khu vực trung tâm hành chính của TP. Thủ Đức.

Thời điểm đầu năm 2021, từ sau khi lên thành phố, giá đất tại Thủ Đức đã tăng khoảng 30-50% tùy từng khu vực. Trong khi, mức cao nhất ghi nhận cuối năm 2019 vào khoảng 35 triệu đồng/m2, nhưng nay mức thấp nhất cũng đã là 40 triệu đồng/m2. Còn mức giá chung cư trung bình đã vọt lên 60 triệu đồng/m2. Các dự án mới thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ gắn mác 6 sao hiện có giá 100-160 triệu đồng/m2, nhưng cung vẫn không đủ đáp ứng cầu.

Ngoài căn hộ chung cư, giá đất nền tại TP. Thủ Đức cũng đã tăng cao. 

Đáng chú ý, giá phân khúc nhà liền thổ, shophouse tại TP. Thủ Đức đã được “đội” lên rất cao, từ mức dưới 100 triệu đồng/m2 năm 2019, đến nay đều ở ngưỡng trên 200 triệu đồng/m2, tức tăng hơn gấp đôi, nhà liền kề tại khu vực này cũng đều chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Chuyên gia đánh giá, có nhiều yếu tố khiến giá bất động sản tại TP. Thủ Đức tăng cao, đó là quy hoạch thành lập “thành phố trong lòng thành phố”, điều này kéo theo mức độ đầu tư, ngân sách vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giao thông gia tăng; nguồn cung dự án mới ở TP. HCM nói chung và Thủ Đức nói riêng rất hạn chế; quỹ đất khu vực xung quanh quận 2 cũ, quận Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 3 ngày càng hạn hẹp, trong khi Thủ Đức được hưởng lợi nằm sát với quận 1 và quận 3 - nơi mặt bằng giá đất đã được neo cao từ trước.

Cơn sốt điên cuồng san rừng, bán đất ở Lâm Đồng

Khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Lâm Đồng bỗng "nóng sốt" khi nhiều cá nhân, doanh nghiệp tập trung đổ về "gom" đồi trọc để phân lô, bán đất nền. Giá bất động sản Lâm Đồng cũng vì vậy tăng gấp nhiều lần so với trước đó, biến tỉnh trở thành địa phương "sốt đất" ở khu vực Nam Tây Nguyên.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu đánh giá đúng bản chất thì "sốt đất" tại đây đang rơi vào tình trạng “sốt ảo”, khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro.

Bởi lẽ, "cơn sốt đất" tại Lâm Đồng thực chất là do các hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bằng cách quảng cáo dưới hình thức là "dự án bất động sản". Để được phân lô, tách thửa, các cá nhân/doanh nghiệp lách luật bằng cách tự nguyện "hiến đất làm đường".

Tại nhiều khu đất, dù chưa được chính quyền địa phương chấp thuận, những cá nhân này vẫn bất chấp, "vẽ đường" và thực hiện giao dịch để thu lợi cá nhân. 

Một kịch bản chung được các doanh nghiệp sử dụng là dùng danh nghĩa cá nhân để gom mua đất nông nghiệp với số lượng lớn. Sau khi có đất, họ “lách luật” bằng cách làm đơn xin hiến đất làm đường, xin xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong các thửa đất nông nghiệp, từ đó lắp điện, nước để hình thành nhiều “dự án” với hàng trăm lô đất đem bán.

Kịch bản này thường được áp dụng vì quy trình thủ tục để phê duyệt một dự án phải do UBND cấp tỉnh phê duyệt và qua rất nhiều sở, ngành, cơ quan chức năng xem xét, tham mưu. Vì vậy, thời gian triển khai dự án mất nhiều năm mới xong thủ tục.

Trong khi đó, việc tự xin tách thửa chỉ qua chính quyền cấp xã, huyện nên thời gian nhanh và đỡ tốn kém chi phí hơn rất nhiều. Chưa kể, khi lập dự án thì hệ số sử dụng đất dành cho xây dựng chỉ còn khoảng 45-55%, còn "chiêu" hiến đất làm đường để phân lô thì hệ số đất xây dựng có thể lên tới 80%.

VTC News đã đăng tải loạt bài "Cạo sạch màu xanh, phù phép đưa 'rừng' bê tông lên đồi 41ha ở Lâm Đồng" nêu tình trạng quả đồi 41ha bị băm nát, trơ màu đỏ quạch, phân thành hàng nghìn nền đất để bán với tên gọi khu nghỉ dưỡng Sun Valley.

Như đại đa số công trình khác tại Lâm Đồng, khu nghỉ dưỡng Sun Valley cũng được Khải Hưng Corp áp dụng mô-típ "hiến đất làm đường" để phục vụ sản xuất nông nghiệp. Sau đó lại "đúng quy trình" xin tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở để bán. Giá bán hiện tại đã lên tới 10 triệu đồng/m2 với các nền đất có diện tích từ 250-1.000m2.

