Sau vụ cháy lịch sử, đất vàng nhà máy Rạng Đông có còn hấp dẫn?

Sau khi các cơ quan ban ngành đều đồng loạt kiến nghị di dời nhà máy Rạng Đông ra khỏi khu dân cư ở quận Thanh Xuân, Hà Nội, việc định giá khu đất hay dự án bất động sản nào sẽ được xây dựng tại đây trở thành đề tài được đưa ra tranh cãi.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, rất khó để định giá khu đất 5,7 ha của Rạng Đông trên thị trường hiện tại, bởi phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, định hướng quy hoạch, hạ tầng xung quanh. Tuy nhiên, có thể tham chiếu giá bán với một số lô đất xung quanh từng được bán.

Lô đất của Rạng Đông ngay gần khu "Cao - Xà - Lá" đang được đầu tư tổ hợp siêu đô thị lớn với quy mô 11 ha. Báo cáo hồi tháng 5/2018 của Chứng khoán BIDV (BSC) cho biết Rạng Đông đã nhận được sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền tự do chuyển đổi mục đích khu đất này.

Ngoài lô đất Hạ Đình, công ty Rạng Đông còn có nhà máy thứ 2 tại Khu công nghiệp Quế Võ - Bắc Ninh. Diện tích đất ban đầu là 6,2 ha, được đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp xây dựng từ năm 2006 đến cuối 2008. Đến năm 2015, Rạng Đông đầu tư thêm 2 ha, nâng tổng diện tích lên 8,2 ha.

Rạng Đông cũng còn có quyền sử dụng đất vĩnh viễn tại 7 khu đất ở 6 tỉnh thành là Biên Hòa, Cần Thơ, Đà Nẵng, Nha Trang, Tiền Giang và TP.HCM. Theo báo cáo tài chính của Rạng Đông năm 2018, giá trị sổ sách các tài sản này được định giá khoảng 7,3 tỷ đồng, theo khung giá đất các tỉnh.

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, để chuyển đổi công năng lô đất rộng 4,7 ha của Rạng Đông trước hết phải căn cứ vào quy hoạch chung thủ đô. Nếu quy hoạch cho phép xây dựng chung cư, văn phòng thì mới được thực hiện. 

Cùng với Rạng Đông, một ví dụ điển hình cho việc chuyển đổi công năng như lô đất của Cao su Sao Vàng rộng 6,2 ha trên trục đường Nguyễn Trãi. Khu đất này nằm cách Rạng Đông khoảng 300 m, đã được dần định hình khi Tập đoàn Hóa chất Việt Nam (Vinachem) tổ chức bán đấu giá Công ty cổ phần cao su Sao Vàng (SRC) tháng đầu tháng 7/2019.

Một số cổ đông đã mua lại 15% cổ phần với giá gần 200 tỷ đồng. Hiện tài sản lớn nhất của SRC chính là khu đất rộng 6,2 ha tại Nguyễn Trãi, có thể phát triển thành khu đô thị trong tương lai. Giả sử các nhà đầu tư đấu giá cổ phần SRC chủ yếu nhắm đến lô đất 6,2 ha, giá thị trường của lô đất vào khoảng 1.300 tỷ đồng.

So với vị trí lô đất của Cao su Sao Vàng, lô đất của Rạng Đông có vị trí nằm sâu trong đường Hạ Đình (mặt cắt ngang 6,5 m), trong khi hạ tầng xung quanh chưa phát triển. Trong khi đó, lô đất của Cao su Sao Vàng lại nằm mặt đường Nguyễn Trãi sầm uất.

Tuy nhiên, sau vụ cháy xảy ra vào ngày 28/ 8, nhiều chuyên gia cho rằng các cơ quan chức năng cần xác định rõ mức độ hóa chất phát tán ra môi trường là bao nhiêu để từ đó có thể khắc phục.

Tại cuộc Họp báo Chính phủ Thường kỳ tháng 8/2019, Thứ trưởng Bộ TNMT Võ Tuấn Nhân cho biết, báo cáo của công ty Rạng Đông xác định nguồn thủy ngân có thể phát tán ra bên ngoài dựa trên tính toán từ số đèn compact và đèn huỳnh quanh bị cháy là 15,1 kg, còn theo tính toán của các nhà khoa học thì khối lượng thủy ngân phát tán là 27,2 kg. "Đến giờ phút này có thể xác định 15,1 đến 27,2 kg thủy ngân phát tán ra môi trường", ông Nhân nói.

Theo kết quả quan trắc của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại 4 vị trí lấy mẫu hấp phụ thủy ngân theo hướng phát tán của dòng khí, tại vị trí hàng rào kho sản phẩm bị cháy, tại khoảng cách 200m, 500m, 1000m tính từ hàng rào kho bị cháy, cho thấy: khoảng cách 200m từ hàng rào nhà máy, các mẫu hấp phụ thủy ngân đều có giá trị nằm trong ngưỡng khuyến cáo của WHO và châu Âu (ngưỡng ảnh hưởng đến sức khỏe con người tại khu vực đô thị).

Các điểm quan trắc không khí trong khuôn viên Công ty phía trước khu cháy và trong nhà kho bị cháy, có giá trị thủy ngân trong môi trường không khí cao, vượt ngưỡng  khuyến cáo của WHO từ 10 - 30 lần (ngưỡng ảnh hưởng rất xấu đến sức khỏe con người).

Có 2/9 điểm quan trắc nước mặt có giá trị thủy ngân nằm ngoài khoảng khuyến cáo của WHO, ảnh hưởng đến sức khỏe con người, đó là điểm ở Hồ Hạ Đình và trên sông Tô Lịch, tại điểm cách ngõ 320 Khương Đình 1,5 km về phía hạ lưu.

Theo PGS.TS Bùi Thị An, nguyên ĐBQH khóa XIII của TP Hà Nội, nguyên Chủ tịch Hội Hóa học Hà Nội, nguyên Viện trưởng Viện Tài nguyên, Môi trường và Sức khỏe cộng đồng, muốn xây dựng chung cư tại lô đất của Rạng Đông, là công trình phục vụ để ở, thì phải đảm bảo điều kiện môi trường theo tiêu chuẩn Việt Nam.