Sự thật về việc cắt lỗ chung cư

Thực hư “cắt lỗ” nhà đất

Thời gian gần đây, trên các trang giao dịch bất động sản xuất hiện rầm rộ thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ với những lời rao: “Do ảnh hưởng của dịch, cần tiền bán gấp…”, hay “Cắt lỗ chung cư”, “Bán cắt lỗ gấp...”. Tuy nhiên, khi tìm hiểu kỹ thì thực hư câu chuyện này lại không như những lời rao bán.

Trong vai người mua nhà, chúng tôi liên hệ với môi giới tên Long rao bán cắt lỗ căn hộ 79m2 giá 2,3 tỷ đồng ở Long Biên. Theo môi giới này, căn hộ mới được bàn giao khoảng 2 năm, khi mua căn hộ này có giá 2,5 tỷ đồng. Do chủ nhà đang làm ăn cần tiền gấp, nên phải bán cắt lỗ 200 triệu đồng.

Tuy nhiên, khi hỏi người dân tại khu chung cư này, họ cho biết, lúc mua căn hộ đều mua giá trực tiếp của chủ đầu tư là 25 triệu đồng/m2. Hiện các căn 79 m2 giá giờ thị trường cũng chỉ khoảng 2,3 tỷ đồng, tức là tăng 200 triệu đồng/căn so với lúc mua, chứ không hề có chuyện cắt lỗ.

Hay 1 căn hộ chung cư khác ở quận Hoàng Mai được môi giới tên Hà rao bán cắt lỗ 400 triệu đồng, nhưng khi liên hệ với môi giới thì khách hàng mới ngã ngửa vì căn hộ đẹp lung linh, cắt lỗ sâu này chỉ có trên mạng, còn thực tế môi giới hướng khách sang những căn chung cư khác với giá không hề “cắt lỗ”.

Khi khách gặng hỏi nhiều lần về căn hộ chung cư cắt lỗ sâu kia thì môi giới tên Hà liền nói: “Căn hộ này bán lâu rồi”.

Theo anh Đồng Anh Tuấn - một môi giới nhà đất lâu năm tại Hà Nội, trong quảng cáo rao hàng, nếu chỉ đăng tin đơn thuần: "Bán đất ở vị trí A, diện tích B" thì chắc chắn rất ít người mua quan tâm. Nhưng nếu thông tin đánh vào tâm lý của khách hàng như giá rẻ, cắt lỗ thì chắc chắn nhiều người nghĩ rằng họ có thể mua được mảnh đất giá hời.

Hay thử làm 1 phép tính, nếu đăng tin trên Website hấp dẫn được khoảng 10 khách gọi điện hỏi thì sẽ có khoảng 3 khách chấp nhận nghe môi giới tư vấn. Và biết đâu 3 khách hàng này lại có 1 khách mua 1 sản phẩm bạn giới thiệu. Dù thông tin đăng tải là ảo, nhưng để câu khách hàng, thì môi giới sẽ coi đấy 1 chiêu trò không thể thiếu.

Ngoài ra, theo anh Tuấn, trên thị trường hiện nay còn phổ biến các chiêu trò cắt lỗ kiểu mua từ khi xây móng và bán khi giao nhà.

“Một căn hộ khách mua từ khi xong móng, giá khoảng 30 triệu đồng/m2, nhưng đến khi bàn giao nhà, giá chủ đầu tư tăng theo đợt, nên sẽ tầm 33- 35 triệu đồng/m2.

Ví dụ căn hộ 80m2, khách mua lúc xong móng là 2,4 tỷ, khi bàn giao giá chủ đầu tư khoảng 2,8 tỷ, chủ bán 2,75 tỷ và vẫn quảng cáo là “cắt lỗ”, nhưng thực tế họ vẫn lãi, họ chỉ giảm vài chục triệu đồng để khách tưởng được mua rẻ hơn”, anh Tuấn chia sẻ.

Ngoài ra, bán “cắt lỗ” còn là chiêu trò của các công ty môi giới bất động sản. Cụ thể, chủ đầu tư bất động sản sẽ yêu cầu các kênh phân phối bán hàng đáp ứng được chỉ tiêu doanh số. Nếu sản phẩm bị “ế”, các công ty môi giới phải tung ra các chiêu trò kích thích khách hàng, hay chấp nhận cắt đi phần trăm chiết khấu để hạ giá thành.

"Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, dự án ra hàng giới hạn, quỹ đất đẹp gần như không còn. Cộng với việc giá vật liệu và chi phí đầu vào tăng thì không thể nào các chung cư hoàn thiện hạ tầng dịch vụ, công cộng đã đưa vào sử dụng lại giảm giá đến phải cắt lỗ", ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhấn mạnh.

Giá nhà luôn có xu hướng tăng

Có thể thấy, thời gian gần đây, dù chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, nhưng giá nhà luôn có xu hướng tăng, thậm chí còn lên cơn “sốt”.

Báo cáo quý II/2021 về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, giá bất động sản có xu hướng tăng nhẹ ở một số địa phương. Trong đó, giá nhà chung cư có xu hướng tăng nhẹ theo tháng; giá nhà quý II/2021 tăng bình quân khoảng 2% so với quý I/2021. Một số dự án có mức giá tăng cao hơn so với mức bình quân khoảng 4-7%. 

Lý giải hiện tượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, dù dịch bệnh nhưng giá nhà, đất không giảm khi nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm, thị trường đang hình thành một mặt bằng giá mới với các dự án bất động sản đủ các cơ sở pháp lý.

“Nhà, đất có giảm giá sau đợt dịch không? Tôi cho rằng giá sẽ không giảm khi áp lực đầu vào của bất động sản đang tang. Giá đất ở các địa phương đang được điều chỉnh tăng 10-15%, vật liệu xây dựng tăng giá từ 40 - 50% nên giá nhà, đất chắc chắn không giảm” - ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Tương tự, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, về dài hạn, giá nhà tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng do nhiều yếu tố, tuy nhiên người dân vẫn sở hữu được nhà ở nếu có hướng tiếp cận đúng.

“Quỹ đất không thay đổi nên giá nhà ở khó có thể điều chỉnh giảm trừ khi có chính sách, nhưng điều này là khó khi thị trường hiện nay giá bán sẽ do cung - cầu quyết định. Ngoài ra, chi phí đầu vào tại các dự án cũng tăng không ngừng từ giá đất, vật liệu xây dựng đến nhân công... càng góp phần đẩy giá nhà tăng cao hơn. Khi nhu cầu ngày càng tăng và nguồn cung giới hạn, giá nhà tại khu vực trung tâm hay những nơi thuận tiện giao thông, y tế, tiện ích... thậm chí tăng cao hơn”, ông Quốc Anh phân tích.

Trong bối cảnh này, người dân có xu hướng tìm kiếm các dự án ở khu vực vệ tinh thành phố, nơi có không gian xanh, quỹ đất để triển khai các tiện ích lớn, ví dụ như Vinhomes Ocean Park ở phía Đông, Vinhomes Smart City ở phía Tây, Ciputra ở phía Bắc.... Nhu cầu cao cộng với hạ tầng tiện ích đầy đủ khiến giá các căn hộ ở khu vực này không ngừng tăng, gần tiệm cận với giá nhà ở trung tâm