(VTC News) - Văn phòng cho thuê ế ẩm, trong khi nhiều trung tâm thương mại lớn tại Hà Nội phải đóng cửa, bài toán "thị trường" đối với Lotte Center Hà Nội xem ra khó có được lời giải.
Sinh nhầm thời?
Tòa nhà cao thứ hai thủ đô được khai trương đúng dịp 2/9, sau 5 năm khởi công xây dựng. Với tổng mức đầu tư 400 triệu USD gồm các hạng mục khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng, trung tâm thương mại, tòa nhà 65 tầng mang hình chiếc áo dài Việt Nam được chủ đầu tư kỳ vọng sẽ là nơi sang trọng phục vụ khách VIP.
Lotte "khai sinh" trong đúng bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê đang gặp nhiều khó khăn.
Theo báo cáo của CBRE, tỷ lệ bỏ trống tại các trung tâm thương mại liên tiếp gia tăng từ năm 2012 đến nay. Tỷ lệ trống toàn thị trường trong quý II/2014 là 18,2%, tăng 3,8% so với quý I/2014 và 2,3% so với cùng kỳ năm 2013.
Tỷ lệ bỏ trống tăng cao, trong khi mức giá thuê cũng giảm mạnh. Riêng trong quý 3 vừa qua, trên thị trường Hà Nội, giá chào thuê trung bình của các tòa nhà hạng A đạt 30,4 USD/m²/tháng và 18,4 USD/m²/tháng đối với các tòa hạng B. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy tại cả hạng A và hạng B đều giảm so với quý trước.
Thống kê của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, năm 2014, hàng loạt cao ốc hỗn hợp với diện tích “khủng” khác cũng gia nhập thị trường như: Gelex Tower (52, Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng), diện tích 18.300 m2; HANDICO Tower (Khu đô thị Mễ Trì, quận Từ Liêm), diện tích 29.040 m2; PSID Tower (148, Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy), diện tích 10.634 m2…
Việc gia nhập thị trường của các dự án trên sẽ làm tăng áp lực lên giá thuê, cũng như diện tích văn phòng, trung tâm thương mại bỏ trống trên toàn thị trường khiến bài toán cạnh tranh của Lotte Center Hanoi trở nên khó khăn hơn.
Đáng nói là, tại thời điểm khởi công xây dựng dự án Lotte Center Hà Nội vào năm 2009, thị trường bất động sản đang sốt nóng, giá thuê văn phòng luôn ở mức cao, từ 50 - 100 USD/m2/tháng. Chính vì vậy, việc phát triển các tòa nhà làm văn phòng cho thuê được coi là một món hời lớn của chủ đầu tư.
Lotte Center Hà Nội hoàn thành theo đúng tiến độ dự kiến nhưng rõ ràng, 5 năm - một khoảng thời gian đủ dài để thị trường thay đổi. Thực tế, thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã trải qua một cuộc "đại phẫu" vô cùng khó khăn. Vì vậy, dù về đích đúng hẹn nhưng dường như thị trường không ủng hộ Lotte, vì vậy, nhiều người cho rằng, Lotte đã "sinh nhầm thời".
Còn nhớ 2 năm trước, Tập đoàn Keangnam cũng đến từ Hàn Quốc khi khai trương Dự án Cao ốc hỗn hợp Keangnam Landmark Tower đã dùng “chiêu” kêu gọi các bạn hàng, đối tác có “xuất xứ” Hàn Quốc, Nhật Bản di dời văn phòng về đóng tại tòa nhà. Điều này đã “vét” nhiều khách hàng từ các quận Cầu Giấy, Đống Đa khiến nhiều tòa văn phòng các khu vực đó mất lượng khách thuê đáng kể.
Thậm chí, có đơn vị đã phải chuyển thành căn hộ cho thuê để kéo vốn và duy trì. Song, đến nay văn phòng cho thuê ở Keangnam Landmark Tower vẫn chưa được lấp đầy.
Cuộc chiến bán lẻ khốc liệt
Không chỉ khó khăn trong việc tìm đáp án cho mảng văn phòng cho thuê, việc kinh doanh trung tâm thương mại của Lotte cũng là một câu hỏi lớn.
