GĐ Sở TN-MT TP.HCM: Thu hồi, bán đấu giá đất ven đường mới mở không trái luật

Mới đây, UBND TP.HCM vừa phê duyệt đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" với các biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng.

Theo đề án, trong thời gian tới TP.HCM sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng rộng hơn phạm vi dự án để bán đấu giá đất ven đường, người dân trong diện giải tỏa sẽ được tái định cư tại chỗ.

Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.

Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất.

Hạn chế xung đột lợi ích, cảnh quan mặt phố đẹp hơn 

Trả lời VTC News về chính sách trên, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP.HCM (Cơ quan chịu trách nhiệm soạn thảo và tham mưu UBND TP.HCM về đề án trên) cho biết, đề án do Sở TN-MT dự thảo đã nhận được sự quan tâm đặc biệt của lãnh đạo TP. Hiện Sở đang tập trung vào xây dựng kế hoạch triển khai đề án này.

Theo ông Thắng, việc lập đề án này đặt ra 3 yêu cầu cơ bản, một là đổi mới trong khuôn khổ khung pháp luật của Luật Đất đai 2013; hai là khắc phục một số hạn chế về quản lý đất đai hiện nay như thu ngân sách từ đất không cao, còn tồn tại các dự án chưa đảm bảo pháp luật đất đai dẫn đến một số vi phạm trong quản lý đất đai, nhiều dự án không thể phê duyệt làm giảm cung hàng hoá bất động sản; thứ ba là tạo dựng cột mốc về đổi mới thể chế quản lý đất đai tại TP.HCM, đẩy mạnh việc đổi mới mô hình tăng trưởng.

Ngoài ra, đề án đã đề xuất được các giải pháp đổi mới cho cả bốn công cụ quản lý đất đai, bao gồm: thực thi pháp luật, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai và quản lý hành chính đất đai.

"Đề án cũng đã tập trung vào các điểm nóng nhất như cơ chế Nhà nước thu hồi đất, định giá đất và quản lý giá đất, tích hợp quy hoạch sử dụng đất vào quy hoạch phát triển, thực hiện giám sát và đánh giá về thực thi pháp luật và hiệu quả sử dụng đất. Mọi dự án phát triển đều cần đến đất đai, quản lý đất đai tốt thì đầu tư phát triển mới mang lại hiệu quả cao", ông Thắng nhấn mạnh.  

Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM cho hay, việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển hạ tầng rất phổ biến tại tất cả các quốc gia đang thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá. Nhà nước thu hồi đất để chỉnh trang, phát triển hạ tầng vì mục đích công cộng cũng là cơ chế được áp dụng phổ biến ở mọi nơi. Như một quy luật tất yếu, giá đất sẽ tăng lên khi hạ tầng được mở rộng. Phương thức xử lý phần giá trị đất đai tăng lên để bảo đảm phát triển bền vững là vấn đề lớn được đặt ra.

Ông ví dụ, Đà Nẵng đã tạo dựng được một TP hiện đại khi thu hồi đất rộng hơn quanh hạ tầng. Còn các địa phương khác thực hiện theo nguyên tắc dự án hạ tầng cần đất đến đâu thì thu hồi đến đó. Do đó, có người mất toàn bộ đất cho hạ tầng, có người còn lại một phần, có khi rất nhỏ, có người còn toàn bộ đất xa đường cũ nhưng nay lại là mặt tiền đường mới.

Do đó, người có đất ven hạ tầng mới thu hết giá trị đất đai tăng thêm sau khi hạ tầng mở rộng, Nhà nước không thu được tiền, còn bỏ ra rất nhiều tiền để giải phóng mặt bằng. Còn những người bị thu hồi đất phải di dời vẫn tiếp tục khiếu nại. Điều này tạo ra bất công bằng xã hội.

"Chúng tôi chọn giải pháp chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm giữa Nhà nước và những người đang sử dụng đất. Mọi người khi mất toàn bộ đất, mất một phần đất cho phát triển hạ tầng, thì toàn bộ đất thuộc vùng ven hạ tầng sẽ được tái định cư tại chỗ dựa trên nguyên tắc phân bổ lại đất đai phù hợp quy hoạch chi tiết, giá đất tăng lên thì diện tích đất hẹp lại, phần đất dôi dư được đưa ra đấu giá thu kinh phí phục vụ triển khai thực hiện dự án. Như vậy, phương thức này đảm bảo hạn chế xung đột lợi ích, cảnh quan mặt phố đẹp hơn, và đảm bảo được bền vững xã hội", ông Thắng khẳng định.   

Đề án không trái luật

Trước băn khoăn của dư luận về nội dung thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới sẽ khó thực hiện do Luật đất đai không cho phép thu hồi đất của dân để bán đấu giá, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM khẳng định, nguyên tắc đổi mới của đề án phải phù hợp với khung pháp luật đất đai hiện hành.

