HoREA: Thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn là không minh bạch, tạo gánh nặng cho doanh nghiệp

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay, mặc dù hệ thống pháp luật đất đai đã được xây dựng tương đối hoàn chỉnh, tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, thế nhưng công tác thực thi pháp luật đất đai vẫn còn rất yếu, nên cần xem xét và sửa đổi bổ sung sao cho phù hợp nhất với thực tế.

Nói về nguồn thu ngân sách Nhà nước trực tiếp từ đất đai, ông Châu cho hay, ngân sách Nhà nước đã thu trực tiếp 7 khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện nghĩa vụ nộp 7 khoản thu ngân sách này khi thực hiện dự án. Riêng, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được nộp hòa lẫn trong thuế thu nhập doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở, để đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, phát triển các khu đô thị, dân cư.

Để minh chứng cho điều đó, người đứng đầu HoREA đưa ra dẫn chứng: Quận 7 được thành lập năm 1997, thu ngân sách lúc đó mới chỉ đạt 65,5 tỷ đồng, năm 2011 thu ngân sách đạt 2.033 tỷ đồng, năm 2017 thu ngân sách lên tới hơn 4.000 tỷ đồng, tăng 61 lần so với năm 1997.

Trong đó, có vai trò đóng góp tích cực của thị trường bất động sản. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7, đã nộp ngân sách 2.100 tỷ đồng, chiếm 20% khoản thu từ đất của thành phố cả năm 2012.

Do vậy, việc Tổng Cục Thống kê nhận định thị trường bất động sản chỉ đóng góp 0,21%GDP là chưa đúng thực tế, vì chưa bao gồm một phần hoạt động xây dựng và chưa tính giá trị gia tăng của quỹ đất khu đô thị, khu dân cư. Nguồn thu từ đất chiếm khoảng 8-10% ngân sách địa phương, là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Theo số liệu của Cục thuế TP.HCM, nguồn thu từ đất chiếm 8,76% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa, từ 8.298 tỷ đồng năm 2014 lên 30.507 tỷ đồng năm 2017.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng nguồn thu ngân sách từ đất đai bị sụt giảm nghiêm trọng, điển hình là năm 2013, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng, chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 (10.000 tỷ đồng).

Doanh nghiệp được nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, đã có xung đột pháp luật do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã quy định điều kiện để chỉ định chủ đầu tư dự án là đã: "Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".

Bởi lẽ, trên thực tế các dự án bất động sản điều bao gồm nhiều loại đất như đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất công...

HoREA kiến nghị, nên nhanh chóng đưa đất vào sử dụng đúng mục đích quy hoạch, nếu đất vàng mà bỏ không hoặc không đưa vào sử dụng thì cũng là vô giá trị. Một số nguồn thu tiềm năng từ đất đai chưa được khai thác, như thuế bất động sản; thuế chống đầu cơ bất động sản, chậm đưa đất vào sử dụng; thuế thu trên giá trị gia tăng của đất đai do nhà nước đã đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị.

Tuy nhiên, ông Châu lại nhấn mạnh việc hiện nay, tình trạng khai thác quá mức phương thức trực thu, thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn, đang là gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà. Đồng thời, về lâu dài sẽ cạn kiệt nguồn thu ngân sách này.

Theo ông Châu, phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là "ẩn số", không minh bạch, là gánh nặng và tạo ra cơ chế xin - cho, gây nhũng nhiễu, tiêu cực mà doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu.

Do vậy, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 để làm minh bạch quy trình tính tiền sử dụng đất, giảm nhẹ mức nộp tiền sử dụng đất để góp phần kéo giảm giá nhà ở, hoặc chuyển đổi khoản thu tiền sử dụng đất thành một sắc thuế (với thuế suất hợp lý) đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp, đất ở. Thực hiện cơ chế này sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, tiêu cực.