Nên mua đất hay nhà để đầu tư?

Trả lời câu hỏi này, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh cho biết, việc quyết định nên mua nhà hay đất để đầu tư cần dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm việc cân đối dòng tiền cá nhân, lựa chọn vị trí bất động sản phù hợp và xác định mục tiêu đầu tư cụ thể.

Ngoài ra, mỗi một loại hình đầu tư sẽ có những ưu, nhược điểm riêng. Với việc mua đất thì sẽ có thanh khoản tốt, vốn đầu tư nhỏ và lợi nhuận khá cao nếu mua được mảnh đất có vị trí tốt.

"Mỗi lô đất thường có giá đầu tư chỉ bằng khoảng 2/3 so với có nhà trên đất. Trong khi đó, lợi nhuận có thể đạt được 20 - 30% trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, đầu tư đất khá an toàn, ít khi giảm giá và chịu các tác động từ thị trường", ông Tuấn phân tích. 

Tuy nhiên, mua đất cũng sẽ gặp phải một số rủi ro như mua phải đất dính quy hoạch, sổ chung hoặc không có sổ. Bên cạnh đó, việc tìm kiếm được một mảnh đất tiềm năng cũng sẽ rất khó khăn. Khả năng thanh khoản của mảnh đất cũng liên quan chặt chẽ đến vị trí lô đất. 

"Với số vốn thấp, nhà đầu tư có thể phải mua đất ở vị trí không đẹp, dẫn đến thanh khoản thấp và thời gian xoay vòng vốn chậm", ông Tuấn cảnh báo.

Trong khi đó, nếu mua nhà để đầu tư, số tiền bỏ ra ban đầu sẽ lớn hơn, nhưng có thể cho thuê lại và việc thanh khoản cũng dễ dàng hơn.

Đặc biệt, theo ông Tuấn, mua nhà sẽ an tâm hơn về pháp lý so với đất. Bởi lẽ, để được cấp phép xây dựng, chủ sở hữu cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và giấy phép xây dựng. Điều này đảm bảo tính hợp pháp của ngôi nhà. 

Lấy ví dụ cụ thể về việc nên đầu tư nhà hay đất, ông Tuấn cho hay, nếu người mua có khoảng 3 tỷ đồng, sẽ mua được 1 mảnh đất có diện tích 30m2 trong ngõ rộng khoảng 2 mét. Với diễn biến của thị trường hiện tại, lô đất này có thể tăng khoảng 15 - 20% sau 1 năm, tức là khoảng 450 - 600 triệu đồng. Với mức giá khoảng 3 - 3,5 tỷ đồng, lô đất này cũng sẽ khá dễ để thanh khoản.

Trong khi đó, nếu mua 1 căn nhà có diện tích 30m2, 4 tầng, ngõ 2 mét, giá hiện tại sẽ khoảng 4,5 tỷ đồng, cao hơn 30% so với vốn đầu tư đất. Nếu cho thuê được khoảng 8 - 10 triệu đồng/tháng. Còn mức độ tăng giá sẽ chỉ có thể thêm 200 - 300 triệu đồng/năm. Bên cạnh đó, với tầm tiền gần 5 tỷ đồng, căn nhà này cũng sẽ khó thanh khoản hơn so với đất. 

"Do vậy, tùy theo dòng tiền và mục đích đầu tư mà nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ mua nhà hay mua đất", ông Tuấn khuyên.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU) cũng chia sẻ, việc đầu tư vào bất động sản, dù là mua đất hay mua nhà, đều có những ưu và nhược điểm riêng. Người mua cần xác định rõ mục tiêu đầu tư, khả năng tài chính, và thị trường cụ thể. 

Với đầu tư đất, tiềm năng tăng giá cao. Đất thường có khả năng tăng giá mạnh, đặc biệt là ở các khu vực phát triển hạ tầng, khu vực mới phát triển hoặc khu vực có quy hoạch rõ ràng. Thường trong dài hạn, đất có giá trị tăng cao hơn so với nhà.

Bên cạnh đó, chi phí bảo trì thấp, đầu tư vào đất không đòi hỏi chi phí bảo trì hay sửa chữa như nhà ở. Điều này giúp tiết kiệm được nhiều chi phí trong quá trình sở hữu.

Đầu tư đất cũng không phải bỏ vốn đầu tư thêm công trình trên đất, nên không bị áp lực tài chính, có thể nắm giữ thời gian dài.

Tuy nhiên, đất không tạo ra thu nhập thường xuyên từ cho thuê hoặc kinh doanh như nhà. Nhà đầu tư thường phải chờ đợi lâu hơn để nhận được lợi nhuận từ việc bán đất.

Bên cạnh đó, việc mua đất có thể gặp nhiều rủi ro về pháp lý nếu không kiểm tra kỹ về giấy tờ, quy hoạch, hoặc quyền sử dụng đất; bị cò mồi thao túng lừa đảo vào mua đất ở những dự án "ma", dự án không có quy hoạch, quy hoạch treo, hoặc mua đất ở những vùng đất xa xôi hẻo lánh theo tin đồn là có những dự án lớn về đâu tư gần đó, mua phải những lô đất có tranh chấp pháp lý, hay đã bị sang nhượng, hồ sơ đất giả mạo...

Trong khi đó, nếu đầu tư nhà, người mua có thể tạo ra thu nhập ổn định. Nhà ở có thể mang lại nguồn thu nhập từ việc cho thuê hoặc kinh doanh. Điều này giúp nhà đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh hơn so với đầu tư đất.

Nhà cũng thường ít chịu biến động giá hơn so với đất, và giá trị thường tăng ổn định theo thời gian. Đầu tư vào nhà cũng ít rủi ro pháp lý hơn khi giấy tờ rõ ràng và minh bạch.

Tuy nhiên, đầu tư nhà thường chi phí sẽ cao hơn đất vì vừa phải trả tiền đất, vừa phải trả tiền công trình xây trên đất nên dẫn tới tổng tiền cao.

Mua nhà cũng sẽ mất thêm các chi phí bảo trì, sửa chữa định kỳ, đặc biệt là những căn nhà cũ hoặc nhà ở khu vực có khí hậu khắc nghiệt, chi phí quản lý, vận hành cho ban quản lý khu đô thị.

Khả năng tăng giá của nhà cũng thấp hơn đất, trong khi đó nếu cho thuê cũng phải đối mặt với rủi ro từ việc quản lý người thuê nhà, bảo quản tài sản, hoặc gặp khó khăn khi đòi lại nhà, sử dụng không đúng mục đích cam kết hay vi phạm pháp luật.

"Nếu bạn muốn đầu tư dài hạn với mục tiêu tăng giá trị tài sản mạnh mẽ, đất có thể là lựa chọn tốt. Tuy nhiên, nếu bạn cần nguồn thu nhập ổn định và ít rủi ro, đầu tư vào nhà có thể phù hợp hơn", ông Huy tư vấn.