Lệch pha cung cầu khiến giá đất nền tại TP Thuận An tăng mạnh

Căn hộ chiếm áp đảo, nhu cầu thực bị bỏ ngỏ

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy trong năm 2021, nguồn cung căn hộ sơ cấp của Bình Dương cao hơn TP.HCM 5% và lượng giao dịch nhiều hơn TP.HCM 42%. Nguồn cung căn hộ tương lai dự kiến đến năm 2024 tại Bình Dương ước tính lên đến 48.000 căn, trong đó Thuận An và Dĩ An chiếm đến 83% thị phần.

"Quỹ đất tại TP.HCM càng ngày càng hẹp, do đó các chủ đầu tư hiện nay đều đang mở rộng ra các tỉnh lân cận. Bình Dương tiếp tục là kế thừa, là điểm đến tiếp theo cho thị trường căn hộ", bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam, đánh giá.

Cũng theo Savills, giá căn hộ trung bình ở Thuận An năm 2021 là 40,8 triệu/m2 và mức cao nhất được DKRA ghi nhận là 49,1 triệu mỗi m2.

Trong khi nguồn cung căn hộ rất dồi dào, giá bán tăng vọt từng năm thì theo khảo sát, nguồn cung nhà liền thổ, dự án đất nền quy hoạch bài bản trong lõi trung tâm TP Thuận An rất nhỏ giọt, nguồn cung đất nền tại đây chủ yếu từ giao dịch thứ cấp hoặc đất nền hộ lẻ trong dân.

Một số dự án đất nền quy mô tại Bình Dương đều thuộc các khu vực vẫn còn nhiều quỹ đất như Tân Uyên, Bàu Bàng, Bến Cát,… Điều này đã khiến cho Thuận An rơi vào tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng.

Bởi lẽ, theo thống kê của Savills tốc độ đô thị hóa tại Bình Dương diễn ra rất nhanh với tỷ lệ đạt 84% vào năm 2020 (TP.HCM là 79%). Tốc độ gia tăng dân số hàng năm trong năm 2020 là 5,06% so với 2,1% tại TP.HCM. Còn theo thống kê của batdongsan.com.vn, mỗi năm Bình Dương cần thêm hơn 7 triệu m2 nhà ở, cao hơn gần gấp đôi TP.HCM. Đồng thời, tỷ lệ dân nhập cư của tỉnh chiếm tới hơn 50%.

Với tốc độ tăng trưởng dân số cao nhất cả nước, đặc biệt Thuận An đóng vai trò là thành phố lớn nhất tỉnh đang phải chịu sức ép rất lớn từ nhu cầu nhà ở thực. Và không thể phủ nhận với quan niệm “ăn chắc mặc bền” đã đi sâu vào tiềm thức người Việt, đất nền chính là sự lựa chọn hàng đầu của người dân.

Việc không có dự án đất nền đã khiến cho thị trường mất đi một lượng lớn khách hàng tiềm năng và đa số có nhu cầu ở thực, không mang tính chất đầu cơ. Tuy nhiên, thực trạng khan hiếm cũng là nguyên nhân chính đẩy đất nền liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Với giới đầu tư, đây là cơ hội tốt trong trường hợp thị trường xuất hiện nguồn cung mới. Báo cáo của batdongsan.com.vn về thị trường Bình Dương chỉ ra, trong giai đoạn từ 2018 – 2020, trong khi giá vàng tăng 51%, chung cư tăng 68% thì đất nền tăng tới 95%. Điều này là minh chứng cho sức hấp dẫn của thị trường đất nền khi tỷ suất sinh lời luôn dẫn đầu trong tất cả phân khúc.

An Residence – Lời giải cho nguồn cung khan hiếm

Tương tự như TP.HCM, quỹ đất Thuận An đối mặt với tình trạng cạn kiệt, không còn diện tích đủ rộng để phát triển dự án nhà liền thổ hay đất nền quy mô lớn. Do đó trong những năm tới, căn hộ tiếp tục là thị phần chiếm áp đảo. Quỹ đất nhỏ giọt đã khiến phân khúc đất nền TP.HCM bật đà tăng phi mã và Thuận An cũng được chuyên gia quan sát đang có diễn biến tương tự.

Đầu năm nay, thị trường bất ngờ xuất hiện khu dân cư – thương mại An Residence của chủ đầu tư Lê Phong. Dự án sở hữu vị trí đắt giá ngay lõi trung tâm thành phố, ngay mặt tiền đường 22/12 - Thuận An Hoà, liền kề Vsip1, Aeon Mall, sân golf Sông Bé,.. nên rất thuận tiện để cư dân đi làm hay hưởng thụ mọi tiện nghi đẳng cấp, hiện đại trong vòng 5 phút.

Theo thông tin từ DKRS – đơn vị kinh doanh tiếp thị, chủ đầu tư đã chuẩn bị từ nhiều năm trước để có được quỹ đất “vàng” này. Đây không chỉ là dự án đất nền quy hoạch bài bản duy nhất ra mắt tại Thuận An đầu năm nay, vượt trội hơn dự án còn sở hữu pháp lý an toàn khi hoàn thiện giấy phép xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng 100% và sẵn sàng sàng tên sổ đỏ cho khách hàng.

Sau nhiều dự án “ma” bị khởi tố liên tục trên địa bàn TP.HCM, Bình Dương thì việc có pháp lý minh bạch chính là điểm cộng rất lớn giúp dự án gia tăng giá trị. Sở hữu nhiều thế mạnh song theo DKRS, dự án có mức giá chỉ từ 36 triệu mỗi m2, thấp hơn giá trung bình của căn hộ.

Điểm “lệch” này đã tạo ra cơn sốt kéo giới đầu tư liên tục tìm hiểu và đặt mua sản phẩm. Tuy nhiên nguồn cung của dự án án rất hữu hạn, chỉ hơn 200 sản phẩm không đủ đáp ứng nguồn cầu dồi dào.

Với tình trạng cung không đủ cầu, theo các nhà đầu tư cá nhân chỉ cần sau khi kết thúc đợt bán sơ cấp, giá thứ cấp của An Residence sẽ tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn. Trong dài hạn, phân khúc này tại các TP lớn như Thuận An, Dĩ An được giới chuyên gia dự báo vẫn sẽ là kênh sinh lời an toàn do áp lực nhà ở ngày càng cao, kinh tế, đô thị hóa vùng lõi trung tâm phát triển mạnh trong khi nguồn cung tiếp tục nhỏ giọt.