Đất xen kẹt Hà Nội: Mua dễ, bán khó

Trên các trang mua bán nhà đất, đất xen kẹt được nhiều môi giới rao bán với mức giá chỉ vài trăm triệu đồng cho 30 - 40m2. 

Nếm trái đắng vì đất xen kẹt

Một lô đất xen kẹt phố Vĩnh Hưng (quận Hoàng Mai, Hà Nội) có diện tích 32 m2 được rao bán với mức giá 450 triệu đồng, tương đương khoảng 14 triệu đồng/m2.

Lô đất được giới thiệu có hướng Tây, mảnh đất vuông vắn, đất kẹt cứng, xung quanh đều là đất sổ đỏ đã xây dựng hết, giấp tờ pháp lý đầy đủ, hóa đơn đóng thuế đất hàng năm, mua bán công chứng văn phòng luật sư. 

Hay một lô đất khác tại đường Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai, Hà Nội) chủ nhà đang cần tiền xoay vòng vốn nên bán 1 lô đất diện tích 37m2, nằm trong khu phân lô, hạ tầng hoàn thiện, bốn bề đã có sổ đỏ, xây dựng ổn định, gần trường cấp 1, cấp 2 Vĩnh Hưng với giá 25 triệu đồng/m2, chỉ bằng 1/3 so với giá đất tại đây.

Với mức giá khá rẻ nên không chỉ những người có nhu cầu mua để ở mà ngay cả nhiều nhà đầu tư cũng tìm đến mua những mảnh đất này.

Vợ chồng anh Trần Trung Kiên (huyện Văn Giang, Hưng Yên) cho biết, thu nhập của hai vợ chồng anh chị chỉ khoảng 20 triệu đồng/tháng nên có nằm mơ cũng không dám nghĩ tới một ngôi nhà ở Hà Nội. 

Cách đây 2 năm, nghe theo lời khuyên của bạn bè hai vợ chồng đã vay mượn họ hàng được hơn 700 triệu để mua một mảnh đất nhỏ 35m² tại khu vực Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội). Theo như anh Kiên chia sẻ, đây là mảnh đất xen kẹt nằm trong ngõ và không có sổ đỏ.

Thời điểm mua đất, dù biết giao dịch chỉ là giấy viết tay với nhau, nhưng theo lời môi giới, lô đất này chỉ sau khoảng 1 năm họ sẽ lo cho giấy tờ, thủ tục để chuyển đổi sang thành đất thổ cư, khi đó an tâm để xây dựng nhà cửa. 

Tuy nhiên đã 2 năm trôi qua, vợ chồng anh Kiên vẫn chưa thể làm được sổ đỏ cho miếng đất giá trị hơn 700 triệu đồng. 

"Nhiều lần tôi đánh liều, mua vật liệu thuê thợ để xây dựng cái nhà cấp 4 để ở tạm. Thế nhưng mới chỉ chở vật liệu tới là bị chính quyền địa phương "tuýt còi" vì đất này không được xây dựng”, anh Kiên chia sẻ. 

Liên hệ với người bán đất và môi giới thì họ nói họ chỉ hỗ trợ làm thủ tục, nhưng giờ việc chuyển đổi đất bị siết nên rất khó để làm sổ đỏ được. Vợ chồng anh Kiên đành tiếp tục thuê nhà để ở, trong khi tiền nợ thì vẫn một đống, chưa trả được bao nhiêu.

“Thu nhập 20 triệu đồng/tháng của hai vợ chồng tôi giờ sinh sống đã rất chất vật, vì tiền thuê nhà, điện nước hàng tháng cũng 6 - 7 triệu đồng, tiền học cho 2 con và sinh hoạt phí nữa, tháng dư ra được đôi ba triệu là phải tiết kiệm lắm. Vì vậy, 2 năm vợ chồng tôi mới gom góp trả nợ được hơn 50 triệu. Nhà thì không xây được, tiền nợ chất đống, vợ chồng tôi rất đau đầu”, anh Kiên buồn rầu chia sẻ.

Do áp lực nợ nần, vợ chồng anh Kiên đã phải nhờ môi giới rao bán lại mảnh đất, nhưng hơn nửa năm nay vẫn không tìm được khách mua.

