Nhiều khách săn mua, đất nền 'ấm' trở lại

Anh Vũ Thế Anh (Ba Đình, Hà Nội) cho biết, từ 2 năm trước, anh phải bỏ thị trường đất nền đang bị "đóng băng" để chuyển sang phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên gần đây theo dõi thấy thị trường đất nền dần ổn định và ngày càng hút khách, anh lại chuyển hướng quay về thị trường cũ.

Anh Thế Anh phân tích, căn hộ chung cư đang tăng giá không ngừng do khan hiếm nguồn cung. Do đó, đây là thời điểm thích hợp để anh chuyển hướng đầu tư sang đất nền vì có nhiều cơ hội sinh lời hơn.

Chị Nguyễn Thị Nga, một nhà đầu tư bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm ở Hà Nội, thời gian gần đây cũng bắt đầu đi một số tỉnh ven Hà Nội để "săn" đất nền cho khách. Theo chị, thị trường đất nền chưa hoàn toàn "rã đông" nên nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn được những lô đất đẹp nhưng giá đang giảm sâu.

"Giá một căn hộ chung cư ở khu vực huyện ven trung tâm Hà Nội cũng khoảng 2,5 - 2,9 tỉ đồng. Trong khi đó, với số tiền này, có thể đầu tư vào một số lô đất ở khu đô thị các tỉnh có quy hoạch đồng bộ hoặc một lô đất ven đô", chị Nga nói.

Xác nhận phân khúc đất nền đang dần "ấm" lên, ông Đinh Văn Hải - Giám đốc văn phòng bất động sản Hoàng Hải (Sóc Sơn, Hà Nội) cho biết, năm 2023, văn phòng của ông dẫn được 100 đoàn khách xem đất khu vực Sóc Sơn nhưng không bán được 1 mảnh nào. 

Tuy nhiên, từ sau Tết âm lịch, lượng khách quay trở lại mua bất ngờ tăng. 1 tháng nay, văn phòng của ông đã giao dịch thành công 10 lô có giá trị từ 6 tỷ đồng trở xuống. Thanh khoản nhanh và nhiều nhất vẫn là dòng 1-2 tỷ đồng/lô, có sổ đỏ.

“Với những khách mua để có ngôi nhà thứ hai, thứ ba thì các lô đất 1.000 - 2.000 m2 có 400m2 thổ cư, giá quanh ngưỡng 5-7 triệu đồng/m2 được bán khá nhanh. Còn với khách có mục đích giữ tiền không bị mất giá thì lại thích mua các lô nhỏ 100m2 giá 1 tỷ đồng. Chúng tôi đã bán được nhiều lô tầm giá tiền 1-2 tỷ đồng”, ông Hải chia sẻ.

Báo cáo quý I/2024 của công ty PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy thị trường đất đền có xu hướng “rã băng”. 

Theo đó, mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên 48%.

Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng 1,7 - 2 lần so với quý I/2023.

Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13 - 25%. 

Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3% nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam nhận định: “Sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng”.

Ông Tuấn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. 

Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền. Vào tháng 3 (sau Tết âm lịch), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. 

Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm 12 - 19% so với đầu năm 2023. 

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025. 

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng", ông Tuấn chia sẻ.

Ông Tuấn cũng cho rằng hiện tại là thời điểm thích hợp để săn tìm quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất nền có giá vừa phải, dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đầy đủ và có sổ chủ quyền. Ông dự báo nhóm này sẽ ghi nhận giao dịch tăng lên trong thời gian tới.

"Khi các Luật sửa đổi cùng được áp dụng từ ngày 1/1/2025, nguồn cung đất nền sẽ ít hơn bởi các chủ đầu tư bị hạn chế phân lô bán nền. Lúc này, giá đất nền có thể sẽ sang một chu kỳ tăng mới. Trong các lần điều chỉnh luật trước đây, đất chỉ tăng chứ không giảm".

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, những vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ, bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đều đang ghi nhận sự chuyển biến tích cực về số lượng giao dịch.

Về lâu về dài, đất nền vẫn có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư, do vậy giá bán sẽ tiếp tục biến động trong thời gian tới. Tuy nhiên, ông Quang nhấn mạnh, so với đất nền tại thành phố lớn thì đất nền tỉnh sẽ chậm hơn một nhịp, phải qua năm 2024 mới có tín hiệu.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư bắt đầu hành trình "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá "hời", còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024 là đất nền ven đô, phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất. Sức hút của đất nền nếu xét về lâu về dài sẽ rất khó giảm. Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao.

"Dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất nền có thể quay lại vào giai đoạn 2025 - 2026. Thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.