Mua đất chưa được giao sổ, chủ đầu tư bị bắt, khách hàng phải làm gì?

Câu hỏi:

Đầu năm 2019, tôi mua đất nền tại dự án Khu dân cư Chánh Phú Hòa ở Bình Dương do Công ty Tường Hy Quân làm chủ đầu tư. Hợp đồng ghi cuối tháng 7/2019 sẽ có sổ, thế nhưng đến tháng 5/2022, chủ đầu tư bị bắt tạm giam vì lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại dự án. Giờ đất không có sổ, chủ đầu tư thì bị bắt, tiền cũng không lấy lại được, vậy tôi phải làm sao?

Trả lời:

Theo Luật sư Trần Thị Thanh Thảo (Đoàn Luật sư TP.HCM), trường hợp chủ đầu tư bị bắt với tội danh liên quan bất động sản, dù đã bán cho người mua nhưng không tiếp tục hoàn tất thủ tục mua bán chuyển nhượng được vì lúc này thông thường toàn bộ giao dịch liên quan chủ đầu tư buộc phải tạm ngưng, bởi lẽ đây là một phần dân sự trong một vụ án hình sự, chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm trong dự án này.

Người mua nên tập hợp hoặc uỷ quyền hoặc nhờ luật sư liên hệ với cơ quan điều tra (nếu đang trong giai đoạn điều tra), hoặc tòa án (nếu đã chuyển hồ sơ cho tòa) để có thông tin và được đề nghị tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Trong trường hợp các giao dịch hợp pháp, đúng quy định pháp luật về dự án đầu tư (như quy hoạch) thì đề nghị tòa tuyên buộc chủ đầu tư phải làm sổ trong thời hạn nhất định. Nếu chủ đầu tư không làm, có thể yêu cầu thi hành án.

Nếu trường hợp các giao dịch không hợp pháp, không đúng dự án, rất khó để có thể làm hồ sơ cấp sổ thì phải xem xét có dấu hiệu của hợp đồng vô hiệu để từ đó khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, lấy lại tiền gốc và các khoản đã đầu tư thực tế, trừ khi công ty hợp thức hóa được (như sửa quy hoạch 1/500, ký lại hợp đồng mua bán...).

Việc cấp sổ là thủ tục hành chính của công ty của chủ đầu tư, người mua cũng phải yêu cầu toà xem như người có quyền và nghĩa vụ liên quan để buộc công ty phải thực hiện thủ tục, nếu công ty của chủ đầu tư không thực hiện, cơ quan thi hành án phải trực tiếp thi hành, đến khi có sổ mới xem là thi hành án xong. 

Đặt trường hợp nếu tòa không đưa phần tranh chấp dân sự vào chung với vụ án hình sự, tốt nhất các cá nhân mua nhà nên khởi kiện một vụ án độc lập về việc cấp sổ. Việc kiện sẽ buộc công ty của chủ đầu tư phải cung cấp đủ cho tòa hồ sơ liên quan đến nhà đất, thông qua đó, người mua sẽ lấy hồ sơ dự án từ cơ quan thi hành án và khách hàng tự đi làm thủ tục cấp giấy. Hồ sơ cấp chủ quyền cũng đơn giản nếu dự án đã làm đúng.