Sau gần nửa tháng khai trương, khu để xe dành cho khách hàng tham quan, mua sắm tại trung tâm thương mại Lotte Center vẫn còn 2/3 chỗ trống chưa được lấp đầy. Điều này trái ngược hẳn với hình ảnh chen lấn, xô đẩy của hàng nghìn người trước sảnh chính của Lotte ngày khai trương, hôm mùng 2/9 vừa qua.
Đảo qua một vòng tại khu trung tâm mua sắm hiện đại nhất Việt Nam, có thể thấy được cảnh tượng đìu hiu của nhiều gian hàng nhập khẩu cao cấp như đồng hồ, đồ trang sức, mỹ phẩm...Tại một cửa hàng mỹ phẩm nằm ngay khu trung tâm tầng 1, các nhân viên ở đây gần như chẳng có việc gì khác để làm ngoài việc đứng nói chuyện phiếm với nhau.
Hầu hết các thương hiệu lớn được bày bán tại đây đều đưa ra mức giảm giá khá mạnh như quần áo thời trang Canifa Fashion giảm giá tới 50%, Giovani Men's Fashion giảm giá 40%...Nhưng từng đó là chưa đủ để các gian hàng từ tầng 1 đến tầng 5 của Tòa nhà Lotte Center trở nên đông đúc và nhộn nhịp như trong ngày đầu khai trương.
Tuy nhiên, việc giảm mạnh giá bán vẫn không thu hút được nhiều khách hàng vì nhiều mặt hàng có mức giá khá cao so với thu nhập của khách hàng.
Đây cũng là nguyên nhân dễ hiểu tại sao cả 5 tầng dành để trưng bày các gian hàng nhập khẩu cao cấp lại vắng khách đến vậy. Trên thực tế, dù đã đưa ra một số hình thức như tặng voucher, quà khuyến mãi trong dịp khai trương, song trung tâm thương mại Lotter được đánh giá là chưa thực sự có những chính sách kích cầu mang tính chất “cách mạng”.
Qua khảo sát có thể thấy, đối với những hóa đơn khủng hàng chục triệu đồng, giá trị khuyến mãi cũng chỉ gói gọn trong vài trăm nghìn tới vài triệu.
Đơn cử, khách hàng chỉ được tặng 1 đôi khuyên tai nhãn hiệu Ribbon khi mua sắm tại đây với hóa đơn 4 triệu đồng. Ở sản phẩm đồ da, khách hàng mua sắm với hóa đơn 2.500.000đ mới được tặng 1 phiếu bốc thăm trúng thưởng. Mà phiếu trúng thăm bốc thưởng thì ai cũng biết rồi, một nghìn người may ra mới có 1 người trúng.
Ngay cả khi khách hàng mua sản phẩm với mức giá lên tới 100 triệu đồng cũng chỉ được nhận một phần quà tặng trị giá 5 triệu đồng. Chưa hết, chương trình khuyến mãi này lại chỉ được dành cho những khách hàng là hội viên của Lotte Department Store.
Trong khi đó, phần lớn khách hàng đến Lotte Center Hà Nội những ngày qua là thanh niên tuổi teen với mục đích vui chơi và chụp ảnh lưu niệm là chính. Những hình ảnh này và cả việc giảm giá ồ ạt của các gian hàng gợi lại cho nhiều người hình ảnh Tràng Tiền Plaza trước khi đóng cửa để cơ cấu lại.
Trong bối cảnh nhiều trung tâm thương mại cao cấp ế ẩm, “Thiên đường mua sắm” Grand Plaza đã tạm đóng cửa hàng hơn năm nay chưa biết khi nào mở cửa trở lại, Tràng Tiền Plaza cũng đóng cửa để tái cấu trúc, Hòa Bình Green City vừa được chủ đầu tư rầm rộ công bố miễn phí hoàn toàn 25.000 m2 sàn thương mại để kích cầu... thì liệu Lotte Center có vượt qua được những khó khăn của thị trường để trụ vững là câu hỏi mà dư luận đang quan tâm?
