(VTC News) - Kết quả nghiên cứu của CBRE cho thấy, khung giá đất dự án cao nhất tại Phú Quốc có thể lên tới 500 USD/m2.
Thiếu khách sạn hạng sang
Lượng khách du lịch đến Phú Quốc gia tăng liên tục trong những năm gần đây, trung bình tăng khoảng 24% trong bảy năm qua. Năm 2013 hòn đảo này đã thu hút 622.479 lượt khách du lịch, trong đó khách nội địa chiếm tới 80%. Lượt khách nội địa đến Phú Quốc năm 2013 tăng gấp đôi so với năm 2012 nhờ sự hoạt động của sân bay mới với năng lực vận chuyển tăng 60%.
Mặc dù lượng khách du lịch tăng, nhưng phần lớn các cơ sở lưu trú tại Phú Quốc là các nhà nghỉ và khách sạn nhỏ lẻ. Trong tổng số 100 cơ sở lưu trú với 2.900 phòng hiện hữu tại Phú Quốc, chỉ có 15 khách sạn với 952 phòng được CBRE coi là đạt tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm bốn khách sạn 4 sao hạng sang (206 phòng), sáu khách sạn 4 sao tiêu chuẩn (580 phòng) và năm khách sạn 3 sao hạng sang (166 phòng). Hiện tại chưa có khách sạn 5 sao nào ở Phú Quốc.
Tuy nhiên, so với các thành phố du lịch lớn như Phan Thiết, Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng và thậm chí so với hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM, thị trường khách sạn cao cấp tại Phú Quốc có kết quả hoạt động tốt nhất.
Doanh thu trên phòng (RevPAR – Revenue per Available Room) trung bình của hai khách sạn cao cấp nhất tại Phú Quốc trong năm 2013 là 124 USD, trong khi “thủ đô resort” Mũi Né chỉ đạt mức 115.80 USD, TP.HCM đạt 123.20 USD và thủ đô Hà Nội đạt mức 102.27 USD.
Về giá phòng đạt được, khối khách sạn 4 sao hạng sang tại Phú Quốc đạt trung bình 180-200 USD một đêm. Trong khi đó khách sạn 4 sao tiêu chuẩn với khách hàng mục tiêu là khách nội địa chỉ đạt giá phòng khoảng 50-100 USD, thấp hơn so với mức trung bình của khối khách sạn 3 sao hạng sang.
Giá đất cao nhất 500 USD/m2
Do có “sức hút” lớn từ du lịch, nên giá đất dự án tại Phú Quốc nơi cao nhất lên tới 500 USD/m2.
CBRE ước tính, một khu đất ven biển rộng khoảng 3ha trong thị trấn Dương Đông; mất khoảng 15 phút đi đến Sân bay quốc tế Phú Quốc; đã có giấy phép đầu tư phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng có thể có giá chào bán lên tới 500USD/m2.
Một khu đất khác với vị trí tương tự, đã có giấy phép đầu tư, nhưng diện tích lớn gấp 4 lần khu đất nêu trên, chỉ có giá chào bán khoảng 200USD/m2.
Đối với các khu đất chưa được phê duyệt giấy phép đầu tư, giá chào bán có thể giảm chỉ còn khoảng 50USD/m2.
Nhìn chung, theo CBRE, giá chào bán các khu đất ven biển dao động trong khoảng 100 – 200 USD/m2 đối với các khu đất dự án khu vực Dương Đông, các khu đất xa hơn sẽ có giá chào bán thấp hơn.
Kết quả nghiên cứu của CBRE cho thấy, giá đất ở Phú Quốc dao động tùy thuộc vào vị trí và diện tích khu đất, chiều dài bờ biển và yếu tố pháp lý.
Các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu nghỉ dưỡng đang được giới đầu tư săn lùng nhiều nhất với mức giá cao nhất.
Thậm chí, ngay cả đối với các khu đất ven biển, giá đất tại một số khu vực biển cao hơn nhiều so với các bãi khác.
Giá đất ở Hàm Ninh thấp do biển khu vực này bị lún và nhiều bùn, trong khi đó các khu đất dọc Bãi Trường trong thị trấn Dương Đông có thể có giá cao gấp 20 lần. Bên cạnh đó, vị trí gần sân bay cũng là một yếu tố làm tăng giá đất.
Một điều khiến cho việc xây dựng các khách sạn, khu nghỉ dưỡng ở Phú Quốc có giá cao là do chi phí xây dựng cao.
Nếu một khách sạn 5 sao thấp tầng trong đất liền chi phí xây dựng dao động từ 1,000 - 1,500 USD/m2, phụ thuộc vào chất lượng nguyên vật liệu xây dựng, tên tuổi của nhà thầu và nhà tư vấn.
