Nhiều dự án 'đắp chiếu', ĐBQH đề xuất chỉ thu cọc khi đủ điều kiện kinh doanh

Video: Ý kiến của các đại biểu Quốc hội về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 31/10. (Nguồn: quochoi.vn)

Cụ thể, thảo luận tại hội trường về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 31/10, đại biểu Trần Hồng Nguyên (đoàn Bình Thuận) bày tỏ sự nhất trí với phương án “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Theo bà Nguyên, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, vốn là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp. 

Bà Nguyên cũng nêu nhận xét về phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Bà Nguyên nêu quan điểm: Thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. 

Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. 

"Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...", bà Nguyên nhấn mạnh.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Hưng Yên) lại chọn phương án 2. 

Đại biểu lý giải, đây là phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng; quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng; hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Ông Thắng cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét quyết định rõ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chỉ quyết định cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với khu vực hạng mục công trình đã đáp ứng điều kiện có phê duyệt thiết kế các hạng mục công trình hạ tầng chính, thiết yếu đã hoàn thành theo tiến độ.

Đồng thời, làm rõ nội hàm “yêu cầu hoàn thành tương ứng theo tiến độ dự án”.

Bên cạnh đó, đại biểu Thắng cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần quyết định rõ trách nhiệm xây dựng, cập nhật quản lý khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, công bố công khai thông tin về nhà ở thị trường bất động sản thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản cho các cơ quan tổ chức theo quy định của pháp luật là thuộc trách nhiệm của Bộ Xây dựng.

Đồng quan điểm với đại biểu Thắng, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cũng ủng hộ lựa chọn phương án 2.

Đại biểu cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. 

Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng. 

“Dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu nhấn mạnh, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. 

Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển”, đại biểu bày tỏ.

Đề xuất mức đặt cọc không vượt quá 5% giá bán

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ”.