Làm thế nào để hạn chế phân lô trái phép?

Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo quy định, với khu đất người dân được thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải đảm bảo có các điều kiện: Được Cơ quan Nhà nước phê duyệt, hoàn thành hạ tầng, nộp tiền sử dụng đất, được kiểm tra hoàn thành hạ tầng và cấp sổ thì mới được giao dịch cho người khác. 

Tuy nhiên, với những giao dịch đất nền mà cá nhân tự phân lô hoặc dưới hình thức ủy quyền cho công ty kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật, họ làm đường đi, điện, nước,... để người dân nhầm tưởng khu đất đang được hoàn tất pháp lý, đang thực hiện thi công và người dân tin tưởng tham gia giao dịch và giao tiền cho họ.

Hiện tượng này ngày càng phức tạp và bùng phát, có sự tham gia của nhiều người, tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực ngoại thành, các khu "nghe tin đồn" sắp có dự án...

Người tham gia đầu tư không quan tâm đến pháp lý của khu đất liệu có được cơ quan quản lý Nhà nước phê duyệt không, họ chỉ quan tâm đến việc tham gia và có văn bản giao dịch, sau đó tìm cách chuyển nhượng cho người khác với giá chênh lệch cao hơn.

Từ việc hưởng lợi giá chênh lệch sau mỗi lần chuyển nhượng nên tự những người tham gia sẽ chủ động tìm kiếm người khác tham gia vào, họ vừa là nạn nhân vừa là người lôi kéo người khác.

Trong những vụ việc này, do khu đất không được quy hoạch khu dân cư nên không thể chuyển được sang đất ở, không thể cấp sổ cho việc phân lô thì người đến sau luôn là người chịu toàn bộ mọi rủi ro. Lúc đó thì chủ đất và công ty kinh doanh bất động sản, người đã chuyển nhượng tìm không ra và coi như mất hết số tiền đã giao dịch.

Pháp luật có các quy định xử lý với tình trạng vi phạm hiện nay, chính quyền tại địa phương cần chủ động và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

Cụ thể: Xử lý về chuyển mục đích sử dụng đất không đúng sẽ bị xử lý theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tùy theo từng hành vi vi phạm.

Tại Điều 8 quy định, nếu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt từ 1 triệu đồng đến 10 triệu đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Xử lý về việc xây dựng công trình trái phép: Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định, vi phạm về trật tự xây dựng có mức phạt từ 10 triệu đến 20 triệu đồng nếu không có giấy phép xây dựng, phạt từ 40 triệu đến 50 triệu đồng nếu không đúng thiết kế.

Theo luật sư, ngoài việc chính quyền địa phương cần ra tay dẹp loạn hình thức phân lô bán đất nền trái phép, người đầu tư cũng nên tỉnh táo, tránh tình trạng chạy theo cơn sốt đất, mua phải đất thuộc quy hoạch hay không thể chuyển đổi mục đích sử dụng.