Đối với các dự án tại Phú Quốc, do phải tính thêm chi phí vận chuyển một vài loại nguyên vật liệu xây dựng từ đất liền ra đảo, chi phí xây dựng có thể tăng thêm 20-30%.
Điện, nước, đồ ăn đều đắt
Việc vận hành một dự án trên đảo như Phú Quốc có thể tốn nhiều chi phí hơn trên đất liền do chi phí điện nước cao hơn. Trước năm 2014, một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc được phép mua điện từ nhà máy điện Phú Quốc với giá 9.300 VND/KWh trong mười giờ đầu tiên trong một ngày; 14 giờ còn lại phải dùng máy phát điện chạy bằng dầu diesel với chi phí 12.500 VND/KWh.
Chi phí điện do đó chiếm tới 12-15% doanh thu của một khu nghỉ dưỡng, trong khi thông thường nó chỉ chiếm khoảng 6-8% cho một khách sạn tương đương ở đất liền. Cho dù phải trả một chi phí cao như thế, nguồn cung cấp điện tại Phú Quốc cũng không đủ dùng và đó là một trong những nhân tố chính ảnh hưởng đến sự phát triển của Phú Quốc.
Hiện tại khi Đảo Phú Quốc đã được kết nối được với lưới điện quốc gia thông qua đường cáp ngầm dưới đáy biển nối với thị xãHà Tiên, doanh nghiệp chỉ phải trả khoảng 1.509 VND/KWh, bằng một phần năm chi phí trước đây. Dự kiến chi phí năng lượng sẽ giảm đáng kể trong tổng chi phí.
Chi phí thực phẩm và nước uống (F&B) cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận chuyển nguyên liệu từ đất liền ra đảo cao. Chi phí F&B của một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc có thể chiếm từ 30-35% tổng doanh thu trong khi thông thường chi phí này chỉ chiếm 20-25% cho một khách sạn tương tự ở đất liền.
Sự thiếu hụt nguồn lao động có chất lượng, đặc biệt là nguồn lao động có thể giao tiếp tốt bằng tiếng Anh, là một vấn đề lớn đối với ngành du lịch ở Phú Quốc. Hiện nay có một sự canh tranh giữa các khách sạn cao cấp đối với nguồn lao động ở đây làm cho chi phí lao động trên hòn đảo này ở mức cao hơn so với bất kỳ thành phố nào ở Việt Nam.
Châu Anh
Thiếu khách sạn hạng sang
Lượng khách du lịch đến Phú Quốc gia tăng liên tục trong những năm gần đây, trung bình tăng khoảng 24% trong bảy năm qua. Năm 2013 hòn đảo này đã thu hút 622.479 lượt khách du lịch, trong đó khách nội địa chiếm tới 80%. Lượt khách nội địa đến Phú Quốc năm 2013 tăng gấp đôi so với năm 2012 nhờ sự hoạt động của sân bay mới với năng lực vận chuyển tăng 60%.
 |
| Siêu dự án tại Phú Quốc vì sao đắt đỏ? Ảnh: Châu Anh |
Mặc dù lượng khách du lịch tăng, nhưng phần lớn các cơ sở lưu trú tại Phú Quốc là các nhà nghỉ và khách sạn nhỏ lẻ. Trong tổng số 100 cơ sở lưu trú với 2.900 phòng hiện hữu tại Phú Quốc, chỉ có 15 khách sạn với 952 phòng được CBRE coi là đạt tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm bốn khách sạn 4 sao hạng sang (206 phòng), sáu khách sạn 4 sao tiêu chuẩn (580 phòng) và năm khách sạn 3 sao hạng sang (166 phòng). Hiện tại chưa có khách sạn 5 sao nào ở Phú Quốc.
Tuy nhiên, so với các thành phố du lịch lớn như Phan Thiết, Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng và thậm chí so với hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM, thị trường khách sạn cao cấp tại Phú Quốc có kết quả hoạt động tốt nhất.
Doanh thu trên phòng (RevPAR – Revenue per Available Room) trung bình của hai khách sạn cao cấp nhất tại Phú Quốc trong năm 2013 là 124 USD, trong khi “thủ đô resort” Mũi Né chỉ đạt mức 115.80 USD, TP.HCM đạt 123.20 USD và thủ đô Hà Nội đạt mức 102.27 USD.
Về giá phòng đạt được, khối khách sạn 4 sao hạng sang tại Phú Quốc đạt trung bình 180-200 USD một đêm. Trong khi đó khách sạn 4 sao tiêu chuẩn với khách hàng mục tiêu là khách nội địa chỉ đạt giá phòng khoảng 50-100 USD, thấp hơn so với mức trung bình của khối khách sạn 3 sao hạng sang.
