Mua nhà đất phát mãi giá rẻ, người mua cần lưu ý gì?

Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng tổ chức phát mãi tài sản thế chấp vay vốn là bất động sản (BĐS) của cá nhân, tổ chức không đủ năng lực trả nợ các khoản vay.

Mặc dù có ưu thế nổi trội là mức giá rẻ nhưng các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần cẩn trọng với những “món hời” này.

Thực tế, các ngân hàng không phải là tổ chức chuyên kinh doanh BĐS, họ chỉ quan tâm đến viêc thu hồi vốn cho vay. Do vậy, ngân hàng thường ưu tiên để con nợ tự bán tài sản lấy tiền trả nợ nhằm tránh mọi thủ tục và chi phí kiện tụng. Nếu không thành công thì ngân hàng mới làm thủ tục kiện ra tòa, kê biên tài sản và ủy quyền cho công ty đấu giá bán tài sản ra thị trường.

Việc mua nhà đất phát mãi thường ẩn chứa nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Nếu người mua làm việc trực tiếp với chủ nhà thì có nghĩa là đang giao dịch với người không hoàn toàn sở hữu tài sản vì nó đang được cầm cố tại ngân hàng. Do vậy, việc tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của ngôi nhà phát mãi là điều cần thiết để tránh rủi ro. 

Không giống các giao dịch mua bán thông thường khác, việc mua bán tài sản phát mãi là thương vụ có sự tham gia của 3 bên gồm: chủ sở hữu tài sản (con nợ), ngân hàng và người mua. Do vậy, để hoàn tất thương vụ thì người mua sẽ phải tốn nhiều thời gian. Chưa kể, tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn rủi ro và có thể phát sinh bất kỳ lúc nào. 

Một rủi ro khác mà người mua cũng phải đối mặt, đó là việc người phải thi hành án không chịu hợp tác. Nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ cũ chống đối, không chịu bàn giao tài sản. Lúc này người mua phải chờ để trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế. Việc này sẽ mất nhiều thời gian và một khoản phí.

Tài sản khi phát mãi trên sàn đấu giá được 3 đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên cơ sở pháp lý của phi vụ được đảm bảo tuân thủ theo đúng luật định. Tuy nhiên, vướng mắc vẫn có thể diễn ra khi chủ sở hữu tài sản khiếu nại do không hài lòng về giá và thực tế, có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không lường hết được.

Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng do quy định về bảo mật thông tin khách hàng hoặc không muốn công bố những khoản “làm ăn” bị thất bại của mình, phần lớn đều đưa ra những con số không chính xác nên rất khó để xác định chính xác con số nợ xấu. Không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Ngoài ra, quy định không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản, điều này giải thích vì sao ngân hàng phải tổ chức đấu giá nhiều lần.

Để tránh các rủi ro này, theo chuyên gia, người mua nhà đất tịch biên từ ngân hàng nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm có uy tín để được bảo trợ pháp lý trong trường hợp phát sinh rủi ro. Khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án giao nhà đất cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do đó, việc ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý nên người mua tài sản của ngân hàng cũng sẽ được bảo vệ trước mọi vướng mắc.

Tuy nhiên, mua nhà đất phát mãi qua hình thức đấu giá thì tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi nó đã phát sinh thêm lãi phạt, tiền môi giới, tổ chức đấu giá.