Đường sắt tốc độ cao chưa xây, giá đất ở Hà Nội đã tăng mạnh 'ăn theo'

Tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam dự kiến có 23 ga, trải dài 20 tỉnh thành trên cả nước. Theo quy hoạch, tổ hợp ga Ngọc Hồi, ga đầu mối tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam, sẽ được xây dựng trong khoảng 1,5km2 trên tổng diện tích 1,7km2. 

Thông tin trên khiến thị trường bất động sản tại huyện Thanh Trì (Hà Nội) nhanh chóng khởi sắc, đặc biệt là tại xã Ngọc Hồi, nơi nhà ga tọa lạc. 

Anh Trần Văn Tám, môi giới bất động sản tại huyện Thanh Trì cho biết, ngay từ đầu năm, giá đất nhiều nơi tại huyện Thanh Trì đã tăng mạnh do đất tại Hà Nội ngày càng "nóng" lên. Và gần đây, sau khi có thông tin về ga Ngọc Hồi, giá đất tại khu vực này càng tăng. 

Nếu đầu năm 2024, giá đất ngõ ô tô có giá khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2 thì đến nay mức giá đã tăng lên khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2. Nhiều lô mặt đường lớn, có vị trí đẹp, giá còn lên khoảng 130 - 140 triệu đồng/m2.

Cũng theo môi giới này, hiện với tài chính dưới 4 tỷ đồng sẽ rất khó để mua được lô đất khu vực quanh ga Ngọc Hồi có ô tô đỗ cửa. Nếu có sẽ là các lô đất có diện tích quá nhỏ hoặc bị hạn chế về phong thủy.

"Chỉ trong vòng hơn tháng qua, bất động sản khu vực Ngọc Hồi đã có sự biến động lớn, các lô đất đều tăng thêm khoảng 5%. Những lô đất mặt đường, ngõ to có giá tăng khoảng 10 - 15%. Đặc biệt, dù giá tăng cao nhưng nguồn hàng tại khu vực này lại khá khan hiếm", anh Tám cho biết.

Theo dữ liệu của Công ty PropertyGuru Việt Nam, giá nhà đất phổ biến nhất tại xã Ngọc Hồi (huyện Thanh Trì) tháng 10 là 124 triệu đồng/m2, tăng 69,9% trong vòng 1 năm qua. Đây cũng là mức giá cao nhất trong vòng 5 năm. 

Không chỉ Ngọc Hồi, giá đất tại nhiều khu vực khác tại huyện Thanh Trì cũng có xu hướng đi lên. Ví dụ giá đất tại Thanh Liệt và Ngũ Hiệp dao động 30 - 40 triệu đồng/m2 và có thể lên đến hơn 50 triệu đồng/m2 ở các vị trí đẹp gần mặt đường.

Tại Tứ Hiệp, giá đất trong ngõ rộng thường dao động 70 - 80 triệu đồng/m2. Một số lô đất tại thôn Huỳnh Cung, Yên Ngưu (Tam Hiệp) có thể đạt tới 70 - 90 triệu đồng/m2, thậm chí vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 ở những vị trí đặc biệt. Đất nền ở các khu vực giáp huyện Thanh Oai có giá từ 11 đến 52 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Theo CBRE, các bất động sản gần với ga tàu điện sẽ có giá trung bình cao hơn 10 - 20% so với những khu vực khác. Trong trường hợp thị trường địa ốc gặp khủng hoảng, những dự án nhà ở kết nối tốt với tuyến tàu điện cũng sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn.

Nhận định về tác động của đường sắt cao tốc Bắc - Nam đến thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, từ khi bắt đầu khởi công dự án, giá trị quỹ đất sẽ gia tăng mạnh dọc theo tuyến đường cao tốc, thậm chí tập trung ở xung quanh các nhà ga và vùng lân cận. Sự tăng giá nhanh chóng của bất động sản có thể thu hút các nhà đầu cơ, đẩy giá lên cao, thậm chí có nguy cơ tạo ra "bong bóng" bất động sản.

Lấy ví dụ như tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Yên Nghĩa tại TP. Hà Nội đi vào hoạt động hồi tháng 11/2021, các phân khúc trong bán kính 500 m so với các nhà ga đã tăng trên 40% trong vòng 1 năm. Đồng thời, giá căn hộ xung quanh cũng cao hơn 5 - 15% so với mức tăng giá chung của thị trường.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội (HNREA) phân tích: Việc bất động sản tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng giao thông là chuyện thường thấy. Trước đây, khi có thông tin làm đường vành đai 4, giới đầu tư đua nhau tìm mua những mảnh đất xung quanh tuyến đường để đón đầu quy hoạch.

“Việc giá đất tăng lên trước các thông tin quy hoạch chính thống từ cơ quan nhà nước là điều bình thường, nhất là với trường hợp của hệ thống đường sắt cao tốc Bắc - Nam. Đây là một dự án trọng điểm, nên không chỉ riêng giới đầu tư địa ốc, mà mọi người đều háo hức trước các thông tin xung quanh đại công trình này”, ông Cường nhận định.

Tuy nhiên, theo ông Cường, người mua nên hết sức thận trọng khi đầu tư bất động sản đón đầu quy hoạch. Bởi lẽ, nếu không có thông tin quy hoạch chính xác, người mua sẽ dễ mua nhầm vào những khu đất nằm trong quy hoạch, thuộc diện bị giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần phải xác định được sức khỏe tài chính, những lô đất “ăn theo” quy hoạch sẽ phù hợp với những nhà đầu tư trung, dài hạn và không bị phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính.