Dòng tiền đầu tư đang có dấu hiệu quay trở lại mạnh mẽ tại Hạ Long khi địa phương này đón nhận “siêu lực đẩy” từ cú hích kép: tuyến đường sắt tốc độ cao kết nối Hà Nội trong 23 phút được khởi công và Quảng Ninh sắp được công nhận là thành phố trực thuộc trung ương. Đáng chú ý, phân khúc thấp tầng ven biển đang trở thành tâm điểm khi giá bán liên tục leo thang, nhiều dự án chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m².
Thấp tầng ven biển phổ biến ở tầm giá 150-300 triệu đồng/m²
Khảo sát thị trường cho thấy, phân khúc thấp tầng ven biển tại Hạ Long đang thiết lập mặt bằng giá cao, với biên độ dao động lớn tùy vị trí và sản phẩm.
Cụ thể, tại khu vực núi Bài Thơ, dự án Sapphire Mansions ghi nhận mức giá từ 50-100 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 206-300 triệu đồng/m², với các căn có diện tích từ 242-333 m².
Trong khi đó, dự án Sun Grand City Feria có quy mô đa dạng hơn. Diện tích dao động từ 130-400 m², giá bán 19-53 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 177-232 triệu đồng/m².
Thấp tầng ven biển Hạ Long đã đạt ngưỡng 300 triệu đồng/m2. (Ảnh: Sun Grand City Feria)
Ở khu vực phát triển mới phía Tây Hạ Long, các dự án của BIM Group cũng ghi nhận mức giá “khủng”. Đơn cử, Horizon Bay có giá từ 13,4-22,1 tỷ đồng/căn với diện tích 90-170 m², tương đương khoảng 149-160 triệu đồng/m².
Tương tự, Sora Bay có giá từ 17,8-21,4 tỷ đồng/căn, tương ứng 153,7-179 triệu đồng/m² cho các sản phẩm diện tích 100-140 m².
Ở phân khúc cao hơn, Grand Bay Villa - Lagoon Residences ghi nhận mức giá từ 35,4-44,7 tỷ đồng/căn, diện tích 189-229 m², tương đương khoảng 190-203 triệu đồng/m².
Nhìn chung, mặt bằng giá thấp tầng ven biển Hạ Long hiện phổ biến trong khoảng 150-300 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc cao cấp, đồng thời cho thấy kỳ vọng lớn của thị trường vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn của khu vực.
Ở phân khúc đất nền thổ cư, khảo sát trên batdongsan.com.vn cho thấy, mức giá rao bán dao động từ 35-45 triệu đồng/m².
Đất nền khu vực Tuần Châu có giá phổ biến từ 35-45 triệu đồng/m². (Nguồn: batdongsan)
Một điểm đáng chú ý là khu vực phường Đại Yên cũ đang chứng kiến đà tăng giá rõ rệt. Nhờ lợi thế là cửa ngõ phía Tây Nam của Hạ Long, đồng thời giữ vai trò kết nối giữa trung tâm đô thị với Tuần Châu, mặt bằng giá đất tại đây có nhiều biến động trong thời gian ngắn.
Cụ thể, tại các lô đất bám trục đường 51m đang trong quá trình thi công, giá đất nền tách thửa hiện đã tăng lên mức 50-60 triệu đồng/m². Đáng chú ý, chỉ khoảng một năm trước, mức giá tại cùng khu vực này mới dao động quang ngưỡng 30 triệu đồng/m², cho thấy tốc độ tăng trưởng nhanh và phản ánh kỳ vọng lớn của thị trường vào hạ tầng khu vực.
5 năm tới, bất động sản Hạ Long sẽ bùng nổ
Phân tích diễn biến giá trong 10 năm qua cho thấy, các đợt tăng giá bất động sản tại Hạ Long đều gắn chặt với các cột mốc phát triển hạ tầng và du lịch.
Giai đoạn 2015-2018, du lịch Hạ Lăng tăng trưởng mạnh, giá bất động sản bắt đầu đi lên. Lượng khách du lịch đến Quảng Ninh đã tăng mạnh, từ khoảng 7,7 triệu lượt năm 2015 lên hơn 12 triệu lượt năm 2018. Sự bùng nổ này kéo theo nhu cầu về lưu trú, dịch vụ, thúc đẩy giá đất tăng 30-50% tại nhiều khu vực.
Giai đoạn 2018-2022, bất động sản Hạ Long bứt phá nhờ cao tốc và sân bay. Việc đưa vào vận hành tuyến cao tốc kết nối Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn và sân bay Vân Đồn đã rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội xuống Hạ Long từ 3,5-4 giờ xuống còn khoảng 1,5 giờ. Dữ liệu thị trường cho thấy, trong giai đoạn này, giá bất động sản tại một số khu vực trung tâm Hạ Long tăng 15-20%/năm, cá biệt có nơi tăng 2-3 lần chỉ trong vài năm.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bước vào chu kỳ ổn định hơn. Giá không còn tăng đột biến nhưng duy trì ở mức cao, với biên độ tăng 5-10%/năm, tập trung vào các sản phẩm có giá trị khai thác thực.
Ngoài tác động từ hạ tầng và du lịch, theo các chuyên gia, đà tăng của bất động sản Hạ Long, còn nằm trong xu hướng chung của cả nước khi bảng giá đất đồng loạt được điều chỉnh tăng mạnh theo nguyên tắc tiệm cận với giá thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất ven biển ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào tăng, giá bất động sản Hạ Long được thiết lập ở mức cao là điều dễ hiểu.
“Hạ Long đang trên đường trở thành một đô thị tiêu chuẩn quốc tế, xứng với danh với vịnh kỳ quan mà cả thế giới công nhận thì chắc chắn giá bất động sản cũng phải đạt mức tương ứng”, ông Nguyễn Ngọc Quang, Giám đốc SSM Group chi nhánh Quảng Ninh, nhận định.
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, với dự án cao tầng, chi phí liên quan đến sử dụng đất chiếm 7-20% tổng chi phí; còn biệt thự, nhà liền kề là 25-50% tổng chi phí. Đồng nghĩa, nếu giá đất nền đang là 50 triệu đồng/m2 thì để triển khai dự án thấp tầng hoàn chỉnh, sản phẩm sẽ có giá thành tối thiểu từ 100-200 triệu đồng/m2.
Giá đất thường chỉ chiếm khoảng 30% giá trị bất động sản, 70% còn lại là giá trị xây dựng, thương mại và thương hiệu chủ đầu tư.
Nhiều chuyên gia cho rằng diễn biến thị trường bất động sản tại Hạ Long thời gian gần đây không phải là bất thường. Đáng chú ý, đà tăng giá được dự báo sẽ “rất mạnh” khi địa phương này đang đồng thời đón nhận cùng lúc hai “cú hích lịch sử”: tuyến đường sắt tốc độ cao kết nối Hà Nội trong 23 phút được khởi công và Quảng Ninh sắp được công nhận là thành phố trực thuộc trung ương.
“Bất động sản Hạ Long sẽ là điểm chạm có sức bật đầu tiên do có hạ tầng và thế mạnh du lịch. Với lượng người, dòng tiền lớn đổ về Hạ Long thì Hạ Long trong 5 năm tới sẽ bước vào chu kỳ của kỷ nguyên phát triển hạ tầng. Khi đó, giá bất động sản cũng sẽ tăng theo, thậm chí là tăng rất mạnh”, bà Nguyễn Mai Khanh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần BĐS VHS, nhận định.
Bình luận