'Thiếu cơ chế xác định giá đất gắn với cung cầu thì còn luẩn quẩn'

Phát biểu tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất” diễn ra ngày 18/10 tại Hà Nội, GS.TS Lê Hồng Hạnh, nguyên Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp cho rằng, sửa Luật Đất đai phải tạo được cơ chế xác định giá đất chuẩn xác, gắn với thị trường, gắn với cung cầu về đất đai, tránh việc chỉ cần một “thao tác nhỏ”, một quyết định của chủ tịch tỉnh là giá đất sẽ thay đổi.

“Chỉ cần một thao tác nhỏ là giá đất sẽ thay đổi”

Theo ông Hạnh, nếu không có được cơ chế xác định giá đất gắn với cung cầu thì những quy định về đấu thầu dự án sử dụng đất, đấu giá sử dụng đất còn luẩn quẩn, sẽ là cội nguồn của tham nhũng, lãng phí, lợi ích nhóm.

Còn theo ông Phạm Hữu Nghị, chuyên gia Viện Nhà nước - Pháp luật, nhận định, bảng giá đất do Nhà nước quy định có thể sử dụng để tính thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm liên quan đất đai thì được, song nếu sử dụng để áp dụng cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất thì chưa phù hợp.

“Giá đất theo thị trường là gì? Chính là theo cung cầu. Nhưng cung cầu ở ta méo mó vì quy hoạch được điều chỉnh dễ dàng. Khi quy hoạch thay đổi, giá đất sẽ ngay lập tức thay đổi”, ông Nghị lưu ý

Nhấn mạnh giá đất là vấn đề “quan trọng và nóng bỏng nhất hiện nay” vì liên qan quyền và nghĩa vụ các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là trong giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất, ông Phan Văn Lâm, Tạp chí Pháp luật và Phát triển cho rằng, thực tế giá đất có những nơi được điều chỉnh gấp 15-20 lần khung giá đất song vẫn không đảm bảo “nguyên tắc của giá thị trường” và điều này thể hiện việc xây dựng khung giá đất như vừa qua là chưa hợp lý.

Thị trường chính là nhu cầu của người bán và người mua. Nếu xây dựng giá đất mà người bán không thể đưa ra giá thì quyền của họ không được đảm bảo. Giá đất sẽ mang nặng tính hành chính, áp đặt và điều này là nguyên nhân gây ra mâu thuẫn. Do đó, ông Phan Văn Lâm đề xuất việc xây dựng giá đất phải có cơ chế để người dân sở hữu đất tham gia như các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất.

Tránh “vừa đá bóng vừa thổi còi”

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng bộ môn Luật Đất đai, Trường đại học Luật Hà Nội nêu tình trạng hiện nay các quy định về thẩm quyền định giá đất chưa rành mạch dẫn đến “mỗi địa phương một cách hiểu, một cách làm”. Việc thẩm định giá đất và quyết định khung giá đất chưa đảm bảo khách quan và bám sát thị trường do sự chồng chéo.

Bà dẫn chứng Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh lại quyết định về giá đất thì không đảm bảo tính độc lập vì hai cơ quan này tuy khác nhau nhưng cơ bản là một. Rõ ràng đang thiếu vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị, bên trình tự thủ tục quyết định về bảng giá đất phải công khai, minh bạch thì thành phần hội đồng thẩm định giá đất cũng phải được nghiên cứu kỹ lưỡng.

Theo ông, HĐND là cơ quan quyết định thì cũng không nên tham gia vào thành phần hội đồng thẩm định giá đất.

Đồng quan điểm, ông Phan Thanh Lâm cho rằng, cơ quan xây dựng giá đất và thẩm định giá đất không thể là một vì sẽ dẫn đến hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi”.

“Một cán bộ xây dựng bảng giá đất rồi lại ngồi hội đồng thẩm định. Thông thường trình và thẩm định khác nhau, và người quyết định giá đất sẽ trên cơ sở của 2 người này, có thể nghe thêm đơn vị thứ 3. Chứ không thể chỗ nào quan trọng ta lại xuất hiện được”, ông Lâm nói.

Liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Hữu Nghị, chuyên gia Viện Nhà nước - Pháp luật nhấn mạnh, trong lúc chờ thiết kế lộ trình định giá đất theo nguyên tắc thị trường như mong muốn thì việc có thể làm được ngay là đảm bảo tính độc lập, trung thực, khách quan của các tổ chức định giá, thẩm định, quyết định giá đất.