Phải thừa nhận, trong số những tên tuổi tham gia lĩnh vực bán lẻ tại Việt Nam hiện nay, Lotte là một tên tuổi lớn, có nhiều tham vọng. Việc liên tục mở rộng mặt bằng bán lẻ mang thương hiệu Lotte và thâu tóm Trung tâm thương mại Mipec Tower, cùng với việc khai trương Trung tâm thương mại Lotte Center Hà Nội cho thấy, Lotte muốn trở thành một thế lực trong lĩnh vực bán lẻ tại Việt Nam.
Ngoài ra, Lotte Center cũng được đánh giá cao ở thái độ và phong cách phục vụ rất chuyên nghiệp của những nhân viên ở đây. Từ nhân viên thu giữ xe, nhân viên bán hàng, nhân viên thu ngân và đội ngũ quản lý: thân thiện, cởi mở và chiều khách…
Nhưng có lẽ chừng ấy chưa đủ để Lotte Center có thể đứng vững. Bởi lẽ, so với các trung tâm thương mại khác, mọi thứ ở Lotte Center dường như không có gì khác biệt nhiều.
Lotte Center cũng hướng đến phân khúc cao cấp, phục vụ khách VIP, mà điều này ông chủ của Tràng Tiền Plaza cũng đã làm nhưng không thành công.
Ngoài ra, để có thể xâm nhập vào được thị trường bán lẻ Việt Nam, Lotte cần phải nhanh chóng thâm nhập sâu, cắm rễ chắc vào thị trường, chuẩn bị cạnh tranh với những "ông lớn" khác ngấp nghé nhảy vào như Wal Mart, tập đoàn bán lẻ của Mỹ hay Auchan tập đoàn bán lẻ của Pháp (vừa tuyên bố sẽ đầu tư 500 triệu USD vào Việt Nam trong 10 năm tới).
Theo dự báo đến năm 2020, kênh bán lẻ hiện đại tại Việt Nam sẽ nâng tỷ lệ lên 45%. Còn theo quy hoạch của Bộ Công Thương, tới năm 2020 cả nước sẽ có khoảng 1.200 - 1.300 siêu thị, tăng gần 650 điểm so với năm 2011.
Số trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm cũng tăng lần lượt lên 180 và 157 điểm. Các doanh nghiệp bán lẻ đang không ngừng lên kế hoạch, đổ tiền của để giành thị trường và một "cuộc chiến" khốc liệt đã bắt đầu.
Châu Anh
Sinh nhầm thời?
Tòa nhà cao thứ hai thủ đô được khai trương đúng dịp 2/9, sau 5 năm khởi công xây dựng. Với tổng mức đầu tư 400 triệu USD gồm các hạng mục khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng, trung tâm thương mại, tòa nhà 65 tầng mang hình chiếc áo dài Việt Nam được chủ đầu tư kỳ vọng sẽ là nơi sang trọng phục vụ khách VIP.
 |
| Lotte Center Hà Nội đã hoạt động được hơn nửa tháng |
Theo báo cáo của CBRE, tỷ lệ bỏ trống tại các trung tâm thương mại liên tiếp gia tăng từ năm 2012 đến nay. Tỷ lệ trống toàn thị trường trong quý II/2014 là 18,2%, tăng 3,8% so với quý I/2014 và 2,3% so với cùng kỳ năm 2013.
Tỷ lệ bỏ trống tăng cao, trong khi mức giá thuê cũng giảm mạnh. Riêng trong quý 3 vừa qua, trên thị trường Hà Nội, giá chào thuê trung bình của các tòa nhà hạng A đạt 30,4 USD/m²/tháng và 18,4 USD/m²/tháng đối với các tòa hạng B. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy tại cả hạng A và hạng B đều giảm so với quý trước.
Thống kê của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, năm 2014, hàng loạt cao ốc hỗn hợp với diện tích “khủng” khác cũng gia nhập thị trường như: Gelex Tower (52, Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng), diện tích 18.300 m2; HANDICO Tower (Khu đô thị Mễ Trì, quận Từ Liêm), diện tích 29.040 m2; PSID Tower (148, Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy), diện tích 10.634 m2…
Việc gia nhập thị trường của các dự án trên sẽ làm tăng áp lực lên giá thuê, cũng như diện tích văn phòng, trung tâm thương mại bỏ trống trên toàn thị trường khiến bài toán cạnh tranh của Lotte Center Hanoi trở nên khó khăn hơn.
