Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Cửa vẫn sáng

Đầu tư một lần, lợi nhuận dài hạn

Năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến những cú đổi dòng bất ngờ của luồng tiền đầu tư. Tiền liên tục được bơm rồi rút khỏi các cơn sốt đất ở TP.HCM, Đà Nẵng, Phú Quốc, Vân Đồn… Dòng tiền cũng không còn đổ mạnh vào phân khúc chung cư đô thị và biệt thự liền kề như trước. Trong rổ hàng hóa bất động sản, chỉ còn phân khúc nghỉ dưỡng là vẫn duy trì hấp lực đáng kể đối với giới đầu tư, bởi khả năng khai thác sinh lợi hiện hữu và tiềm năng tăng trưởng giá trị trong dài hạn.

Khả năng khai thác sinh lợi của phân khúc nghỉ dưỡng được thể hiện rõ nét qua báo cáo của Tổng cục Du lịch khi 5 tháng qua, lượng du khách đến Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng với 7,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 8,8% so với cùng kỳ; doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống ước đạt 236 nghìn tỷ đồng, tăng 9,2%; doanh thu du lịch lữ hành ước đạt 18,4 nghìn tỷ đồng, tăng 12,4%... Tăng trưởng của ngành du lịch dường như là không ngừng trong suốt các năm qua và đem lại lợi nhuận lớn cho các nhà khai thác, đặc biệt là với chủ dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ về du lịch cũng là “chứng thư bảo lãnh” cho giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng trong dài hạn. Không giống như đất nền, giá cả bị thao túng trong ngắn hạn và tiềm ẩn đầy rủi ro, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, villa ven biển là các sản phẩm đầu tư lâu dài, xuống tiền một lần là “ăn” suốt vòng đời dự án.

Sự bền vững về giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng còn được hỗ trợ bởi các ưu đãi đi kèm về quyền được lưu trú hàng năm, cam kết lợi nhuận và phân chia lợi nhuận sau thời hạn cam kết…

Mặc dù thị trường hiện nay vẫn còn tồn tại những dè dặt nhất định nhưng tiềm năng lớn trong trung dài hạn vẫn thôi thúc các nhà đầu tư rót vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng.

Chẳng hạn như tại Đà Nẵng, thời gian qua có một số nhận định cho rằng thị trường đã đạt đến độ bão hòa, thậm chí xuất hiện tình trạng dư cung. Tuy nhiên, đây chỉ là cái nhìn rất hẹp, bởi trên thực tế sự tăng trưởng của lượt khách du lịch đã vượt quá khả năng đáp ứng hiện thời của cơ sở lưu trú, chưa nói đến về dài hạn Trung ương đã xác quyết cho Đà Nẵng trở thành thành phố du lịch và cảng biển – điều sẽ làm tăng vọt số du khách đến thành phố này.

Mặt khác, cũng cần nhìn nhận rõ: dư cung là dư ở phân khúc nào. Đối với sản phẩm hạng thấp, có thể nói nguồn cung là cực kỳ dồi dào và có thể dư cung, nhưng với sản phẩm cao cấp, sang trọng, nguồn cung là rất ít và chưa khi nào đáp ứng đủ cầu. Một sản phẩm hội tụ đủ cả các yếu tố: cao cấp, vị trí đẹp, đơn vị vận hành danh tiếng, chương trình cho thuê lại hấp dẫn… lại càng hiếm hoi.

Do đó, mấu chốt trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là dự án. Dự án tốt thì có thể “miễn nhiễm” với sự chững lại của thị trường trong ngắn hạn, thậm chí trong trung hạn, dự án tốt vẫn sinh lời ngay cả lúc thị trường chung đi xuống.

50 năm: Ngắn hay dài?

Điểm gây lo ngại nhất trong việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là khung pháp lý. Condotel sẽ có tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng như thế nào; được cấp quyền sử dụng đất lâu dài hay có thời hạn? Bao giờ những vấn đề trên sẽ có câu trả lời chính thức?