Sự việc khiến không ít người dân phẫn nộ khi mảng xanh của thủ phủ trà dần biến mất, tình trạng sốt đất ảo vì thế cũng đang xảy ra. Thế nhưng, trong báo cáo của UBND huyện Bảo Lâm, đơn vị này vẫn tiếp tục đề xuất cho các cá nhân/doanh nghiệp thực hiện xẻ đồi, phân lô.

Tương tự, tại xã B'Lá, "dự án" khu nghỉ dưỡng sinh thái The Tropicana Garden 1-2 nằm lọt thỏm giữa rừng thông được quy hoạch hoàn toàn đất ở khiến nhiều người đặt dấu chấm hỏi. Con đường đất đỏ dẫn xuyên rừng thông là lối đi duy nhất vào "dự án" The Tropicana Garden 2.

Giá đất tăng, 80% sàn bất động sản vẫn ngừng hoạt động

Một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản 2021 là dù giá tăng, sốt đất tại nhiều nơi, nhưng lượng giao dịch nhà đất lại sụt giảm nghiêm trọng, 80% sàn giao dịch bất động sản ngừng hoạt động.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến quý III/2021, lượng giao dịch bất động sản chỉ bằng 80% so với cùng kỳ năm trước. Năm 2021, có khoảng 80% các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian môi giới phải ngừng hoạt động, đóng cửa. 

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tính đến hết quý III/2021, có tới 28% sàn giao dịch có nguy cơ giải thể, phá sản; 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, rất cần sự hỗ trợ của chính sách vĩ mô, cộng đồng và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ, nhưng không cao. 

Dịch bệnh kéo dài khiến doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn như: kế hoạch kinh doanh bị phá vỡ, nhiều đơn vị chỉ đặt mục tiêu đạt được 50% kế hoạch đặt ra, doanh thu bán hàng sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, chi phí đầu vào tăng dẫn đến hiệu quả hoạt động sẽ bị giảm sâu.

Ngoài ra, kế hoạch triển khai thi công xây dựng công trình đều bị ảnh hưởng, tiến độ chậm đi. Trong khi đó, giá cả nguyên vật liệu tăng, làm chi phí đầu vào cho các công trình tăng. Chưa kể, dịch bệnh cũng gây biến động về nguồn lao động phục vụ công trường, khó tìm kiếm công nhân.

Áp lực về dòng tiền, vay trả nợ cũng là gánh nặng rất lớn do đa phần chủ đầu tư đều dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ huy động lớn.

Những phân khúc ngược dòng

Đã từng có những lo ngại về sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp khi mà những ổ dịch lớn bùng phát lại diễn ra tại những “thủ phủ” công nghiệp hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Bắc Ninh, Bình Dương. Tuy nhiên, nhờ công tác rà soát F0 và cách ly hiệu quả cùng nhiều chính sách thực hiện “mục tiêu kép” khiến bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có kết quả tăng trưởng đầy lạc quan.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, 9 tháng đầu năm 2021, thị trường chào đón một số khu công nghiệp (KCN) mới được thành lập và nhiều dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu đi vào hoạt động. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng Kinh tế trọng điểm (KTTĐ) miền Bắc vẫn duy trì ổn định, trong đó, Bắc Ninh và Hà Nội tiếp tục là hai thị trường dẫn đầu toàn khu vực.

Vệc hạn chế đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá thuê ít leo thang hơn so với giai đoạn 2018 - 2020. Trung bình, giá thuê đất tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 USD/m2. Giá tại Hà Nội cao nhất với giá đạt 129 USD/m2. 

Trong khi đó, tuy hoạt động du lịch - nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề bởi COVID-19 nhưng các sản phẩm bất động sản du lịch vẫn duy trì trạng thái sôi động, thu hút hoạt động đầu tư, bởi các nhà đầu tư vẫn đánh giá cao tiềm năng phát triển của kinh tế du lịch ở Việt Nam. 

10 địa phương có hoạt động giao dịch bất động sản du lịch mạnh nhất cả nước là Quảng Ninh, Thanh Hóa, Quảng Bình, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu và Phú Quốc. 

Khách chuộng mua bán nhà online 

Do ảnh hưởng của dịch COVID-19 nên phương thức mua bán, giao dịch nhà đất năm 2021 cũng có xu hướng chuyển biến rõ rệt. Từ việc người mua phải đến tận nơi để xem xét thì nay, bằng sự phát triển của công nghệ, người mua có thể ở nhà vẫn xem được hình ảnh chi tiết về vị trí, hiện trạng lô đất.

Trong năm qua có hàng trăm sự kiện giới thiệu sản phẩm bất động sản trực tuyến, hàng chục lễ mở bán online được giới thiệu và hàng ngàn căn hộ, nhà phố... đã được giao dịch trực tuyến thành công qua các nền tảng số, website bán hàng. 

Rất nhiều công nghệ đã được giới thiệu và triển khai tại thị trường Việt Nam trong 2 năm trở lại đây. Một số công nghệ thường xuyên được áp dụng có thể kể đến công nghệ AR: 3D scanning, Story Teller, Google street view, HomeStaging, Gurulen; Blockchain, platform online; Công nghệ VR trong sự kiện mở bán, nhà mẫu ảo; Công nghệ AI trả lời tin nhắn, box tự động...