Chưa thông qua Luật Đất đai sửa đổi: Thị trường sẽ khó khăn nhưng không thể vội

Cụ thể, ông Võ nhận định, Luật Đất đai (sửa đổi) là bộ luật quan trọng, đóng vai trò định hướng sự phát triển của thị trường. Tuy nhiên, luật chỉ nên thông qua khi đã được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, giải quyết đúng và trúng những vấn đề mà xã hội và thị trường cần.

“Có quá nhiều vấn đề quan trọng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa được thống nhất, chưa tìm ra được phương án tối ưu để giải quyết những điểm nghẽn trên thị trường nhiều năm qua. Do đó, hoãn lại việc thông qua luật là điều cần thiết. Nếu có trách thì trách tại sao qua 3 kỳ họp, chúng ta vẫn chưa có được dự thảo hoàn chỉnh để có thể thông qua”, GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ quan điểm.

Phân tích kỹ hơn, ông Võ cho rằng, hiện nay, luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa giải quyết triệt để được hai vấn đề là định giá đất và cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Khi nào hai vấn đề này được giải quyết gãy gọn, có phương án tối ưu, hợp lý thì khi đó Luật Đất đai sửa đổi mới nên được thông qua.

“Tôi cho rằng, khi được dời lại thời gian thông qua thì Luật Đất đai nên thay đổi cách tiếp cận, thay đổi tư duy. Bởi lẽ, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay đang được tiếp cận theo tư duy của thời kỳ bắt đầu thực hiện mục tiêu “công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước”. Trong khi đó, nền kinh tế sắp tới đã được Đại hội Đảng lần thứ XIII chỉ ra là giai đoạn kết thúc công nghiệp hóa để Việt Nam trở thành một nước phát triển có thu nhập cao. Khi mục tiêu khác nhau thì luật pháp phải khác nhau và cách tiếp cận luật pháp phải khác nhau”, GS. Võ nhấn mạnh.

Theo phân tích của Công ty CP Chứng khoán Vietcap (VCI), việc hoãn thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động đến các chủ đầu tư có những dự án tồn đọng vì sẽ tiếp tục kéo dài thêm thời gian giải quyết và triển khai các dự án mới. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng cũng sẽ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của từng dự án, do hầu hết các thủ tục bất động sản đều phức tạp và liên quan đến nhiều bên.

Đối với các công ty bất động sản hàng đầu sẽ không tác động đáng kể đến doanh số bán hàng năm 2024 vì họ đều còn sẵn lượng sản phẩm tại các dự án đang triển khai để hỗ trợ triển vọng doanh số bán hàng.

Cũng theo Vietcap, đối với ngành ngân hàng, việc lùi thời gian thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) có thể tác động đến các khoản tín dụng liên quan, cụ thể là nhu cầu vay thế chấp mua nhà có thể phục hồi chậm hơn và khả năng thu hồi nợ từ nợ xấu đã xử lý có thể chậm hơn.

Đồng quan điểm, Công Ty TNHH Chứng Khoán Maybank (Maybank Investment Bank - MSVN) cũng cho rằng, việc chưa được thông qua Luật Đất đai trong kỳ họp này sẽ không mang lại hiệu ứng tiêu cực cho thị trường bất động sản vì hiện vẫn còn nhiều vấn đề có nhiều ý kiến tranh luận.

“Hai vấn đề chính mà chúng tôi thấy được là hình thức tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại hoặc các dự án chuyên ngành khác và việc cụ thể hóa các chính sách khuyến khích khai thác hiệu quả đất đai”, MSVN đề cập.

Theo MSVN, Luật Đất đai có thể sẽ thắt chặt hơn việc bàn giao dự án thông qua đấu giá, đấu thầu và có thể tác động đến quá trình xét duyệt dự án trong tương lai. Tuy nhiên về mặt tích cực, việc ra được khung pháp lý mới có thể giúp giải quyết những vấn đề còn tồn đọng hiện tại.

Trên cơ sở đó, MSVN kỳ vọng trước khi Luật Đất đai được thông qua, có khả năng sẽ có các nghị định theo hướng mới giúp các doanh nghiệp làm quen dần với các thay đổi sắp diễn ra.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) mà còn nhiều vấn đề chưa giải quyết được thì nên “chậm mà chắc”.

“Sửa đổi Luật Đất đai không thể chậm trễ nhưng cũng không thể vội vàng. Đặc biệt, đây là một đạo luật quan trọng thì cần phải hết sức cẩn trọng. Chất lượng luật vẫn cần đặt lên hàng đầu, thay vì thông qua sớm hơn vài tháng. Làm vội mà nội dung không phù hợp thì 10 năm sau mới sửa được. Hậu quả khi đó là vô cùng nặng nề”, ông Hiệp nêu quan điểm.

Đơn cử như quy định: Nhà nước không thu hồi đất dự án thương mại mà chủ đầu tư phải tự thoả thuận thì sẽ chỉ gây khó hơn cho doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, ông Hiệp cũng nhấn mạnh, nếu đã chậm thì chất lượng phải được cải thiện rõ rệt, chứ không thể tiếp tục không giải đáp được các vấn đề đang tồn tại.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng, Luật Đất đai nếu làm vội, không giải quyết được hết các vấn đề mâu thuẫn đang tồn tại thì chưa chắc đã có hiệu quả tốt, thậm chí có hiệu ứng ngược.

“Vấn đề giải phóng mặt bằng và phương pháp định giá đất là hai vấn đề mà nhiều doanh nghiệp đang quan tâm hiện nay. Những vấn đề này cần được luật hóa cụ thể doanh nghiệp mới có thể hoạt động hiệu quả được”, ông Quyết nhấn mạnh.