"Một dự án thu hồi đất của dân chỉ để bán đấu giá là vi phạm quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013. Ở đây chúng tôi chỉ xem xét các dự án phát triển hạ tầng, tất nhiên Nhà nước được thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 này. Mặt khác, tại Chương Quy hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 còn quy định Nhà nước được thu hồi đất ven hạ tầng để đưa ra bán đấu giá thu ngân sách Nhà nước, có thể giải quyết tái định cư tại chỗ. Như vậy, phương thức thu hồi đất như đề xuất tại đề án do chúng tôi dự thảo hoàn toàn trong khung pháp lý hiện hành về đất đai", ông Thắng khẳng định .   

Ông Thắng cũng cho biết, đề án chỉ thay thế nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng phương án phân bổ lại đất đai gắn với quy hoạch chi tiết để giải quyết tái định cư tại chỗ trên khu vực ven hạ tầng. Như vậy, nội dung của phương án này là giải quyết tái định cư tại chỗ, không có điểm gì trái luật cả.

"Đối với thiểu số những người không đồng thuận với phương án tái định cư tại chỗ trên đất đai phân bổ lại thì Nhà nước thực hiện cơ chế thu hồi đất và giải quyết tái định cư đi nơi khác như quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Tất nhiên, để phương thức này thành Luật định nhằm tăng cường bền vững xã hội thì chờ đợi khi sửa Luật Đất đai 2013 sẽ tính tiếp nên sửa như thế nào cho phù hợp với tầm nhìn dài hạn đến năm 2045", ông Thắng thông tin.  

Cán bộ quản lý phải nghĩ bằng tư duy của dân, biết rõ dân muốn gì

Theo Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, sự đồng thuận của đa số cộng đồng người bị thu hồi đất là yếu tố trung tâm tạo nên bền vững xã hội. Do đó, ông cho biết, để tạo dựng được điều này thì trước hết cán bộ quản lý phải nghĩ bằng tư duy của dân, biết rõ dân muốn gì để tìm cách tạo ra. Có như vậy dân sẽ hiểu, thông cảm và đồng thuận với chính quyền.

"Để đạt được ý kiến đồng thuận theo đa số, chúng ta cần những người lãnh đạo, tư vấn có kinh nghiệm để tạo ra phương án phù hợp nguyện vọng của dân. Chúng ta không hi vọng sự đồng thuận ở mức 100%, được 2/3 đồng thuận là đa số rồi. Coi như phương án được Nhà nước chấp thuận, phê duyệt để triển khai", ông Thắng nói.

Ông cũng cho biết, kết quả của phương thức thu hồi đất này phụ thuộc vào phương án định cư tại chỗ trên đất đai phân bổ lại có được đa số đồng thuận hay không. Theo ông, yếu tố này là hạt nhân của cơ chế, cần quan tâm đặc biệt, không nên nghĩ là lại thêm quá nhiều việc. "Khi ta làm tốt việc này thì khối lượng các khiếu nại, tố cáo về đất đai sẽ giảm đi đáng kể", ông Thắng nhấn mạnh.

Người đứng đầu Sở TN-MT TP.HCM cũng chia sẻ về kinh nghiệm của nước ngoài về cơ chế đồng thuận theo đa số đối với một phương án phát triển nào đó được áp dụng trong rất nhiều trường hợp.

"Khi phát triển một khu đô thị mới từ đất nông nghiệp, họ cũng dùng giải pháp này. Bởi việc áp dụng giải pháp này sẽ có nhiều dư địa để phát triển hạ tầng đô thị và phát triển bất động sản. Dồn điền - đổi thửa đất nông nghiệp để có thửa đất lớn cũng có thể lập phương án trao đổi cân bằng lợi ích giữa các chủ thửa đất nhỏ", ông nói.

Đặc biệt, theo ông Thắng, giải pháp này được áp dụng để chỉnh trang hạ tầng đô thị gắn với quy hoạch đô thị. Cơ chế xây dựng lại các nhà chung cư cũng được thực hiện theo phương án chia sẻ lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với chủ các căn hộ chung cư.

Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM cho biết, tại TP có thể áp dụng phương thức này cho nhiều loại dự án khác nhau. Ví dụ, tại các trục đường trung tâm TP giá đất khá cao, khi mở rộng đường mà tạo được giá trị đất đai tăng thêm đáng kể thì phương thức này đều có thể áp dụng được. "Tất nhiên, phương thức này sẽ thiếu hấp dẫn sự tham gia nếu việc mở rộng hạ tầng mà giá trị đất đai tăng thêm không nhiều", ông Thắng cho hay.