Thị trường bất động sản khát nguồn cung, giá nhà tăng liên tục, dự báo khó giảm

Tình trạng nguồn cung suy giảm đã diễn ra nhiều năm gần đây. 

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2022, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường đạt khoảng 43.500 căn hộ, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19 và chỉ bằng hơn 20% nguồn cung so với năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch).

Sang năm 2023, tình trạng còn trầm trọng hơn.

6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung mới tại Hà Nội giảm 91% và tại TP.HCM giảm 89% so với cùng kỳ năm 2022. 

Tại Hà Nội, chỉ khoảng 500 sản phẩm căn hộ chung cư mới được đưa ra thị trường, còn TP.HCM là khoảng 1.800 căn hộ. So với thời điểm năm 2018, lượng cung mới nhà ở đã giảm khoảng 85 - 88%. Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung căn hộ mới giảm trung bình 14%/năm.

Ở phân khúc biệt thự, liền kề, nguồn cung cũng thấp kỷ lục. Theo báo cáo của Savills, trong quý III/2023, tại Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới giảm 76% theo quý và giảm 94% theo năm. Nguồn cung sơ cấp giảm 9% theo quý và giảm 39% theo năm.

Với căn hộ và nhà liền thổ, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An khẳng định: “Nguồn cung mới sụt giảm lớn, trong đó nguồn cung mới căn hộ đạt mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây”.

Trong khi nguồn cung liên tục suy giảm thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng. 

Báo cáo Savills cho thấy nguồn cung nhà ở giai đoạn 2023 - 2025 tại Hà Nội là 86.700 căn, trong khi nhu cầu nhà ở lên tới 157.000 căn. 

Còn theo Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, theo ước tính của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở, do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.

Giá nhà liên tục tăng

Sự chênh lệch cung cầu đã đẩy giá nhà tăng cao trong những năm gần đây. 

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 10 năm qua, giá bất động sản đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, hiện tại giá trị trung bình của các biệt thự, liền kề tại Hà Nội rơi vào khoảng 200 triệu đồng/m2, trong khi cách đây vài năm, mức giá này chỉ được ghi nhận ở các quận trung tâm.

Theo khảo sát thực tế, các dự án lớn xung quanh Hà Nội đều tăng trưởng mạnh về giá trong những năm vừa qua. Từ mức giá trung bình 100 triệu đồng/m2 năm 2018, hiện giá phân khúc thấp tầng tại phía Đông Hà Nội là 214 triệu đồng/m2, phía Tây Hà Nội là 226 triệu đồng/m2, phía Bắc là 244 triệu đồng/m2 và phía Nam là 186 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhận định, nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị lớn vẫn rất cao. Trong khi đó, các dự án bất động sản do khâu chuẩn bị đầu tư thường kéo dài nên nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức.

Chưa kể nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, khiến giá căn hộ chung cư khó giảm mà còn có xu hướng tăng.

Để tháo gỡ những "ách tắc" về nguồn cung hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị cần đẩy nhanh sửa luật cùng với công khai thông tin nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn cho các dự án.

Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch.

Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cần xóa quy hoạch "treo", xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - Bộ đang tập trung tiếp thu, giải trình sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đồng thời, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật cho dự án.

Ngoài ra, tiếp tục làm việc với một số địa phương nhằm kiểm tra, đôn đốc việc triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đạt mục tiêu đề ra và giải ngân hiệu quả gói hỗ trợ trong thời gian tới.