Đáng nói là, tại thời điểm khởi công xây dựng dự án Lotte Center Hà Nội vào năm 2009, thị trường bất động sản đang sốt nóng, giá thuê văn phòng luôn ở mức cao, từ 50 - 100 USD/m2/tháng. Chính vì vậy, việc phát triển các tòa nhà làm văn phòng cho thuê được coi là một món hời lớn của chủ đầu tư.
Lotte Center Hà Nội hoàn thành theo đúng tiến độ dự kiến nhưng rõ ràng, 5 năm - một khoảng thời gian đủ dài để thị trường thay đổi. Thực tế, thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã trải qua một cuộc "đại phẫu" vô cùng khó khăn. Vì vậy, dù về đích đúng hẹn nhưng dường như thị trường không ủng hộ Lotte, vì vậy, nhiều người cho rằng, Lotte đã "sinh nhầm thời".
Còn nhớ 2 năm trước, Tập đoàn Keangnam cũng đến từ Hàn Quốc khi khai trương Dự án Cao ốc hỗn hợp Keangnam Landmark Tower đã dùng “chiêu” kêu gọi các bạn hàng, đối tác có “xuất xứ” Hàn Quốc, Nhật Bản di dời văn phòng về đóng tại tòa nhà. Điều này đã “vét” nhiều khách hàng từ các quận Cầu Giấy, Đống Đa khiến nhiều tòa văn phòng các khu vực đó mất lượng khách thuê đáng kể.
Thậm chí, có đơn vị đã phải chuyển thành căn hộ cho thuê để kéo vốn và duy trì. Song, đến nay văn phòng cho thuê ở Keangnam Landmark Tower vẫn chưa được lấp đầy.
Cuộc chiến bán lẻ khốc liệt
Không chỉ khó khăn trong việc tìm đáp án cho mảng văn phòng cho thuê, việc kinh doanh trung tâm thương mại của Lotte cũng là một câu hỏi lớn.
Sau gần nửa tháng khai trương, khu để xe dành cho khách hàng tham quan, mua sắm tại trung tâm thương mại Lotte Center vẫn còn 2/3 chỗ trống chưa được lấp đầy. Điều này trái ngược hẳn với hình ảnh chen lấn, xô đẩy của hàng nghìn người trước sảnh chính của Lotte ngày khai trương, hôm mùng 2/9 vừa qua.
Đảo qua một vòng tại khu trung tâm mua sắm hiện đại nhất Việt Nam, có thể thấy được cảnh tượng đìu hiu của nhiều gian hàng nhập khẩu cao cấp như đồng hồ, đồ trang sức, mỹ phẩm...Tại một cửa hàng mỹ phẩm nằm ngay khu trung tâm tầng 1, các nhân viên ở đây gần như chẳng có việc gì khác để làm ngoài việc đứng nói chuyện phiếm với nhau.
Hầu hết các thương hiệu lớn được bày bán tại đây đều đưa ra mức giảm giá khá mạnh như quần áo thời trang Canifa Fashion giảm giá tới 50%, Giovani Men's Fashion giảm giá 40%...Nhưng từng đó là chưa đủ để các gian hàng từ tầng 1 đến tầng 5 của Tòa nhà Lotte Center trở nên đông đúc và nhộn nhịp như trong ngày đầu khai trương.
Tuy nhiên, việc giảm mạnh giá bán vẫn không thu hút được nhiều khách hàng vì nhiều mặt hàng có mức giá khá cao so với thu nhập của khách hàng.
Đây cũng là nguyên nhân dễ hiểu tại sao cả 5 tầng dành để trưng bày các gian hàng nhập khẩu cao cấp lại vắng khách đến vậy. Trên thực tế, dù đã đưa ra một số hình thức như tặng voucher, quà khuyến mãi trong dịp khai trương, song trung tâm thương mại Lotter được đánh giá là chưa thực sự có những chính sách kích cầu mang tính chất “cách mạng”.
Qua khảo sát có thể thấy, đối với những hóa đơn khủng hàng chục triệu đồng, giá trị khuyến mãi cũng chỉ gói gọn trong vài trăm nghìn tới vài triệu.
