Siết tín dụng, bất động sản có hạ nhiệt?

Theo đó, nhiều ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản, tham gia đấu giá đất; siết huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp...

Ngoài ra, trước thực trạng giá đất quá cao, Chính phủ, các bộ, ngành và nhiều địa phương đã ngăn chặn bằng việc không cho phân lô, tách thửa, chuyển đổi đất nông nghiệp… 

Những biện pháp này nhằm mục đích đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực.

Nhận định về những quy định này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc siết tín dụng với bất động sản đã diễn ra nhiều năm nay. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, có một số sự vụ việc liên quan đến các dòng tiền bất động sản, liên quan đến chứng khoán và trái phiếu nên các cơ quan chức năng càng siết chặt hơn.

Tuy ảnh hưởng đến một phần hoạt động của các nhà đầu tư, đến thị trường nhưng đây là động thái tích cực, nó sẽ làm giảm tình trạng vay tiền để đầu cơ, khiến sức mua yếu đi, việc đầu cơ vì thế sẽ giảm theo.

“Với các doanh nghiệp có năng lực, có nhu cầu đầu tư lâu dài thì họ sẽ không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính từ việc vay ngân hàng”, ông Đính nêu quan điểm.

Cũng đồng tình với quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc siết chặt tín dụng bất động sản sẽ làm giảm nhà đầu cơ, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính, các cá nhân ít vốn đầu tư vào bất động sản, làm cho thị trường tốt lên vì chỉ còn lại những nhà đầu tư có vốn, có năng lực, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường bất động sản.

Theo ông Thịnh, siết chặt tín dụng đồng thời phải siết chặt trái phiếu, làm cho trái phiếu phát huy đúng, hiệu quả để đưa thị trường bất động sản trở về đúng giá trị thực, đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và phát triển bền vững.

Ông Thịnh nêu thêm ý kiến, cần phải kê khai thuế, đánh thuế và buộc phải qua ngân hàng để giải ngân, kiểm soát dòng tiền. Muốn làm được việc này thì các cơ quan thuế, chính quyền địa phương, các phòng công chứng phải tích cực vào cuộc, đánh giá đúng giá trị đất từng khu vực, từng vùng để quản lý giá và đánh thuế chuyển nhượng đúng giá trị thực.

“Trong 3 tháng đầu năm này, cơ quan thuế đã trả lại hơn 60.000 bộ hồ sơ mua bán, giao dịch, chuyển nhượng bất động sản vì kê khai không đúng, không trung thực. Đây là một tín hiệu rất tích cực để tránh việc đầu cơ, thổi giá. Tôi nghĩ thời gian tới giá bất động sản, nhà ở sẽ được kiểm soát tốt hơn, hoạt động đầu cơ giảm, hiện tượng sốt đất cũng sẽ giảm khi các địa phương đồng loạt vào cuộc xử lý, ngăn chặn đầu cơ, chuyển đổi, phân lô bán nền”, ông Thịnh nói.

Nhiều chuyên gia khác cũng khẳng định, về lâu dài, việc siết tín dụng sẽ buộc doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng. Chính sách này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng nhất đối với các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để chuẩn bị về quỹ đất hay đầu tư trong tương lai. Còn đối với các dự án bất động sản đã có quá trình chuẩn bị lâu dài từ quỹ đất, đến sản phẩm bài bản chưa bị tác động trong ngắn hạn do thị trường đang thiếu nguồn cung.

Không "siết" hoàn toàn với bất động sản 

Thừa nhận những tác động tích cực của việc siết tín dụng bất động sản mang lại song chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nêu quan điểm việc siết tín dụng trước mắt có ảnh hưởng đối với các dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở, nhà ở xã hội và cả đất ở. Theo ông Thành, thời gian qua, đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ khoảng 20% tổng tín dụng. Tuy nhiên, tỷ lệ này đã giảm dần qua các năm, trong đó tỷ lệ cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn giảm từ 60% xuống 40%, xuống 35% rồi xuống còn tỷ lệ khoảng 20% như hiện nay.

“Chúng ta đã thắt tín dụng nhiều năm nay rồi, nhưng việc siết tín dụng chưa hẳn đã làm giảm cơn sốt đất như hiện nay, trong khi chắc chắn ngay lập tức nó sẽ tác động đến các nhà đầu cơ ngắn hạn, các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng”, ông Thành nói.

“Phải khẳng định, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư có nhiều tiềm năng nên người dân vẫn tiếp tục lao vào, trong khi đó các sản phẩm cung cấp ra thị trường ngày càng ít, nhu cầu ngày càng nhiều đã khiến bất động sản, đất nền khó giảm giá, dù có sự vào cuộc tích cực của các cơ quan chức năng”, ông Thành cho biết thêm.

Nhiều chuyên gia cũng phân tích, nguồn cung nhà đất sẽ hạn chế sau lệnh siết tín dụng với bất động sản, vì các chủ đầu tư chắc chắn sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, còn cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn.

Do đó, khi dòng vốn hạn hẹp, Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các doanh nghiêp đang phát triển dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, khoảng 1-2 tỷ đồng/căn dành cho nhu cầu ở thực.

Cùng đó, khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân mua nhà lần đầu, mua nhà để ở chứ không phải để đầu cơ. Nếu các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không “khóa van” hoàn toàn đối với tín dụng cho lĩnh vực này thì dòng vốn vẫn đến trúng đích.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong ba năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào bất động sản giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản duy trì khoảng 12%.

Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước chủ trương sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Riêng với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao...

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhấn mạnh, việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.