“Lô đất đẹp nhưng vì không có giấy tờ, chỉ viết tay mua bán nên nhiều người họ không dám mua. Có người chấp nhận giấy viết tay nhưng biết được mảnh đất này không xây nhà được, họ cũng từ chối. Giờ tôi có đất nhưng ở không xong, bán cũng không nổi”, anh Kiên nhăn nhó nói.

Mua đất xen kẹt như trò chơi "đỏ đen"

Giống như anh Kiên, anh Nguyễn Văn Nam (Nam Định) cũng mua 1 mảnh đất xen kẹt có diện tích 102 m2 ở Long Biên từ các đây 5 năm với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. 

Trong thời gian mua anh cũng đã hỏi han kỹ lưỡng và xem xét địa bàn, cứ ngỡ dự án gần khu đất nhà mình, khi triển khai mảnh đất đó sẽ lên giá. Nhưng không ngờ anh Nam đã trắng tay vì đất đã mua thuộc vào quy hoạch làm đường của địa phương. 

“Mấy năm nay hơn 1 tỷ đồng tiền mua mảnh đất này của tôi đều nằm bất động, không thể giao dịch mua bán được vì khách ai cũng biết mảnh đất này nằm trong quy hoạch làm đường. Dù hiện tại chỉ là quy hoạch treo, nhưng khách mua cũng rất dè chừng. Tôi tưởng đầu tư lời lớn ai ngờ giờ lại bị mắc kẹt”, anh Nam chia sẻ.

Thực tế, giấy tờ hợp lệ trong giao dịch đất xen kẹt, chỉ bao gồm giấy viết tay mua bán giữa chủ (gửi môi giới bán) và khách. Đồng thời, kèm theo đó là sổ đóng thuế đất nông nghiệp. 

Để tăng tính thuyết phục cho sản phẩm, người trung gian khẳng định có “quan hệ” với cơ quan chức năng sở tại nên không lo lắng vấn đề được cấp sổ hồng mảnh đất xen kẹt nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế việc chuyển đổi rất khó khăn và tiền phí cũng rất cao.

Anh Phan Anh Duy (một khách hàng mua đất xen kẹt ở Hà Nội) cho biết, quá trình chuyển đổi nan giải hơn anh tưởng. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, anh đã phải đóng thuế phí rất cao bởi quy định của Luật Đất đai là người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, còn rất nhiều chi phí không tên khác phát sinh. Khi đẩy hàng ra thị trường, số tiền anh thu về không đáng kể, thậm chí không bằng số tiền đất và phí chuyển đổi anh đã bỏ ra. Trong khi cùng số vốn đó, nếu đem đầu tư phân khúc khác, anh cho rằng mình có thể thu về lợi nhuận cao hơn.

Theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, những mảnh đất xen kẹt không có sổ đỏ được chào bán với giá rẻ rất hợp lý. Thế nhưng, khi quyết định xuống tiền mua đất xen kẹt cần phải xác định đó là một trò chơi "đỏ đen". Tỷ lệ thắng thua cho canh bạc đất xen kẹt này là 50/50, bởi khi chưa có sổ đỏ trong tay thì chưa có gì được gọi là đảm bảo. 

Việc cấp sổ đỏ cho những miếng đất xen kẹt này là điều không hề đơn giản. Những loại đất xen kẹt này thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn, việc thực hiện các giao dịch mua bán là rất khó khăn. Các loại giấy tờ này thường ở dạng phô tô và đã qua tay nhiều người.

“Chính vì vậy, người mua lúc mua thì rất dễ nhưng khi bán vô cùng khó khăn và cũng khó để có thể xây dựng nhà ở”, ông Tuấn chia sẻ.

Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị, hoặc đất dư sau quy hoạch chưa được công nhận là đất thổ cư (đất ở). Thông thường, những loại đất này không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay. Cũng chính vì quyền sử dụng đất mù mờ nên giá các loại đất này thường rẻ hơn một nửa, thậm chí 1/3 so với đất có đầy đủ giấy tờ ở cùng khu vực.