Đơn cử, khách hàng chỉ được tặng 1 đôi khuyên tai nhãn hiệu Ribbon khi mua sắm tại đây với hóa đơn 4 triệu đồng. Ở sản phẩm đồ da, khách hàng mua sắm với hóa đơn 2.500.000đ mới được tặng 1 phiếu bốc thăm trúng thưởng. Mà phiếu trúng thăm bốc thưởng thì ai cũng biết rồi, một nghìn người may ra mới có 1 người trúng.
Ngay cả khi khách hàng mua sản phẩm với mức giá lên tới 100 triệu đồng cũng chỉ được nhận một phần quà tặng trị giá 5 triệu đồng. Chưa hết, chương trình khuyến mãi này lại chỉ được dành cho những khách hàng là hội viên của Lotte Department Store.
Trong khi đó, phần lớn khách hàng đến Lotte Center Hà Nội những ngày qua là thanh niên tuổi teen với mục đích vui chơi và chụp ảnh lưu niệm là chính. Những hình ảnh này và cả việc giảm giá ồ ạt của các gian hàng gợi lại cho nhiều người hình ảnh Tràng Tiền Plaza trước khi đóng cửa để cơ cấu lại.
Trong bối cảnh nhiều trung tâm thương mại cao cấp ế ẩm, “Thiên đường mua sắm” Grand Plaza đã tạm đóng cửa hàng hơn năm nay chưa biết khi nào mở cửa trở lại, Tràng Tiền Plaza cũng đóng cửa để tái cấu trúc, Hòa Bình Green City vừa được chủ đầu tư rầm rộ công bố miễn phí hoàn toàn 25.000 m2 sàn thương mại để kích cầu... thì liệu Lotte Center có vượt qua được những khó khăn của thị trường để trụ vững là câu hỏi mà dư luận đang quan tâm?
Phải thừa nhận, trong số những tên tuổi tham gia lĩnh vực bán lẻ tại Việt Nam hiện nay, Lotte là một tên tuổi lớn, có nhiều tham vọng. Việc liên tục mở rộng mặt bằng bán lẻ mang thương hiệu Lotte và thâu tóm Trung tâm thương mại Mipec Tower, cùng với việc khai trương Trung tâm thương mại Lotte Center Hà Nội cho thấy, Lotte muốn trở thành một thế lực trong lĩnh vực bán lẻ tại Việt Nam.
Ngoài ra, Lotte Center cũng được đánh giá cao ở thái độ và phong cách phục vụ rất chuyên nghiệp của những nhân viên ở đây. Từ nhân viên thu giữ xe, nhân viên bán hàng, nhân viên thu ngân và đội ngũ quản lý: thân thiện, cởi mở và chiều khách…
Nhưng có lẽ chừng ấy chưa đủ để Lotte Center có thể đứng vững. Bởi lẽ, so với các trung tâm thương mại khác, mọi thứ ở Lotte Center dường như không có gì khác biệt nhiều.
Lotte Center cũng hướng đến phân khúc cao cấp, phục vụ khách VIP, mà điều này ông chủ của Tràng Tiền Plaza cũng đã làm nhưng không thành công.
Ngoài ra, để có thể xâm nhập vào được thị trường bán lẻ Việt Nam, Lotte cần phải nhanh chóng thâm nhập sâu, cắm rễ chắc vào thị trường, chuẩn bị cạnh tranh với những "ông lớn" khác ngấp nghé nhảy vào như Wal Mart, tập đoàn bán lẻ của Mỹ hay Auchan tập đoàn bán lẻ của Pháp (vừa tuyên bố sẽ đầu tư 500 triệu USD vào Việt Nam trong 10 năm tới).
Theo dự báo đến năm 2020, kênh bán lẻ hiện đại tại Việt Nam sẽ nâng tỷ lệ lên 45%. Còn theo quy hoạch của Bộ Công Thương, tới năm 2020 cả nước sẽ có khoảng 1.200 - 1.300 siêu thị, tăng gần 650 điểm so với năm 2011.
Số trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm cũng tăng lần lượt lên 180 và 157 điểm. Các doanh nghiệp bán lẻ đang không ngừng lên kế hoạch, đổ tiền của để giành thị trường và một "cuộc chiến" khốc liệt đã bắt đầu.
Châu Anh
Bình luận