Tăng 30% không giải quyết được bức xúc về giá đất

HĐND TP. Hà Nội vừa đưa ra lấy ý kiến Dự thảo nghị quyết về giá các loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội. Nếu Dự thảo này được thông qua, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 - 2024 tại Hà Nội sẽ tăng bình quân 15 - 30%.

Thực tế hiện nay, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự ,khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30 – 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Ví dụ, khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào có giá đất niêm yết cao nhất với mức cụ thể 162 triệu đồng/m2. Thực tế, giá đất giao dịch ở các con phố này trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến 500 – 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2.

Đánh giá về dự thảo này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, bảng giá đất tăng kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng.

Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội. 

Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

"Ngoài ra, mức giá đất quá cao sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI", ông Lê Hoàng Châu bày tỏ. 

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, mức điều chỉnh 30% này chưa sát với thị trường. Lý do là bởi, theo dự tính khung giá đất của Chính phủ khu vực cao nhất là 340 triệu đồng/ m2, trên thực tế giá đất tại Hàng Ngang, Hàng Đào là 700-800 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội đề xuất chỉ là 210 triệu đồng/m2.

“Như vậy, giá này thấp hơn rất nhiều so với khung giá của Chính phủ, đồng thời thấp hơn rất rất nhiều so với giá trị trường. Tức là thấp hơn giá trị thật mà chúng ta cần hướng tới rất nhiều lần”, ông Võ khẳng định.

Làm rõ hơn về mức tăng 30% có tác động tới thị trường bất động sản hay không, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận mức tăng này không có tác động gì tới thị trường bất động sản mà chỉ tăng tính đầu cơ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, tại Việt Nam và Hà Nội rất thích áp bảng giá đất nhân với hệ số để định giá cho các trường hợp cụ thể, đây chính là yếu tố tham nhũng.

Như vậy, khi bồi thường cho người dân để thu hồi đất, người dân sẽ bị thiệt. Giao đất không thông qua đấu giá cũng sẽ làm lợi cho các chủ đầu tư, nếu tăng lên ở mức độ 30% cũng không giải quyết được bức xúc về giá đất. Để giảm đầu cơ thì giá Nhà nước phải sát với giá thị trường, như thế mọi chuyện mới giải quyết được.

“Chúng ta cứ kêu không cải tạo được phố cổ, người dân cứ bám phố cổ để sống, bởi bám vỉa hè phố cổ không phải chịu thuế cao thì họ vẫn bám. Nếu tăng thuế lên ở phố cổ như mức giá thị trường thì tự khắc những người không đủ khả năng chi trả mức thuế đó sẽ tự rời phố cổ”, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định.