Doanh nghiệp khóc ròng vì quy định phải có đất ở trong Luật Đất đai

Doanh nghiệp kêu khó

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu kể câu chuyện thực tế, doanh nghiệp ông đã theo đuổi 2 dự án tại Hà Nội và TP.HCM trong suốt mấy năm. Dù bỏ nhiều công sức nhưng sau cùng, công ty của ông quyết định từ bỏ dự án vì vướng mắc quy định đất ở.

Theo ông Hiệp, tình trạng này xuất hiện vài năm nay khi Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc phải có “đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa dự án muốn được triển khai phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở. “Đây chính là lý do mấy trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được”, ông Hiệp nói.

Điều vô lý cũng được đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chỉ ra là có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở nhưng đã được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng không thể thực hiện dự án vì yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là phải có đất ở.

Đánh giá về thực tế trên, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, đây là những quy định phi thực tế bởi phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện được phát triển trên quỹ đất ban đầu rất đa dạng như: đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…

Theo ông, việc buộc phải có đất ở khiến hàng trăm dự án rơi vào cảnh treo vì không thể đảm bảo yêu cầu “trên trời” này. Theo thống kê, hiện tại, cả nước có khoảng 400 dự án đang rơi vào tình trạng ách tắc chỉ vì thiếu… 1m2 đất ở.

Đó cũng là lý do dự thảo Luật đất đai sửa đổi nhận được sự quan tâm đặc biệt của không chỉ cộng đồng doanh nghiệp mà cả người dân với kỳ vọng quy định ngược đời trên sẽ được sửa đổi. Tuy nhiên, điều khó hiểu là, dự thảo được đưa ra mới đây tiếp tục đưa vào quy định trên.

Cụ thể, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất, khoản 3 điều 122 bắt buộc việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được phép khi có “đất ở hoặc đất ở và đất khác...”. Dự thảo dự kiến sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp bất thường diễn ra vào tháng 1/2024.

Nhiều dự án rơi vào bế tắc

Cảnh báo về hậu quả từ quy định trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản gửi tới các ủy ban của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thời gian tới, sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện phải có quyền sử dụng “đất ở và đất khác”. Thực tế tại TP.HCM, theo ông Châu, cả trăm dự án không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp.

Ở góc độ rộng hơn, luật sư Nguyễn Thanh Hà bày tỏ lo lắng bởi nếu quy định được thông qua, các dự án sẽ rơi vào tình trạng không thể triển khai. Thị trường BĐS có thể tê liệt vì không có nguồn cung mới, giá BĐS tăng cao và người dân phải lãnh hậu quả.

Mặt khác, chính doanh nghiệp cũng sẽ gặp rủi ro lớn. Bởi thực tế, nhiều đơn vị đã đầu tư rất lớn để thực hiện các bước triển khai dự án ban đầu. Dù phù hợp quy hoạch nhưng chỉ vì trong quỹ đất không có đất ở, doanh nghiệp vẫn không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

“Nguy hiểm là hậu quả không chỉ gói gọn với một vài doanh nghiệp hay lĩnh vực. BĐS không phát triển được kéo theo hàng chục ngành nghề liên quan gặp khó khăn. Cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực”, vị luật sư chỉ ra hậu quả.

Từ đó, ông đề xuất, để phù hợp với thực tiễn, quy định trên cần được sửa đổi theo hướng cho phép chủ đầu tư phát triển các dự án trên “đất ở hoặc đất khác” (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trước một vài lo lắng về tình trạng nhà đầu tư có thể thoải mái đi thu gom đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp để làm nhà ở thương mại, ông Hà khẳng định đây là cách nhìn chưa chính xác. Theo ông, doanh nghiệp không thể “tự tung tự tác” bởi việc sử dụng đất phụ thuộc vào quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

“Chúng ta có Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia, có Luật Quy hoạch, có quy hoạch mục đích sử dụng đất tại từng địa phương… để làm căn cứ phát triển. Không thể có chuyện doanh nghiệp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất”, ông Hà nhấn mạnh.

Với những lo lắng đã nêu, vấn đề cấp bách theo ông là Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên xem xét, lắng nghe các ý kiến đóng góp để sửa lại quy định trên. Đây là vấn đề quan trọng trong bối cảnh thị trường BĐS chưa hồi phục, Chính phủ, Quốc hội và các bộ, ngành đang tích cực gỡ vướng cho các dự án.

“Cơ quan soạn thảo cần lắng nghe phản hồi của người dân, doanh nghiệp để xây dựng quy định phù hợp với thực tế, đảm bảo quyền lợi các bên, hạn chế tối đa những quy định “trên trời”, đi ngược lại sự phát triển”, vị luật sư góp ý.