Theo tìm hiểu, Quốc hội đã lùi việc sửa Luật Đất đai vào năm 2020. Có nghĩa là phải một năm nữa, bài toán pháp lý cho condotel và các sản phẩm bất đông sản nghỉ dưỡng khác mới được định đoạt. Tuy vậy, ngay trong năm nay, những vấn đề cơ bản nhất về chế độ sử dụng đất sẽ được Bộ Tài nguyên và Môi trường xác lập. Đây có thể xem là tin tốt đối với giới đầu tư.

Thực tế có khá nhiều ý kiến ủng hộ phương án sử dụng đất 50 năm đối với condotel. Không chỉ vì các yếu tố liên quan đến quy hoạch, việc sở hữu 50 năm còn là thông lệ chung của quốc tế. Và 50 năm cũng là khoảng thời gian dài đối với một đời người, huống gì condotel, về bản chất, là một sản phẩm đầu tư.

Vì lẽ đó, hiện nay vấn đề sở hữu lâu dài hay có thời hạn đã không còn là “nỗi ám ảnh” của giới đầu tư như trước. Nhà đầu tư hiện quan tâm đến khả năng sinh lời của dự án nhiều hơn bất cứ yếu tố nào.

Với một dự án, khả năng sinh lời tập trung vào 2 yếu tố: vị trí và đơn vị vận hành. Vị trí đẹp quyết định đến khả năng tiếp cận và thu hút khách du lịch, đơn vị vận hành uy tín quyết định đến sự hài lòng của khách hàng và mức phí dịch vụ. Trong hai yếu tố trên, vị trí là điều kiện cần nhưng đơn vị vận hành mới là yếu tố quyết định, bởi bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ bán một nơi ở mà là bán sự trải nghiệm. Chính vì lẽ đó, các dự án đẳng cấp luôn do một thương hiệu hàng đầu thế giới tiếp quản vận hành.

Chẳng hạn như tại Đà Nẵng, dự án Wyndham Soleil của PPC An Thịnh do Wyndham Hotel Group đứng ra vận hành. Đây là một “siêu dự án” với 4 toà nhà (3 tòa condotel, 1 tòa hotel) cao từ 50 đến 57 tầng, gồm 3.849 căn hộ.

Không chỉ nổi bật là dự án cao nhất Đà Nẵng và sở hữu vị trí cực kỳ đắc địa (ngã ba Phạm Văn Đồng – Võ Nguyên Giáp, nhìn ra bãi biển Mỹ Khê), Wyndham Soleil còn được đánh giá cao vì độ “thật”.

Mức độ “thật” thể hiện ở chỗ chủ đầu tư sẵn sàng hoàn thiện tới 13 căn hộ mẫu tại dự án. Mỗi căn hộ mẫu là một vị trí giống như tại căn hộ thật để khách hàng có thể cảm nhận được view thực tế, cách bố trí nội thất và hình dung rõ nét nhất về căn hộ của họ trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn Wyndham Hotel Group làm đơn vị vận hành cũng được xem là bước đi chiến lược nhằm nâng cao mức độ “thật” và giá trị cho dự án, bởi đây là tập đoàn có nguồn gốc từ phố Wall nổi tiếng. Cách Wyndham vận hành toàn bộ hệ thống của mình luôn đặt trải nghiệm của khách hàng lên hàng đầu. Một sự sang trọng tinh tế nhưng không hề xa hoa tốn kém.

Xét đến cùng, giá trị của một dự án nghỉ dưỡng không nằm ở cơ sở vật chất của nó. Giá trị trường tồn, bền vững của công trình là giá trị phi vật chất, đó chính là dịch vụ, là con người. Và với việc lựa chọn Wyndham làm đơn vị vận hành, PPC An Thịnh đã làm được điều đó cho Wyndham Soleil Đà Nẵng.