Giá đất cao nhất 500 USD/m2
Do có “sức hút” lớn từ du lịch, nên giá đất dự án tại Phú Quốc nơi cao nhất lên tới 500 USD/m2.
CBRE ước tính, một khu đất ven biển rộng khoảng 3ha trong thị trấn Dương Đông; mất khoảng 15 phút đi đến Sân bay quốc tế Phú Quốc; đã có giấy phép đầu tư phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng có thể có giá chào bán lên tới 500USD/m2.
Một khu đất khác với vị trí tương tự, đã có giấy phép đầu tư, nhưng diện tích lớn gấp 4 lần khu đất nêu trên, chỉ có giá chào bán khoảng 200USD/m2.
Đối với các khu đất chưa được phê duyệt giấy phép đầu tư, giá chào bán có thể giảm chỉ còn khoảng 50USD/m2.
Nhìn chung, theo CBRE, giá chào bán các khu đất ven biển dao động trong khoảng 100 – 200 USD/m2 đối với các khu đất dự án khu vực Dương Đông, các khu đất xa hơn sẽ có giá chào bán thấp hơn.
Kết quả nghiên cứu của CBRE cho thấy, giá đất ở Phú Quốc dao động tùy thuộc vào vị trí và diện tích khu đất, chiều dài bờ biển và yếu tố pháp lý.
Các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu nghỉ dưỡng đang được giới đầu tư săn lùng nhiều nhất với mức giá cao nhất.
Thậm chí, ngay cả đối với các khu đất ven biển, giá đất tại một số khu vực biển cao hơn nhiều so với các bãi khác.
Giá đất ở Hàm Ninh thấp do biển khu vực này bị lún và nhiều bùn, trong khi đó các khu đất dọc Bãi Trường trong thị trấn Dương Đông có thể có giá cao gấp 20 lần. Bên cạnh đó, vị trí gần sân bay cũng là một yếu tố làm tăng giá đất.
Một điều khiến cho việc xây dựng các khách sạn, khu nghỉ dưỡng ở Phú Quốc có giá cao là do chi phí xây dựng cao.
Nếu một khách sạn 5 sao thấp tầng trong đất liền chi phí xây dựng dao động từ 1,000 - 1,500 USD/m2, phụ thuộc vào chất lượng nguyên vật liệu xây dựng, tên tuổi của nhà thầu và nhà tư vấn.
Đối với các dự án tại Phú Quốc, do phải tính thêm chi phí vận chuyển một vài loại nguyên vật liệu xây dựng từ đất liền ra đảo, chi phí xây dựng có thể tăng thêm 20-30%.
Điện, nước, đồ ăn đều đắt
Việc vận hành một dự án trên đảo như Phú Quốc có thể tốn nhiều chi phí hơn trên đất liền do chi phí điện nước cao hơn. Trước năm 2014, một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc được phép mua điện từ nhà máy điện Phú Quốc với giá 9.300 VND/KWh trong mười giờ đầu tiên trong một ngày; 14 giờ còn lại phải dùng máy phát điện chạy bằng dầu diesel với chi phí 12.500 VND/KWh.
Chi phí điện do đó chiếm tới 12-15% doanh thu của một khu nghỉ dưỡng, trong khi thông thường nó chỉ chiếm khoảng 6-8% cho một khách sạn tương đương ở đất liền. Cho dù phải trả một chi phí cao như thế, nguồn cung cấp điện tại Phú Quốc cũng không đủ dùng và đó là một trong những nhân tố chính ảnh hưởng đến sự phát triển của Phú Quốc.
Hiện tại khi Đảo Phú Quốc đã được kết nối được với lưới điện quốc gia thông qua đường cáp ngầm dưới đáy biển nối với thị xãHà Tiên, doanh nghiệp chỉ phải trả khoảng 1.509 VND/KWh, bằng một phần năm chi phí trước đây. Dự kiến chi phí năng lượng sẽ giảm đáng kể trong tổng chi phí.
Chi phí thực phẩm và nước uống (F&B) cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận chuyển nguyên liệu từ đất liền ra đảo cao. Chi phí F&B của một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc có thể chiếm từ 30-35% tổng doanh thu trong khi thông thường chi phí này chỉ chiếm 20-25% cho một khách sạn tương tự ở đất liền.
Sự thiếu hụt nguồn lao động có chất lượng, đặc biệt là nguồn lao động có thể giao tiếp tốt bằng tiếng Anh, là một vấn đề lớn đối với ngành du lịch ở Phú Quốc. Hiện nay có một sự canh tranh giữa các khách sạn cao cấp đối với nguồn lao động ở đây làm cho chi phí lao động trên hòn đảo này ở mức cao hơn so với bất kỳ thành phố nào ở Việt Nam.
Châu Anh
Bình luận