HoREA nêu những tác động bất lợi từ phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu rõ: Kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

HoREA chỉ ra hai nhóm tác động tích cực và tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Về mặt tích cực, phiên đấu giá đất Thủ Thiêm là cuộc đấu giá có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá. Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ bổ sung thêm nguồn thu lơn cho ngân sách thành phố.

Tuy nhiên, theo HoREA, các tác động tiêu cực của phiên đấu giá đất tỷ USD tại Thủ Thiêm vừa qua có thể lớn hơn việc thành phố thu được hàng chục nghìn tỷ đồng cho ngân sách, thậm chí về lâu dài sẽ gây bất lợi cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Đa số gặp bất lợi

Theo HoREA, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP.HCM. Nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới “tạm nộp” tiền sử dụng đất, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án “siêu sang”, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ “siêu sang” tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành “bình thường”.

Đã có thông tin về một số chủ đầu tư “té nước theo mưa”, “dừng” bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Tuy nhiên, giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu” và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành “dao hai lưỡi” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.  

HoREA cũng cho rằng, giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại, có thể được đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính “nợ - có” của doanh nghiệp, mà hệ quả có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản, nên các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây.

Ví dụ: Lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp “mới”). thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản, vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được “đánh vống” giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay “tiền thật” của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị “rủi ro” do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.

Tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc bất động sản

Tác động lan tỏa theo hiệu ứng “bình thông nhau” này sẽ gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” tại TP.HCM. Hiện nay, thành phốh gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. 

Với giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, “nhà ở thương mại giá phù hợp” tại thành phố.

Giá đất trúng đấu giá quá cao còn có thể “gây khó” cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố và “gây khó” cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, mức giá  cũng làm giảm tính “hấp dẫn” của thị trường bất động sản TP.HCM, nay bị “mang tiếng” là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đẳng cấp vượt trội của Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước hết là “vị trí vàng”, là “Phố Đông” bên bờ Đông sông Sài Gòn với mục tiêu quy hoạch trở thành Khu Trung tâm mới của TP.HCM, trong đó có mục tiêu trở thành “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” mà để thực hiện được thì phải thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài “sếu đầu đàn” từ các nước công nghiệp phát triển hiện đại trên thế giới.

Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể là “rào cản” cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài của các nhà đầu tư nước ngoài “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu này.