Bất động sản 2018 có xảy ra 'bong bóng'?

Tại Hội thảo Nhận diện cơ hội và rủi ro thị trường bất động sản năm 2018, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, không có tình trạng bong bóng vì Chính phủ đã có những công cụ để quản lý và giám sát. Biểu hiện rõ ràng nhất là cơn sốt đất nền vùng ven thời gian qua đã được bình ổn trong một thời gian ngắn.

Ông Khởi cho biết, điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường đó là tồn kho bất động sản đang trên đà giảm. Tính đến ngày 20/11/2017 tồn kho BĐS giảm còn hơn 25.700 tỷ đồng, so con số 102.800 tỷ đồng trong quý 1/2013, tồn kho đã giảm gần 80%.

So với tháng 12/2016 thì đã giảm 5.300 tỷ đồng, tức hơn 17%. Cũng trong tháng 11 vừa qua, TP.HCM có 1.600 giao dịch, tăng 3,2%. Hà nội có 1.400 giao dịch, bằng so với tháng 10.

Thị trường bất động sản tăng trưởng như vậy thì ngoài yếu tố kinh tế là nhờ các cơ chế chính sách.

Luật Đất đai đang được nghiên cứu để sửa đổi với những cơ chế rất mới. Ví dụ như cho phép các doanh nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để hình thành các khu công nghiệp cao.

Luật Đầu tư cũng đang được nghiên cứu sửa để giảm bớt điều kiện đầu tư kinh doanh hoặc chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở.

Ông Khởi cho biết: “Nếu như sáu năm từ 2009 đến 2015 chỉ có 126 trường hợp thì từ sau khi có Luật Nhà ở 2014 đến nay đã có 1.000 trường hợp được cấp sổ đỏ và số lượng người nước ngoài đang tìm mua bất động sản đang tăng lên. Chính những thay đổi này đã khiến thị trường ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài”.

Bên cạnh đó, ông Khởi cũng khẳng định dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào bất động sản đang ngày càng tăng, nên tiềm năng về vốn cho thị trường là luôn luôn có. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc đang quan tâm đến và họ cần cơ chế cởi mở, thông thoáng để đầu tư. Tại TP.HCM có một số dự án đang hợp tác đầu tư thành công.

Video: Sẽ đấu giá bất động sản của bầu Kiên

Từ những điểm sáng về kinh tế, chính sách và nguồn vốn đầu tư có thể khẳng định rằng tiềm năng thị trường bất động sản còn rất lớn và xu hướng thị trường trong thời gian tới vẫn sẽ phát triển ổn định nhưng có sự kiểm soát của nhà nước.

Dù không xảy ra tình trạng "bong bóng", nhưng các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự biển.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, loại hình codotel chưa có pháp lý rõ ràng nhưng đang gia tăng giá trị ảo dựa trên những cam kết của chủ đầu tư về tỉ suất lợi nhuận 8-10%/năm.

“Một mối lo khác là tăng trưởng tín dụng bất động sản đang ngày càng phình to. Thống kê của Ngân hàng Nhà Nước cho thấy kênh bất động sản đang chiếm 15% tổng dư nợ tín dụng. Khi đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 21% cho năm 2017 nghĩa là dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ lớn hơn”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu dẫn chứng, con số tăng trưởng 59% tín dụng tiêu dùng thì thực chất có đến 52,9% là chảy vào bất động sản. Đây là mức tăng trưởng có dấu hiệu rủi ro. Bên cạnh đó, lãi suất huy động có chiều hướng tăng và các ngân hàng thương mại có tín hiệu đẩy tín dụng ra ngoài rất mạnh và đổ nhiều vào kênh bất động sản.

“Chúng tôi đề xuất Chính phủ kiến tạo thì cần đẩy mạnh minh bạch. Ngoài tín dụng thì tin tức bất động sản, vùng đất, vùng giá cả và các yếu tố liên quan đến bất động sản đều phải được làm rõ. Nếu cứ mập mờ thì tăng trưởng nhưng là tăng trưởng trong ảo ảnh, rất nguy hiểm”, ông Hiếu cảnh báo.