Liệu có xuất hiện bong bóng bất động sản?

Tại các thành phố lớn, giá bất động sản (BĐS) không tăng mạnh như vài năm trước đây, do sức hút đã dịch chuyển đến những thị trường mới tại các tỉnh.

Theo dự báo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong năm 2019, giá bán đất nền sẽ tăng 10 - 15% so với cuối 2018. Đặc biệt tại các tỉnh đang có quy hoạch phát triển du lịch giá sẽ tăng 20 - 30%.

Từ cuối năm 2018 đến nay, tại khu vực phía Bắc, thị trường BĐS giao dịch khá sôi động. Đơn cử, tại thị trường bất động sản Bắc Ninh, nhiều "ông lớn" đã "nhảy" vào đầu tư, lượng giao dịch thành công tại các dự án lên tới 90%.

Tại Vân Đồn, giá BĐS từ đầu năm 2019 tăng lên 15 - 20%. Sức hấp dẫn của thị trường lan tỏa tới Thanh Hóa, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Nghệ An… Xuất hiện nhiều dự án phát triển khu đô thị có lượng giao dịch tốt.

Thị trường miền Trung với sự nổi bật của Nha Trang, Đà Nẵng. Các giao dịch đất tại các dự án đều "cháy hàng" và giá cả cũng tăng cao. Hiệu ứng này cũng xuất hiện ở Bình Định, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Phú Yên, Bình Thuận…

Các nhà đầu tư chuyển dòng vốn của mình sang các tỉnh này do đây là các thị trường mới nổi, có tiềm năng và lợi thế rất lớn để phát triển du lịch.

Tính đến đầu tháng 3/2019, giá mỗi lô đất tại Golden Hills (Đà Nẵng) tăng khoảng 200 - 300 triệu đồng so với cuối năm 2018. Đất dự án Goldsand Hill (Mũi Né) trong Tết có giá khoảng 2 tỷ đồng/lô 160 m2 thì nay vào khoảng 2,5 - 2,6 tỷ đồng/lô.

Còn ở phía Nam, thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, cuối năm 2018, sức tiêu thụ đất nền tại Đồng Nai đạt trên 90%; Long An đạt trên 80%. Tại Cần Thơ, do đất nền nhiều dự án tăng giá chóng mặt, các nhà đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven một số quận như Cái Răng, Bình Thủy, Ô Môn… Từ đó, giá đất nơi đây tăng 30 - 40% trong vòng vài tháng.

Tuy nhiên, tình trạng tăng giá đất từ đầu năm 2019 đến nay chỉ xảy ra ở một số địa phương, chứ không trở thành hiệu ứng domino như một số "cò" đất tung tin.

Đất chủ yếu tăng cục bộ ở một số tỉnh ven biển nơi được cho là có quy hoạch trở thành đặc khu kinh tế và nơi du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh như Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Nha Trang, Đà Nẵng…

Trước tình trạng trên, UBND tỉnh Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quảng Nam… đã vào cuộc, ban hành các văn bản nhằm ngăn chặn tình trạng sốt đất tái diễn, ổn định trật tự mua bán, giao dịch đất nền trên địa bàn tỉnh mình.

Theo các cơ quan quản lý và một số chuyên gia, việc giá đất tăng mạnh ở các tỉnh là do các đơn vị và cá nhân môi giới không chuyên kết hợp với những người đầu cơ tập trung "thổi giá".

Đất ở Mũi Né tăng giá chủ yếu do các sàn và cả giới đầu tư "ôm hàng", tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên cao.

Cá biệt, có địa phương người hành nghề môi giới, "cò" đất tự tung tin về quy hoạch hoặc có dự án trên địa bàn, đẩy giá đất thực tế lên cao. Tuy nhiên, đến nay, nhìn chung thị trường này, trong đó có dự án vừa mới là tâm điểm như Golden Hills, cũng đã chững lại.

Nhiều chuyên gia nhìn nhận thực trạng trên không khác gì so với diễn biến của thị trường các địa phương được định hướng thành đặc khu đầu năm 2018 hay thị trường Hà Nội năm 2010.

Nhìn lại cơn sốt đất tại Hà Nội bằng giờ này 9 năm trước, khi quy hoạch Thủ đô được công bố với thông tin trong tương lai, trung tâm hành chính quốc gia sẽ được dời về Ba Vì và sẽ có Đại lộ Thăng Long nối từ Ba Đình đến Ba Vì, lập tức giá đất ở đây tăng gấp 2 - 3 lần. Nhưng sau khi thành phố Hà Nội thay đổi quan điểm xây trục Hồ Tây - Ba Vì, thị trường lập tức hạ nhiệt.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, lo ngại rằng hiện tại các tỉnh, người mua ở thực không nhiều, chủ yếu là khách đầu tư nên không tránh khỏi các trường hợp môi giới đưa ra những thông tin sai lệch về thị trường, dễ làm tái diễn các cơn sốt ảo.

Nói về băn khoăn trên, ông Lê Văn Bằng - Phó Tổng Giám đốc công ty Cổ phần Đầu tư phát triển RB Land, cho rằng, hiện nay khách đầu tư đã có sự đánh giá khá chuẩn xác về sản phẩm. Họ thường chỉ chọn những dự án có vị trí đẹp, thiết kế tốt, tiện ích đồng bộ, gần khu dân cư hiện hữu, vừa có thể đầu tư lâu dài, vừa có khả năng sử dụng trong ngắn hạn để xuống tiền. Nguy cơ sốt ảo (giá tăng từ 50% trở lên trong thời gian ngắn) vẫn xuất hiện ở một số địa phương song mức độ sốt ảo không cao như trước.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, nhu cầu của thị trường BĐS phụ thuộc vào mức độ phát triển kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn sao cho phù hợp với chủ trương, kế hoạch, tiến độ, phát triển kinh tế của địa phương.

Tuy nhiên, nếu không được tính toán, nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ làm các nhà phát triển bất động sản đầu tư vượt cầu, tạo khủng hoảng thừa, lãng phí tài nguyên, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế cho doanh nghiệp, ngân hàng và cả nền kinh tế khu vực.