Liệu có xảy ra 'bong bóng' bất động sản tại TP.HCM?

Tính đến hết tháng 9/2018, thị trường bất động sản đã trải qua một hành trình khá trọn vẹn với hoạt động sôi nổi trên tất cả các phân khúc. Việt Nam đang ở giai đoạn phát triển và điều này có ảnh hưởng khá tích cực đến tất cả các phân khúc bất động sản.

Thị trường nhà ở tại TP.HCM hưởng lợi từ nguồn dân số dồi dào trên 8,3 triệu người năm 2017. Trong đó, cơ cấu dân số thế hệ Y (Những người trẻ - PV) chiếm khoảng 40% tổng dân số thành phố và có xu hướng sống độc lập ngày càng cao.

Hơn thế, với vị trí đầu tầu kinh tế của đất nước, TP.HCM thu hút một lượng lớn người dân chuyển từ các tỉnh và thành phố lân cận là lao động trẻ có trình độ đến sống và làm việc. Đây là nhóm có nhu cầu nhà ở rất lớn.

Trên địa bàn TP.HCM, nguồn cung căn hộ hạng C chiếm lĩnh nguồn cung căn hộ toàn thị trường trong năm qua, nắm bắt nguồn cầu nhà ở rất lớn tại đây.

Đặc biệt, nguồn cầu cho căn hộ hạng C với giá bán xấp xỉ dưới 900 USD/m2 chủ yếu đến từ giới trẻ. Trong qúy 2/2018, Savills ghi nhận lượng giao dịch căn hộ có mức giá trên đạt hơn 2.000 căn. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc này giảm 8% so với năm trước, thể hiện tình trạng nguồn cung chưa theo kịp nguồn cầu.

Quay trở lại thị trường căn hộ ở TP.HCM, nhiều người vẫn khá quan ngại về nguy cơ “bong bóng bất động sản’’ và lộ diện nhiều dấu hiệu giảm sút.

Nhưng chúng ta có thể chú ý rằng, từ trước đến nay và cả tương lai, phần lớn nguồn cung căn hộ đều thuộc hạng C và thật sự phân khúc này không phải là tác nhân gây ra tình trạng “bong bóng” mà có thể đạt được tỉ lệ lấp đầy cũng như sở hữu nguồn cầu thực tế, tự nhiên, xuất phát từ nhu cầu của thị trường.

Từ đây thực tế này và theo số liệu nghiên cứu, chúng tôi cũng cho rằng quy mô thị trường vẫn đang khá ổn định và tiếp tục phát triển theo tiến trình tăng trưởng của Việt Nam.

Bàn về bất động sản căn hộ bán, phân khúc này vẫn đang phát triển khá mạnh. Tình hình hoạt động toàn thị trường TP.HCM trong qúy 2/2018 ghi nhận khoảng hơn 14.000 giao dịch, và nhấn mạnh một lần nữa, số lượng căn hộ hạng C chiếm phần lớn.

Phân khúc hạng C hoạt động mạnh cũng đi liền với vốn sở hữu tiền mặt cao và không dẫn đến tình trạng “vỡ trận”. Chúng ta vẫn còn một chặng đường dài để phát triển và hy vọng.

Video: Cách mua nhà đất thông minh, tránh sập bẫy lừa

Trong 3 năm tới, phân khúc căn hộ hạng C chiếm 60% thị phần nguồn cung tương lai. Trong khi đó, nguồn cầu vẫn sẽ được thúc đẩy với dự báo tăng trưởng dân số cao, quy mô hộ gia đình thu hẹp, tỷ lệ hộ nhà ở độc thân tăng mạnh, tích lũy của người dân tăng cao. Cán cân cung cầu sẽ khá cân bằng cho phân khúc nhà ở này.

Hiện tại, trên thị trường đang có sự so sánh tương quan giữa bất động sản quận 9 và Củ Chi. Câu trả lời cho việc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sự phát triển của cơ sở hạ tầng, cơ sở hạ tầng xã hội, nhu cầu giao thông đi lại từ nhà ở đến công sở…

Vấn đề ở đây xoay quanh nguồn cung và trong đơn vị một quận thì sẽ ngày càng hạn hẹp. Quận 9 tiếp tục chiếm thị phần lớn trên thị trường và là kênh đầu tư dài hạn hiệu quả.

Dù gần đây thị trường Củ Chi cũng ghi nhận nguồn cung vô cùng mạnh mẽ, nhưng chúng ta cũng không chắc đảm bảo điều đó trong tương lai. Nhìn chung, khu vực quận 2, quận 9 và Củ Chi đều là những thị trường bất động sản nhà đất hấp dẫn cho các nhà đầu tư với giá cả hợp lí, hạ tầng cải thiện và sản phẩm tốt.

Các khu vực ngoại thành như quận 9, Nhà Bè, Bình Chánh thu hút các chủ đầu tư vì quỹ đất phát triển dự án còn nhiều. Người mua cũng quan tâm vì sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, vị trí dự án có khả năng kết nối tốt đến trung tâm thành phố cũng như liền kề các khu vực đã phát triển các tiện ích công cộng.

Chủ yếu các dự án vùng ven nhắm đến phân khúc nhà ở giá rẻ vì quỹ đất dồi dào, chi phí đất và chi phí phát triển dự án thấp. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở giá rẻ là rất lớn. Hiện tại, các quỹ đất tại vùng ven TP.HCM cũng đã được các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài quyết liệt thâu tóm nhằm nắm bắt nhu cầu nhà ở rất cao tại đây.