Căn hộ vừa bàn giao mất giá 300 triệu: Đầu cơ choáng váng

Tình trạng nhiều chung cư vừa ở đã mất giá đang diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản.

Nhà bình dân mất giá

Chị Huyền, chủ một căn hộ tại dự án HH Khu đô thị mới Linh Đàm, đang rao bán căn hộ rộng 67m2 với giá 1,4 tỷ đồng. Bàn giao cách đây không lâu, chị Huyền đã đầu tư thêm hơn 200 triệu đồng sửa lại và thiết kế nội thất. Ngay lúc mở bán, căn hộ của chị đã bị chênh lên hơn 100 triệu đồng.

Theo chị Huyền, nếu bán với mức giá trên, chị đang chấp nhận lỗ. Thời điểm khi dự án đang trong quá trình thi công, căn hộ của chị có lúc được khách trả giá 1,3 tỷ đồng nhà xây thô.

Cách đó không xa, tại dự án CT2 khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm, một chủ nhà đang rao bán căn hộ  với mức chênh giảm chỉ còn 120 triệu đồng. Dự án đã hoàn thành phần thô, dự kiến sẽ bàn giao vào cuối năm nay, khách hàng chỉ còn đóng đợt cuối nhận nhà. Lúc dự án hot nhất, có khách hàng trả mức chênh gần 200 triệu đồng mà chủ nhà vẫn chưa chấp nhận bán. 

Tương tự như vậy, tại một dự án khác ở Hà Đông, cùng một chủ đầu tư, trong khi những toà căn hộ đã ở đang có mức giá chỉ 24 - 26 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với thời điểm mở bán lên tới trên 30 triệu đồng/m2. Còn toà chung cư đối diện đang trong quá trình thi công, giá tăng liên tục từ 30 triệu đồng/m2 lên tới khoảng 32 triệu đồng/m2.

Khảo sát nhiều khu vực khác cũng cho thấy tình trạng trên. Bà Nguyễn Hoài An, đại diện bộ phận nghiên cứu của CBRE cho biết, trong quý vừa qua, giá các dự án đã hoàn thành giảm trung bình 2,6%, trong khi đó các dự án đang được xây dựng tăng nhẹ lên 1%.

Tuy nhiên, đa số dự án giảm thuộc vào phân khúc bình dân với đặc trưng chất lượng thiết kế, xây dựng, nội thất kém. Ít các tiện ích công công khi quảng cáo thì thổi giá trên thời đến khi hoàn thiện thì vỡ mộng, giảm giá.

Càng ở càng giảm giá

Ông Đỗ Ngọc Long, một nhân viên môi giới, thừa nhận: “Càng tới lúc bàn giao nhà, giá càng chững lại. Môi giới thời điểm này rất khó bán, khách mua nhà chủ yếu là người có nhu cầu thực và họ có sẵn một khoản tài chính lớn”.

Theo ông Long, thời điểm mở bán cho tới bàn giao, giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao, thậm chí có tình trạng sốt ảo. Giới đầu cơ, môi giới lướt sóng tạo ra nhiều mức giá mới. Sau khi lên mức giá ổn định, thị trường sẽ bão hoà và nhiều trường hợp rớt giá, không ít nhà đầu tư phải cắt lỗ.

Ở góc độ tài chính, ông Nguyễn Xuân Thành, nhân viên ngân hàng thương mại tại quận Hoàng Mai cho rằng, các dự án căn hộ tại thời điểm bàn giao nhà không nhận được nhiều sự quan tâm bởi khả năng vay vốn ngân hàng không còn nhiều. Với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, nếu muốn vay, người mua nhà chỉ còn được giải ngân nốt khoản tiền đợt cuối. Còn trường hợp vay nhiều hơn, khách hàng phải có tài sản khác đảm bảo. Trong khi đó, các dự án mới mở bán, họ có thể vay tới 70%, thế chấp luôn căn hộ đó.

Theo ông Thành, nhiều dự án nhà thương mại dưới 1 tỷ đồng trước đây có giá chênh khá cao do có khả năng vay được gói lãi suất ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, gói này không còn được giải ngân nên sự hấp dẫn của nhà giá rẻ không còn nhiều.

Còn bà Nguyễn Hoài An cho rằng, các dự án vẫn đang xây dựng có chiều hướng đi lên, xu hướng giá của các dự án đã hoàn thiện có thể tuỳ từng quý nhưng thông thường khi đã hoàn thiện, các dự án có thể giữ giá trong một thời gian sau đó có thể giảm dần theo thời gian.

Theo CBRE, những dự án đã hoàn thiện và đã trở nên là cũ, dịch vụ chưa đáp ứng được cho cư dân, họ muốn chuyển chỗ ở, mức giá có thể đi xuống.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình giảm nhẹ khoảng 0,2% so với quý trước. Theo phân khúc, cao cấp là phân khúc duy nhất chứng kiến sự sụt giảm trên thị trường thứ cấp, giảm 1,9% trong khi các phân khúc khác đã tăng từ 0,2% đến 1,8%.

Một nguyên nhân khác dẫn tới tình trạng giá căn hộ cạnh tranh quyết liệt đó chính là việc ồ ạt bung hàng trong thời gian vừa qua. Thống kê của CBRE VN cho thấy, hơn 6.800 căn hộ mới đã được mở bán từ 16 dự án, tăng 14% so với quý trước, nhưng giảm 38% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tổng cộng có 5.279 căn hộ đã được bán ra trong quý này, tăng 52% so với quý trước. Trong ba quý đầu tiên của năm 2016, số lượng căn hộ đã bán đạt xấp xỉ 14.200 căn, trong đó lượng căn hộ trung cấp bán ra chiếm gần 50%.