FED tăng lãi suất, dân mua nhà trả góp Mỹ đau đầu

Ngày 4/5, Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) lần thứ 2 tăng lãi suất với mức tăng cao nhất trong vòng 22 năm. Mục tiêu nhằm giảm lạm phát nền kinh tế, nhưng nó tác động trực tiếp và mạnh mẽ tới đối tượng người dân đang vay tiền ngân hàng. Tại Mỹ, đa số người dân mua nhà bằng hình thức trả góp, vì thế, tác động của việc tăng lãi suất lần này đánh thẳng vào hợp đồng vay nợ của họ đối với các ngân hàng. Điều này đẩy người dân Mỹ vào một khó khăn mới.

Thuê hay mua nhà cũng như nhau

Sally Starkey, một nhà báo 33 tuổi tại Chicago, Mỹ nghĩ rằng việc chuyển đến Florida sẽ tương đối dễ dàng. Cô đã quen với nơi này khi bạn bè và gia đình ở quanh đây. Nhưng cô đã lầm. Hai vợ chồng Starkey tìm hiểu phải đến 20 căn hộ trước khi đồng ý thuê một căn nhà phố ở phía Bắc Naples, mà không thể tìm thấy căn phù hợp. "Chúng tôi phải mất đến hai tuần trước khi rời khỏi căn hộ của mình ở Chicago", Starkey nói.

Với mức giá 3.500 USD, tiền thuê căn nhà phố hai phòng ngủ, hai phòng tắm của họ cao hơn khoảng 20% ​​so với những gì họ phải trả ở Chicago, nhưng Starkey vẫn cho rằng thế là còn may. Những gì cặp đôi này đang trải qua cũng tương tự với nhiều người Mỹ: để có chỗ “che nắng che mưa”, chi phí ngày càng khó khăn và đắt đỏ hơn.

Quan trọng nhất, giá thuê và giá nhà tăng với tốc độ chóng mặt đang làm tăng gánh nặng tài chính lên hàng triệu hộ gia đình trung lưu và lao động đang gặp khó khăn trong việc tìm chỗ ở tại Mỹ. Tình trạng lạm phát gây sốc sau suy thoái kinh tế do đại dịch càng làm tăng thêm những áp lực đó.

Theo công ty môi giới bất động sản Redfin, chênh lệch giữa khoản thuê nhà trung bình hàng tháng và khoản thanh toán thế chấp vay mua nhà đã thu hẹp xuống chỉ còn 30 USD, mức chênh nhỏ kỷ lục.

Cụ thể, giá thuê trung bình hàng tháng tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái lên mức cao kỷ lục 1.940 USD. Chi phí sở hữu nhà cũng tăng chứ không giảm, và lãi suất thế chấp tăng với tốc độ nhanh nhất trong nhiều thập kỷ. Các khoản thanh toán thế chấp vay mua nhà trung bình hàng tháng tăng 34% trong cùng thời kỳ, đạt 1.910 USD (với khoản trả trước 5%).

Trong quá khứ, các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng thường thấp hơn tiền thuê nhà, chủ yếu là do nhu cầu thuê tập trung ở các căn hộ tại thành phố có giá cao như New York và San Francisco. Trong khi nhu cầu mua ở các khu vực ngoại ô và nông thôn lại cao khiến chi phí phải trả hàng tháng của người mua nhà giảm xuống. Nhưng sự chênh lệch ngày càng nhỏ do các chi phí vay tăng vọt.

Theo Fairweather, nhiều người mua nhà lần đầu bị ép giá ngoài thị trường, buộc họ phải lựa chọn giữa việc thuê nhà hoặc chuyển đến một thành phố có chi phí sinh hoạt thấp hơn. Đối với các thành phố như Miami, Austin, Texas và Portland hay Oregon, nhu cầu nhà tăng cao do làn sóng lao động từ xa. Trong khi đó đối với những khu vực đắt đỏ truyền thống như New York, xu hướng trở nên trầm trọng hơn do người dân đổ xô trở lại thành phố sau đại dịch.

Nguy cơ bong bóng bất động sản?

Có một thực tế mà tất cả mọi người đều nhìn thấy là giá nhà ở Mỹ đang tăng “phi mã” lên một tầm cao mới, và vẫn tiếp tục tăng. Hiện một số nhà nghiên cứu và nhà kinh tế cho biết họ đã nhìn thấy dấu hiệu của một “bong bóng bất động sản” đang phình lên.

Các nhà nghiên cứu viết: “Bằng chứng của chúng tôi chỉ ra tình hình bất thường của thị trường nhà ở Mỹ kể từ thời kỳ bùng nổ đầu những năm 2000. Các lý do để lo ngại là trong số các chỉ số kinh tế nhất định... có các dấu hiệu cho thấy giá nhà năm 2021 có vẻ ngày càng lệch với các yếu tố cơ bản”.

Nhiều người Mỹ vẫn chưa hồi phục sau vụ khủng hoảng nhà ở những năm 2007-2010, được thúc đẩy do tín dụng rẻ và các tiêu chuẩn cho vay lỏng lẻo, dẫn đến hàng triệu chủ nhà nợ những khoản tiền lớn hơn giá trị căn nhà.

Theo các nhà nghiên cứu, có rất nhiều lý do khiến giá nhà ở Mỹ tăng đều đặn trong thập kỷ qua - và thậm chí tăng đáng kể hơn trong hai năm qua - bao gồm sự mất cân bằng cung và cầu trên thị trường, chi phí lao động và xây dựng tăng, và mức lãi suất dành cho các khoản thế chấp giảm kỷ lục trong thời kỳ đại dịch.

Một lý do quan trọng khác là việc không có nhiều nhà ở, nhưng những người mua nhà vẫn tiếp tục mua.

Theo John Burns Real Estate Consulting, các nhà đầu tư mua 33% số nhà ở Mỹ, cao hơn 5% so với mức trung bình trong thập kỷ qua. Theo Zillow, hoạt động kinh doanh của ibuying (một dạng sàn bất động sản điện tử) - trong đó công ty mua nhà lấy tiền mặt để sửa chữa một chút và bán lại - chỉ chiếm 1,7% thị trường nhà ở tại Mỹ trong quý cuối cùng của năm 2021. Ở một số thành phố, tỷ lệ người mua nhà trực tuyến lên tới 11%.

Trong khi đó trên toàn nước Mỹ đang thiếu hụt khoảng 1,3 triệu ngôi nhà do hoạt động xây dựng lao dốc trong đại dịch. Sự thâm hụt đó, kết hợp với việc các công ty đầu tư cạnh tranh với các gia đình để có những ngôi nhà mới, có nghĩa là có thể mất nhiều năm trước khi thu nhập và giá thuê được điều chỉnh trở lại.