Khu chung cư không có đủ chỗ để ô tô, cư dân phải làm gì?

Câu hỏi:

Tôi mua căn hộ tại một dự án chung cư ở TP Thuận An (Bình Dương), căn hộ đã có sổ hồng chính chủ tên tôi. Tại đây mọi thứ đều tốt, tuy nhiên bất cập là không đủ chỗ để ô tô.

Nhiều năm nay, cư dân chúng tôi phải đậu xe ngoài đường, đến gần đây, các vị trí có thể đậu xe ở ngoài đường cũng hết chỗ vì nhiều nhà mua xe mới. Với trường hợp này chúng tôi phải làm sao để đòi quyền lợi đúng luật?

Trả lời:

Theo Luật sư Trần Thị Thanh Thảo (Đoàn Luật sư TP.HCM), tranh chấp chỗ để xe ở chung cư đã xảy ra ở nhiều dự án khi phần diện tích chung riêng này còn mập mờ tại hợp đồng mua bán. Bất cứ cư dân nào ở chung cư cũng cần nắm rõ quyền sở hữu, quản lý chỗ để xe.

Theo Thông tư 07/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, bắt đầu từ ngày 15/8/2021 sẽ bãi bỏ điểm e khoản 4 Điều 8 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Theo đó, quy định về quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư bỏ nội dung: Chỗ để xe ô tô quy định tại khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở, các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và quy chế quản lý, sử dụng chung cư.

Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị này thực hiện quản lý chỗ để xe này. Nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe.

Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý. Trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe.

Nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe. Với chỗ để ô tô, người mua căn hộ chung cư quyết định mua hoặc thuê chỗ để ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau. Trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe.

Việc mua bán, cho thuê chỗ để ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên.

Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để. Trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Người mua chỗ để ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.

Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để ô tô, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe vào giá bán, giá thuê mua căn hộ.

Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ.

Ngoài ra, quy định cũng nói rõ về việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư). Theo đó, trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư, chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản lý.

Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của chủ đầu tư, việc quản lý chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe. Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe.