Tranh chấp chung cư, vì sao khó giải quyết?

Nở rộ băng rôn, khẩu hiệu 

Liên tiếp từ cuối năm 2016 đến nay, hàng loạt tranh chấp nổ ra tại nhiều chung cư. Trên thực tế, ghi nhận trong thời gian qua do không thỏa thuận được với chủ đầu tư nên tại nhiều chung cư, khách hàng mua căn hộ chung cư xuống đường căng băng rôn để đấu tranh đòi quyền lợi.

Đơn cử mới đây cư dân dự án Imperia Garden ở 203 Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân), tổ chức lên trụ sở Công ty HBI (chủ đầu tư dự án) căng băng rôn, khẩu hiệu kiến nghị chủ đầu tư phải có trách nhiệm đối với tình trạng căn hộ hoàn thiện không đúng với thiết kế ban đầu, thiếu diện tích, không có đầy đủ các tiện ích cam kết.

Tương tự, dự án chung cư Golden West ở số 2 Lê Văn Thiêm, phường Nhân Chính (Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty Cổ phần phát triển thương mại Việt Nam (Vietradico) làm chủ đầu tư, cư dân chung cư Golden West liên tục biểu tình, căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư về hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) chưa được nghiệm thu bàn giao. Tố cáo chủ đầu tư Vietradico vi phạm chỉ đạo của cơ quan chức năng về hạng mục hành lang, ô thoáng, cố tình đổ kín sàn bê tông ô thoáng các tầng với mục đích biến ô thoáng thành căn hộ để bán...

Phong trào căng băng rôn, khẩu hiệu ngày càng lan rộng khi diễn ra tại hàng loạt dự án chung cư như: Home City Trung Kính, chung cư 99 Trần Bình, Gamuda Garden, Mipec Riverside Long Biên, VP3 Linh Đàm, Capital Garden (Trường Chinh), Golden Silk (Vạn Phúc, Hà Đông), New Horizon (Lĩnh Nam); Parkview Residence (Tố Hữu – Hà Đông), Hồ Gươm Plaza (Vạn Phúc – Hà Đông)… Thậm chí, hơn 6 năm nay (từ năm 2011), cư dân của Keangnam Landmark Tower liên tục đấu tranh chống lại công ty quản lý vì việc thu phí cắt cổ từ phí gửi xe cho đến phí vận hành tòa nhà với giá trên trời. Hàng trăm cư dân mang theo khẩu hiệu và cả bếp than tổ ong xuống “biểu tình”.

Giải pháp vẫn còn “treo”?

Video: Điểm mặt các dự án bỏ hoang nghìn tỷ đồng giữa Thủ đô

Đánh giá về vấn đề tranh chấp chung cư hiện nay, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà cho rằng, đây là một vấn đề nảy sinh trong thực tế đòi hỏi cần phải giải quyết. 

“Mâu thuẫn tranh chấp tại chung cư hiện nay xuất phát từ nhiều vấn đề từ phí dịch vụ, quỹ bảo trì. Thực tế cũng phải nhìn nhận rằng tiền phí bảo trì của dân bị nhiều chủ đầu tư chiếm dụng. Còn về phí dịch vụ, theo quan điểm của tôi thì đừng tính lãi gì ghê gớm để cư dân phải kiện cáo”.

Cũng theo ông Hiệp, vấn đề về quản lý chung cư ngoài những quy định của nhà nước ra, Bộ Xây dựng cũng đang ban hành quy chế về quản lý nhà chung cư nhưng đi vào thực tế còn có độ trễ nhất định.

 Trong khi đó, nhìn nhận từ góc độ pháp lý, ông Phạm Tuấn Anh – nguyên Chánh tòa Kinh tế TAND TP Hà Nội cho biết, những tranh chấp chung cư xuất phát từ việc không thực hiện theo hợp đồng. Ông Tuấn Anh phân tích, điểm bất lợi của người mua nhà hiện nay là do không được trang bị đầy đủ về pháp lý dẫn đến khi ký hợp đồng thường rơi vào tình trạng bất lợi. Những hợp đồng này thường sẽ quy định các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư mỗi khi xảy ra tranh chấp. “Khi xảy ra tranh chấp và nếu có kiện ra toà  thì  toà sẽ căn cứ vào những thoả thuận trên hợp đồng của 2 bên để xét xử. Và lúc đó, người dân thường là người thiệt bởi chủ đầu tư đã cố ý lách luật từ trước”, ông Tuấn Anh nói.

Theo ông Tuấn Anh, để giải quyết triệt để những tranh chấp về chung cư, người dân cần bình tĩnh để hành xử đúng đắn, không nên manh động để có những hành vi vi phạm pháp luật như gây rối trật tự công cộng, huỷ hoại tài sản. Trong trường hợp người dân muốn khởi kiện ra tòa án thì có thể tham khảo, nhờ tư vấn từ phía các chuyên gia pháp lý bất động sản, các luật sư có kinh nghiệm để hỗ trợ các thủ tục liên quan tới tố tụng tại Tòa án.

Có thực tế mới đây đoàn thanh tra liên ngành của UBND TP Hà Nội đã chọn ngẫu nhiên 50 dự án nhà ở chung cư trên địa bàn để tiến hành rà soát. Kết quả 38/50 dự án có sai phạm về quy hoạch và xây dựng. Theo giới chuyên gia BĐS, đây chính là nguyên nhân “bùng nổ” tranh chấp chung cư diễn ra căng thẳng trong thời gian gần đây. Điều kỳ lạ là hầu hết các dự án có sai phạm bị phát hiện đều đã bàn giao cho người dân vào sử dụng. Những sai phạm của chủ đầu tư có tính chất hệ thống không thể chối cãi như: khai thác chung cư khi chưa nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy; chưa kiểm định hệ thống thang máy nhưng vẫn để cư dân sử dụng; không thực hiện đúng tiện ích cam kết... Ngoài ra, nhiều hạng mục theo cam kết lúc mở bán không được thực hiện, thậm chí chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế căn hộ, lấn chiếm khoảng thông thoáng giữa các tầng, biến thành các căn hộ để thu lời.

“Trong quản lý chung cư có rất nhiều vấn đề mà về phía quản lý nhà nước cần có cuộc hội thảo để đưa ra được những văn bản cần thiết cải thiện tình hình. Hiện nay tình hình cứ bùng nhùng mà chẳng có cơ quan nào phân xử, chẳng có ai giải quyết. Suốt ngày cứ hằm hè, sống như vậy rất căng thẳng mất hết hạnh phúc”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà nói