Bất động sản nghỉ dưỡng 2026 sẽ hồi sinh?

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định: Năm 2026 sẽ đánh dấu giai đoạn mà tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Những chủ đầu tư chủ động nâng cấp, tái định vị, chuẩn hóa vận hành và gắn dự án với chiến lược phát triển điểm đến. Đây sẽ là lực lượng dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Ngược lại, các dự án thiếu bản sắc, không theo kịp yêu cầu ngày càng cao của thị trường sẽ phải đối mặt với áp lực thanh khoản, buộc phải tái cấu trúc hoặc rời cuộc chơi. Thị trường vì thế được kỳ vọng sẽ phát triển lành mạnh, bền vững hơn, với sự sàng lọc tự nhiên và vai trò ngày càng lớn của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Trong bức tranh đó, bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 không còn là cuộc đua số lượng mà là cuộc cạnh tranh về chất lượng, trải nghiệm và tầm nhìn dài hạn - yếu tố then chốt quyết định ai sẽ nắm giữ lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, cũng nhận định, Việt Nam đang đứng trước cơ hội hiếm có để “nâng chất” toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành và thương hiệu, sẽ là những người nắm giữ lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Với nền tảng là nguồn cầu mạnh, nguồn cung mới hạn chế và sự trưởng thành nhanh của nhà đầu tư trong nước, năm 2026 được kỳ vọng sẽ đánh dấu giai đoạn mà tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo.

Theo ông, đây chính là thời điểm thích hợp nhất để các chủ sở hữu nhìn lại chiến lược vận hành, đánh giá lại tiềm năng tái định vị thương hiệu và nhanh chóng bắt nhịp với làn sóng dịch chuyển của thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Eras Land, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang chuyển sang giai đoạn phát triển theo hướng "ăn chắc mặc bền", chắc về pháp lý và bền vững trong vận hành khai thác. "Nếu trước đây thị trường chủ yếu vận hành theo logic "mua - bán - chênh lệch giá" thì hiện nay giá trị tài sản tạo ra trong quá trình sử dụng mới là yếu tố quyết định", bà nói.

Từ góc nhìn này, bà Hương đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó tiêu chuẩn sản phẩm và năng lực vận hành được đặt ngang hàng với yếu tố vị trí. Cùng với yếu tố pháp lý, bài toán khai thác và vận hành đang trở thành tiêu chí sàng lọc quan trọng.

Nhà đầu tư không chỉ nhìn vào cam kết thuê lại hoặc lợi nhuận cố định, mà ưu tiên khả năng tạo dòng tiền thực tế, công suất khai thác và năng lực quản lý của chủ đầu tư. Sự dịch chuyển này trở nên rõ nét hơn sau giai đoạn thị trường suy giảm, khi nhiều nhà đầu tư cá nhân chịu tổn thất tại các sản phẩm mang tính đầu cơ cao.

Loạt yếu tố hỗ trợ

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mặc dù vẫn đang trong giai đoạn khó khăn nhưng trước sự phục hồi chung của toàn thị trường và những “lực đẩy” quan trọng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại trong thời gian tới.

Cụ thể, ngành du lịch đang có tốc độ phục hồi và tăng trưởng trở lại, bất động sản nghỉ dưỡng vốn có mối quan hệ “cộng sinh” với ngành du lịch, khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, trải nghiệm kéo theo sức cầu cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, yếu tố đang âm thầm tạo "sóng" cho bất động sản nghỉ dưỡng là sự bứt tốc của hạ tầng giao thông. Cao tốc Bắc - Nam, các tuyến kết nối vùng ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch.

Đáng chú ý, nhiều “điểm đến mới” đang nổi lên bên cạnh các thị trường truyền thống, những địa phương còn dư địa phát triển, quỹ đất lớn, cảnh quan tự nhiên nguyên sơ và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng được xem là vùng trũng hút dòng tiền trung - dài hạn trong chu kỳ tới.

Ngoài ra, thời gian gần đây, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Việc từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý không chỉ giúp các dự án hiện hữu “giải phóng” nguồn lực mà còn tạo tiền đề cho các dự án mới được triển khai bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Cùng với đó, thị trường cũng đang trải qua quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, doanh nghiệp yếu về tài chính, phát triển dự án theo phong trào đã dần bị đào thải. Thay vào đó là sự “lên ngôi” của các doanh nghiệp có tiềm lực, kinh nghiệm vận hành và tầm nhìn dài hạn. Sự tham gia sâu hơn của các đơn vị quản lý quốc tế cũng góp phần nâng chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tiệm cận với khu vực.

Cuối cùng là việc nhà đầu tư thận trọng, hướng tới giá trị thực. Nếu như giai đoạn trước đại dịch COVID-19, bất động sản nghỉ dưỡng từng “nóng” nhờ cam kết lợi nhuận cao thì hiện nay khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Những cam kết lợi nhuận “trên giấy” không còn là yếu tố quyết định, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới công suất khai thác, chi phí vận hành, khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương.

Đây là sự chuyển biến tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Bất động sản nghỉ dưỡng không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn mà trở thành kênh đầu tư dài hạn, đòi hỏi hiểu biết về du lịch, vận hành và xu hướng tiêu dùng.

Tương tự, chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa phân tích, từ năm 2026 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về cấu trúc nhà đầu tư. Nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng nhanh sẽ rất khó quay lại mà thị trường sẽ thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chấp nhận lợi nhuận ổn định, gắn với khai thác thực.

Bên cạnh đó, vai trò của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và các đơn vị vận hành chuyên nghiệp được dự báo sẽ gia tăng. Đây là yếu tố then chốt giúp nâng cao chất lượng sản phẩm và tính bền vững của bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn mới.

Về trung và dài hạn giai đoạn 2026 - 2030, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn có tiềm năng lớn, nhưng không còn dư địa cho tăng trưởng nóng. Thị trường sẽ phát triển theo mô hình “ít nhưng chất”, tập trung vào các điểm đến có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch du lịch rõ ràng và khả năng thu hút khách quốc tế ổn định. Sự phục hồi sẽ diễn ra theo dạng ‘sóng ngầm’, tích lũy đủ lâu rồi mới bứt lên, nhưng chỉ bứt với những dự án đúng hướng.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng chỉ ra loạt yếu tố tích cực đang tác động tới tốc độ phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng gồm: kinh tế đang phát triển; lượng khách du lịch, nhất là khách quốc tế tăng mạnh; Chính phủ đã và đang triển khai tích cực các biện pháp để đạt mục tiêu đến năm 2030 du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn; các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang được khắc phục.

Tuy nhiên, theo ông Chung, khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có giá bán hợp lý, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại các khu vực có du lịch phục hồi mạnh.

Tương tự, theo bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc Savills Hotels, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, đặc biệt ở thế hệ trẻ, đã thúc đẩy hoạt động du lịch. Nhằm khai thác tiềm năng của nhóm khách này, các nhà vận hành khách sạn đang chú trọng thúc đẩy các thương hiệu phù hợp, đáp ứng nhu cầu thị trường.

Hiện Việt Nam có 21 dự án branded residences (bất động sản hàng hiệu) đang hoạt động, đứng thứ hai Đông Nam Á sau Thái Lan, đồng thời nằm trong top 10 toàn cầu về nguồn cung phát triển. Điều này cho thấy Việt Nam là điểm nóng trong khu vực về lĩnh vực này.

"Có thể thấy, sự phục hồi của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam không chỉ mang tính ngắn hạn mà đang mở ra một chu kỳ phát triển mới với nhiều cơ hội song hành cùng thách thức", bà Uyên nêu ý kiến.