Năm 2019, cần cẩn trọng trong kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản

Đó là chia sẻ của ông Dương Đức Hiển – Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam.

- Ông đánh giá ra sao về thị trường nhà ở 2018? Thị trường có diễn biến đúng như dự đoán tại thời điểm cuối năm 2017?

Năm 2017, Savills Việt Nam có đưa ra dự đoán rằng phân khúc trung cấp sẽ là điểm sáng của thị trường nhà ở trong năm 2018. Thực tế cho thấy, phân khúc này đã hoạt động rất tốt trong năm 2018, đặc biệt là tại Hà Nội – nơi sản phẩm trung cấp dẫn đầu thị trường.

Bên cạnh đó, các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề và shophouse cũng đạt được nhiều thành công trong năm 2018 với số lượng giao dịch khả quan, đến từ nhu cầu ở thực của khách hàng và nhu cầu đầu tư đón đầu thị trường.

Khách hàng không chỉ tìm kiếm chất lượng trong từng sản phẩm riêng biệt mà còn kỳ vọng một tầm nhìn chiến lược của các chủ đầu tư, phát triển dự án đồng điều với kế hoạch phát triển của khu vực và thành phố (đặc biệt là phát triển về cơ sở hạ tầng giao thông và an sinh xã hội).

2018 là năm có nhiều biến động và thay đổi của thị trường nhà ở so với các năm trước. Số lượng BĐS nghỉ dưỡng mới được tung ra thị trường ít và đặc biệt trầm lắng so với những năm 2016, 2017 khi mà thị trường sốt condotel.

Cơn sốt này đã hạ nhiệt đáng kể trong năm 2018, khách hàng quay trở lại với các sản phẩm BĐS thuần như biệt thự biển, chung cư biển, biệt thự nghỉ dưỡng v.v. Sự trầm lắng của phân khúc nghỉ dưỡng cũng phần nào xuất phát từ định hướng phát triển của từng địa phương nhưng nhìn chung, đây vẫn là một thị trường tiềm năng nhờ sự phát triển của du lịch Việt Nam, với nhiều địa phương xây mới và mở rộng khai thác sân bay với các chuyến bay nội địa và quốc tế.

Dòng sản phẩm lifestyle (thể hiện phong cách sống) này thu hút một nguồn cầu ổn định từ các khách hàng thường xuyên đi du lịch đó đây, với nguồn vốn nhàn rỗi và có nhu cầu đầu tư kiếm thu nhập cho thuê.

Nửa đầu năm 2018 cũng ghi nhận những làn sóng đầu tư đất nền ồ ạt nhưng chỉ cục bộ tại một số địa phương như Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bắc Ninh. Tuy vậy, làn sóng này xuất phát từ hoạt động đầu tư lướt sóng, trái với bản chất của đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn.

Giao dịch và lợi nhuận từ đất nền chỉ nên xảy ra tại các thị trường đang phát triển và có hạ tầng giao thông kết nối tốt, ví dụ như các dự án hay các khu đô thị ven đô. Những làn sóng đầu tư ngắn hạn này vì vậy thiếu cơ sở bền vững nên đã nhanh chóng lắng xuống. Đây cũng là cảnh báo cho các nhà đầu tư cần nghiên cứu và tìm hiểu rõ hơn trước khi lựa chọn sản phẩm đầu tư.

- Như ông đã nhận định, thị trường 2018 dường như không còn phát triển nóng các sản phẩm phái sinh như condotel mà đang dần quay về các sản phẩm nghỉ dưỡng thuần. Tại sao lại có xu hướng này? Liệu xu hướng này có tiếp tục trong năm 2019?

Bản chất của các sản phẩn BĐS phái sinh thường chỉ mang tính chất xu hướng, vì vậy qua thời gian, có những sản phẩm sẽ bị đào thải, cũng có những sản phẩm sẽ thay đổi để phù hợp với thị hiếu, xu hướng và sự phát triển của nền kinh tế.

Trong quá trình phát triển, các sản phẩm BĐS phái sinh cũng vấp phải nhiều khó khăn và trở ngại, trong đó rào cản lớn nhất chính là về mặt pháp luật. Với những dòng sản phẩm mới, đôi khi quy định và chính sách chưa thể theo kịp, vì vậy khung pháp lý cho nhiều sản phẩm phái sinh còn chưa rõ ràng và nhất quán.

Điều này gây ảnh hưởng đáng kế đến hoạt động giao dịch của các sản phẩm này, tuy rằng các chủ đầu tư và dự án đều rất nỗ lực trong phát triển sản phẩm và minh bạch hóa hoạt động vận hành của dự án.

Mặt khác, các sản phẩm đơn thuần luôn là gốc của thị trường BĐS. Mọi hoạt động của con người đều gắn liền với BĐS: ở, làm việc, kinh doanh... vì vậy các sản phẩm thuần sẽ là cốt lõi không bao giờ thay đổi của thị trường.

- Có ý kiến cho rằng số lượng giao dịch của thị trường nhà ở trong năm vừa qua có phần trầm lắng hơn so với 2017. Cũng có những quan ngại về việc bong bóng BĐS. Ông đánh giá ra sao về vấn đề này và tâm lý của khách hàng trong năm 2018?

 - Xét đến các yếu tố nền tảng của thị trường như tăng trưởng GDP, nguồn vốn FDI, sức mua của người dân trong lĩnh vực bán lẻ, tín dụng BĐS thì thị trường vẫn có cơ sở vững chắc để phát triển bền vững.

Tình trạng biến động giá chỉ được ghi nhận tại một số địa phương cục bộ chứ không đại diện cho toàn thị trường, đặc biệt là 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Việc lo sợ bong bóng BĐS bị vỡ đã không xảy ra trong 2018, nhưng tiến tới 2019, thị trường cần cẩn trọng trong kiểm soát tín dụng cho vay BĐS, kiểm soát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình của các chủ đầu tư. Nguồn cầu nhà ở vẫn gia tăng hàng năm sẽ giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn; tính bền vững của thị trường phụ thuộc vào nguồn cung sản phẩm có kịp đáp ứng nguồn cầu theo từng phân khúc không.

Mặt khác, số lượng sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán trong năm 2018 giảm so với năm ngoái đã làm giảm số giao dịch trong năm vừa qua. Ở một số phân khúc, cơ cấu phân bổ giữa các hạng có thể chưa hoàn toàn hợp lý, gây ra tình trạng bội thực nhất thời.

Trong ngắn hạn, các sản phẩm này sẽ dần được hấp thụ , đặc biệt là tại các thị trường đang phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh nơi có nhiều tiềm năng phát triển du lịch và thu hút khách hàng quốc tế.