Nhà giá rẻ 20 triệu đồng/m2 bị kêu khó xây, giấc mơ của người nghèo vẫn xa vời

Theo Nghị quyết số 84/NQ-CP về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công…trong bối cảnh đại dịch COVID-19, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, xây dựng giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Đó là căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt 20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo phân tích của giới chuyên gia, điều này rất khó thực hiện. Báo cáo quý I/2021 của Bộ Xây dựng cũng như các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, giá nhà chung cư vẫn đang ngày một cao, năm trước tăng hơn năm sau 3-5%. Thậm chí, nhà phân khúc bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM hầu như không còn.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, người dân có thu nhập trung bình thấp hiện không có nhiều cơ hội lựa chọn chỗ ở.

“Theo quan sát, cả năm nay hầu như không có dự án chung cư nào giá khoảng 1 tỷ đồng/căn ra mắt thị trường. Thực trạng khan hiếm nhà giá rẻ tại Hà Nội và TP.HCM bắt đầu diễn ra trong vài năm trở lại đây và còn tiếp tục tiếp diễn trong thời gian tới”, GS Đặng Hùng Võ nói. 

Một trong những nguyên nhân của thực trạng trên đó là làm nhà giá 20 triệu đồng/m2 rất khó khả thi.

Ông Võ phân tích, giá bất động sản năm 2020 chứng kiến mức tăng khá cao, đặc biệt là phân khúc nhà ở, nhiều nơi tăng tới 20-30%. Thời gian tới, giá vẫn khó giảm do nguồn cung khan hiếm và sự ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19. "Trong 3 năm tới, giá đất sẽ vẫn bị đẩy lên cao, kéo giá nhà tăng theo. Vì vậy việc làm căn hộ giá rẻ sẽ càng khó khăn hơn, nếu không có các hỗ trợ về cơ chế, tài chính", ông Võ nói.

Đồng quan điểm, anh Nguyễn Hải Phong - một kỹ sư xây dựng ở Hà Nội - dẫn chứng: Giả sử doanh nghiệp mua đất nông nghiệp với giá 1 triệu đồng/m2, san lấp mặt bằng xong, giá thành đội lên 3 triệu đồng/m2. Đóng 50% tiền sử dụng đất, giá lên 4,5 triệu đồng/m2. Xây dựng 50% diện tích đất (do 50% diện tích còn lại phải để làm hạ tầng, cây xanh, công trình công cộng...) thì giá đất tính vào giá bán sẽ là 9 triệu đồng/m2, chưa tính chi phí cấp giấy phép, xây dựng, lãi vay…

"Tính chung lại, mức giá khó dưới 20 triệu đồng/m2. Thực tế, trên thị trường Hà Nội, có một số dự án nhà ở xã hội giá dưới 20 triệu đồng/m2 nhưng lại ở xa trung tâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật nên dù mức giá rẻ, cũng không thể bán nổi", anh Phong nói.

Chia sẻ về mức giá xây dựng căn hộ, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết, cơ cấu giá thành 1 m2 căn hộ bao gồm chi phí xây dựng khoảng 10 triệu đồng (đã hoàn thiện cơ bản), cộng thêm chi phí thiết kế quản lý khoảng 5%, chi phí tài chính khoảng 30%, chi phí bán hàng khoảng 5 - 7%... Trong khi đó chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án, tùy vị trí khu đất.

"Cộng tất cả các chi phí trên, 1 m2 căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m2. Như vậy nếu không miễn tiền sử dụng đất, giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn thì doanh nghiệp không thể làm được nhà giá 20 triệu đồng/m2", vị này khẳng định.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, trừ khi nhà nước giao đất, doanh nghiệp mới có thể triển khai dự án giá tầm 20 triệu đồng/m2, nếu không sẽ rất khó. Bởi nếu chủ đầu tư phải mua đất, đóng tiền sử dụng đất, cộng thêm nhiều chi phí khác thì không có cách nào xây được nhà giá thấp, thậm chí căn hộ thương mại bình dân cũng không hề dễ.

Ông Khương cũng cho biết, hiện nay, pháp lý cho dự án là vấn đề lớn với bất cứ chủ đầu tư nào. Do thời gian phê duyệt dự án kéo dài, giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Một dự án ban đầu có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2 nhưng việc triển khai gặp khó khăn, thủ tục pháp lý kéo dài chắc chắn làm phát sinh thêm chi phí tài chính, chi phí đầu tư khiến giá bị đẩy lên 30-35 triệu đồng/m2. Đây cũng được coi là một cản trở để hạ giá căn hộ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất, để xây được nhà thương mại giá rẻ, Nhà nước cần xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế, ví dụ đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp được giảm 50% thuế suất thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Có như thế, doanh nghiệp mới có động lực xây, giấc mơ nhà giá rẻ của người nghèo mới không quá xa vời.