Bộ Xây dựng đề xuất xây chung cư mini phải lập dự án đầu tư

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trình Chính phủ, trong đó có đề xuất phương án phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở của hộ gia đình, cá nhân (còn gọi là chung cư mini).

Theo đó, Bộ đề nghị hộ gia đình, cá nhân xây dựng chung cư mini để bán, cho thuê mua căn hộ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Việc đầu tư xây dựng cũng thực hiện theo quy định giống với dự án nhà ở. Ngoài ra, việc bán, cho thuê mua căn hộ thực hiện theo quy định về kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ được thực hiện theo quy định về đất đai.

Bộ cho biết, việc lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ giúp quản lý chặt chẽ chung cư mini theo các chỉ tiêu quy hoạch, dân số, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Điều này cũng hạn chế việc phát triển chung cư mini không tuân thủ giấy phép xây dựng, không đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn, đặc biệt về phòng cháy, chữa cháy như thời gian vừa qua.

Đối với trường hợp xây chung cư mini để cho thuê, chủ nhà phải tuân thủ quy định đầu tư xây dựng như nhà riêng lẻ. Việc quản lý an toàn phòng cháy chữa cháy áp dụng theo quy định với nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh. Việc quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng thực hiện theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Xây dựng ban hành.

Tại báo cáo, Bộ Xây dựng nêu hai phương án về phát triển loại hình nhà ở này.

Phương án thứ nhất với hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định: Khi xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Đồng thời, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Việc bán, cho thuê mua căn hộ quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, khi xây dựng phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, quản lý về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh.

Bên cạnh đó, việc quản lý, vận hành thực hiện theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Bộ Xây dựng cho biết việc lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ giúp quản lý chặt chẽ chung cư mini theo các chỉ tiêu quy hoạch, dân số, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Điều này cũng hạn chế việc phát triển chung cư mini không tuân thủ giấy phép xây dựng, không đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn, đặc biệt về phòng cháy, chữa cháy như thời gian vừa qua.

Đối với trường hợp xây chung cư mini để cho thuê, chủ nhà phải tuân thủ theo quy định đầu tư xây dựng như nhà riêng lẻ. Việc quản lý an toàn phòng cháy chữa cháy áp dụng theo quy định với nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh. Việc quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng thực hiện theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Phương án thứ hai, nhà ở có từ 22 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên để cho thuê thì phải đáp ứng các yêu cầu quy định của luật này và các điều kiện. Cụ thể, diện tích sử dụng riêng của căn hộ, phần diện tích sử dụng chung của nhà ở và có các trang thiết bị phục vụ sử dụng chung.

Các căn hộ phải được thiết kế, xây dựng khép kín, có tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng mỗi căn không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư. Thiết kế và thẩm định phòng cháy, chữa cháy thực hiện theo quy định với nhà chung cư.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng chung cư mini xây cho thuê không nhất thiết đáp ứng đủ các điều kiện như dự thảo do Ủy ban Quốc hội chỉnh lý. Bởi pháp luật đã có quy định điều kiện cụ thể về quản lý đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ (không thuộc trường hợp phải lập dự án) cũng như an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Dự thảo luật cũng đã đề xuất không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ trong tòa nhà "chung cư mini". Do đó, không cần thiết đặt ra yêu cầu phân định phần diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng giống phương án 2.