Bộ Xây dựng lý giải tình trạng gia tăng tranh chấp tại các chung cư

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, các quy định pháp luật trọng việc quản lý nhà chung cư không thiếu nhưng khâu triển khai, thực hiện đang có rất nhiều vấn đề.

Theo báo cáo Bộ Xây dựng, căn cứ báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về cho thấy, hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo như tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Các nội dung liên quan đến tranh chấp, khiếu nại bao gồm: Tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; chất lượng công trình; tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; Hợp đồng mua bán căn hộ; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và một số tranh chấp khác trong quá trình quản lý sử dụng, vận hành.

Theo báo cáo, có 5 nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp xảy ra tại các dự án bất động sản, gồm:

Thứ nhất, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô-gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Thứ hai, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan.

Thứ ba, người dân khi mua nhà ở không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Thứ tư, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về hành chính, pháp luật về dân sự…).

Thứ năm, vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, thời quan qua số lượng tranh chấp tăng nhanh. Nguyên nhân đầu tiên là do số lượng nhà chung cư tăng nhanh trong vòng hơn 10 năm. Trước đây, cả Hà Nội chỉ có một vài tòa chung cư cao tầng mà nay đã có tới hàng nghìn cao ốc.

Thực tế cho thấy, những tranh chấp xảy ra cần xem xét ở 2 khía cạnh pháp luật và tổ chức thực hiện. Về quy định pháp luật, ông Ninh cho rằng không thiếu nhưng khâu tổ chức thực hiện rõ ràng “có vấn đề”.

Để khắc phục tình trạng này, Thủ tướng đã ban hành chỉ thị 29 quy định trách nhiệm của các bộ ngành, địa phương trong việc tổ chức quản lý nhà chung cư. Cũng có ý kiến đề xuất nâng chế tài xử phạt với các trường hợp vi phạm quy định để việc quản lý có hiệu quả cao hơn trong thời gian tới để hạn chế các tranh chấp kéo dài.