Dừng chuyển đổi đất đặc khu: Ai thiệt, ai lợi?

Sau khi UBND các tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hoà, Kiên Giang có các quyết định dừng mọi giao dịch về đất, tổng thể chung, thị trường bất động sản tại các khu vực này có những dấu hiệu ổn định. Tuy nhiên, vẫn tiềm ẩn những rủi ro khó lường, khi thời gian Quốc hội sẽ bấm nút thông qua Dự thảo Luật đặc khu ngày càng tới gần.

Tránh rủi ro cho nhà đầu tư

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội, việc các địa phương có quyết định tạm dừng chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng đất tại các khu vực nêu trên là các biện pháp mang tính tình huống, tức thời.  

Bởi những khu vực mà được quy hoạch là đặc khu kinh tế muốn nó thực sự phát triển phải có quy hoạch, từ trước tới nay, mảng quy hoạch của Việt Nam chưa phải là thế mạnh.

Các nước phát triển trên thế giới đều có quy hoạch với những kế hoạch dài hơi, như phát triển đô thị trong thời gian từ 50 năm đến hàng trăm năm. Hiện tại, ở các khu vực nêu trên chưa có quy hoạch cụ thể. Nên việc đưa ra quyết định dừng mọi giao dịch chuyển nhượng đất trong giai đoạn này là xử lý kỹ thuật trên phương diện quản lý hành chính.  

“Chính quyền địa phương nên ra quyết định như vậy để đến khi có được quy hoạch rõ ràng sẽ giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro về câu chuyện pháp lý đối với loại hình đất chưa rõ nguồn gốc”, ông Dương Đức Hiển nói.

Đơn cử thời gian qua có rất nhiều giao dịch mua bán đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ… chưa có chủ trương, quy hoạch cụ thể. Nếu người dân liều lĩnh đầu tư vào rủi ro sẽ rất lớn.  

Nói về tác động của các quyết định này đối với thị trường bất động sản trên 3 khu vực, ông Hiển cho hay, động thái này sẽ ít có những tác động tiêu cực mà có nhiều tác động tích cực.

Video: Những lưu ý khi mua nhà đất

Đặc biệt, tại Quảng Ninh, Kiên Giang đều là điểm đến về du lịch, có vị trí phát triển mạnh về du lịch nên cần phải có quy hoạch bài bản. So sánh, ở Thái Lan, không thể có bờ biển và các hòn đảo đẹp như ở Việt Nam, nhưng đất nước này có quy hoạch, cũng như định hướng phát triển về du lịch rất rõ ràng, do vậy đã tạo được số lượng lớn khách du lịch đến nghỉ dưỡng rất tốt.

Chính vì vậy, thị trường Quảng Ninh và Kiên Giang cần có sự thống nhất về quy hoạch, định hướng trong tương lai.

Hơn nữa, đối với đặc khu kinh tế muốn thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài thì câu chuyện quy hoạch chung về đô thị, quy hoạch chung về đất thương mại, đất ở… mới có thể phát triển được khu vực đó lên được.

Ông Hiển cho rằng, như thế sẽ tránh được rủi ro cho các nhà đầu tư, thay vì họ nghĩ có thể kiếm lời trong thời gian ngắn, nhưng đến khi quy hoạch sẽ phát hiện ra không phục vụ cho câu chuyện phát triển bất động sản thì họ sẽ mất trắng khoản đầu tư của mình.  

“Không phải không quản lý được thì cấm”

Trước các ý kiến của dư luận đặt vấn đề “do nhà nước không quản lý được thì cấm”. Ông Dương Đức Hiển đánh giá, khi nhà nước có chỉ đạo kiểm soát, giám sát lại thì đây là động thái đúng.

“Những quyết định này không phải câu chuyện không quản lý được thì cấm. Mà trong thời gian các cơ quan đang triển khai, lên kế hoạch, để làm các quy hoạch mang tính vĩ mô, thì tốt nhất nên dừng các hoạt động giao dịch phi pháp, trái pháp luật, dừng các câu chuyện cò đất tự do, thậm chí nhà đầu tư lướt sóng tranh thủ kiếm lời trong khi thị trường chưa xác định rõ ràng”, ông Hiển cho biết.

Giải pháp của chính quyền địa phương cũng như của Chính phủ không chỉ mang tính chất thời điểm, mà sâu xa hơn nhằm thu hút cả đầu tư của nước ngoài. Trên thực tế, nền kinh tế Việt Nam muốn phát triển được, ngoài câu chuyện đầu tư trong nước mà còn đầu tư nước ngoài, bởi lượng ngoại hối đầu tư vào Việt Nam giúp cho nền kinh tế phát triển.

Theo ông Hiển, lợi ích lớn hơn nữa, bên cạnh việc các nhà đầu tư nước ngoài bỏ tiền của thì nhà đầu tư còn bỏ chất xám, Việt Nam còn học tập được cách quản lý, đưa những thương hiệu chưa có ở Việt Nam vào Việt Nam.  

Đối với dự án có quy hoạch, có giấy phép đầy đủ, ông Hiển bày tỏ quan điểm, nhà nước nên cũng nên tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục phát triển. Các doanh nghiệp này cũng đã bỏ công sức, tiền của, thời gian để theo đuổi dự án đó. Tạo điều kiện để các doanh nghiệp triển khai hạ tầng, phục vụ cho nội bộ khu vực, khi đó nhà đầu tư sẽ thể hiện được rõ năng lực của mình.

Đối với dự án không đủ điều kiện, những giao dịch ma (đất không rõ ràng mục đích sử dụng, đất nông nghiệp, cây xanh, rừng phòng hộ, đất quân sự, vành đai biển…), nhà nước dùng các biện pháp hành chính, tuyên truyền, thuyết phục người dân không mua bán, chuyển nhượng vì ẩn chứa quá nhiều rủi ro.  

Ông Hiển nhận định, nhà nước đang có chủ trương và có quy hoạch rõ ràng để có thể công bố chi tiết nhằm thu hút đầu tư trong nước và ngoài nước phát triển khu vực kinh tế đặc biệt.

Theo ông Hiển, các quyết định này mang tính tích cực cho các nhà đầu tư lâu dài, bảo đảm cho những nhà đầu tư này nhiều cơ hội. Nhưng ngược lại, đối với nhà đầu cơ (đầu tư ngắn hạn), các quyết định này sẽ khiến họ thất vọng vì họ mất cơ hội hỗn loạn để tranh thủ kiếm lời.