Bị siết tín dụng, bất động sản 2020 huy động vốn từ đâu?

Vay tín dụng từ ngân hàng chảy vào bất động sản (BĐS) sẽ được siết chặt hơn trong năm 2020, động thái này được dự báo gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại cho rằng đây chưa hẳn là yếu tố mang tính quyết định.

Thực tế, từ năm 2018 đến nay, khi dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS bị siết chặt, thị trường luôn rơi vào tình trạng khát vốn. Từ cuối năm 2018, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS bắt đầu giảm, nguồn vốn trung và dài hạn bị cắt giảm từ 60% xuống 40%, dẫn đến sự chững lại của thị trường trong 9 tháng đầu năm 2019.

Tuy nhiên, trong năm 2020, theo các chuyên gia, vấn đề nguồn vốn cho thị trường này không phải vấn đề đáng lo.

Về vốn từ tư nhân, 11 tháng đầu năm có 16.000 doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2%; 7,3 nghìn doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%. 

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, không phải tín dụng ngân hàng giảm đối với bất động sản mà thực tế mà theo số liệu 10 tháng năm 2019, cho vay xây lắp tổng dư nợ 800.000 tỷ đồng, tăng 8,5%; cho vay kinh doanh bất động sản vẫn tăng 5,5%, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%. 

Năm nay, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay bất động sản và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay bất động sản, như vậy thực tế là tăng 14,5%, cao hơn bình quân cho vay của hệ thống ngân hàng hết 10 tháng năm 2019 là khoảng 10%. So sánh với khu vực, đây là tỷ lệ chấp nhận được. 

Về vốn từ tư nhân, 11 tháng đầu năm có 16.000 doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2%; 7,3 nghìn doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%. 

Về vốn FDI, tổng cả hai dòng vốn đăng ký mới và góp vốn 4,8 tỷ USD (chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam).

Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng là 237.000 tỷ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ 2018; trong đó doanh nghiệp bất động sản là 71.000 tỷ đồng. Ông Lực cho rằng, đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng. Các quỹ trong tương lai sẽ phát triển tốt; ta đã được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản, đây là một kênh tiềm năng trong tương lai. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Landora Group - nhận định, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân rất nhiều, gồm tiền mặt, vàng và kiều hối, trị giá hơn 16 tỷ USD. “Nếu đổ tất cả sang bất động sản thì giá bất động sản sẽ tăng rất lớn. Hiện dòng vốn bất động sản đang tắc nghẽn vì pháp lý. Bất động sản là niềm tin, nếu tạo được uy tín, niềm tin của khách hàng thì sẽ nhận được sự đầu tư của họ”, ông Hà cho hay.

Còn theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội, Công ty JLL Việt Nam, hiện nay có nhiều nguồn vốn tham gia vào thị trường này, như nguồn vốn FDI, vốn kiều hối, vốn trái phiếu doanh nghiệp phát hành…

Các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm tới thị trường BĐS Việt Nam và tiếp tục đầu tư dự án vào đây. Hiện nay, huy động vốn từ kênh FDI vẫn hiệu quả nhất, thu hút vốn từ FDI vào BĐS luôn đứng thứ hai trong các lĩnh vực.

Trên thực tế, do vướng quy định hạn chế sở hữu BĐS ở Việt Nam nên người nước ngoài cần phải tìm một doanh nghiệp nội để mua cổ phần hay thực hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập. Hơn nữa, Việt Nam là nước có dân số trẻ hơn 90 triệu dân, nhu cầu về BĐS vẫn còn gia tăng rất nhiều, đặc biệt là chung cư, nên đây vẫn là thị trường tiềm năng của các doanh nghiệp nước ngoài.

Trong khi đó, thu hút vốn kiều hối không thật sự phù hợp với một dự án BĐS, mà chỉ phù hợp với sức mua của bên mua dưới góc độ của nhà đầu tư.

Trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh huy động vốn đáng kể trong năm 2019. Hình thức huy động này được DN sử dụng nhiều, nhưng sức mua vẫn từ nhà đầu tư cá nhân thiếu sự ổn định nhất định. Xu thế hiện nay là nhà đầu tư cá nhân bỏ tiền mua BĐS ở nước ngoài.

Nguyên nhân là lãi suất trái phiếu không quá cao, cá nhân vẫn còn dè dặt bỏ tiền vào do thị trường chưa minh bạch. Trong ngắn hạn, phát hành trái phiếu là kênh huy động tốt nhưng dài hạn cần có thời gian đánh giá thêm.

Đối với nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, các chuyên gia trong ngành này cho biết, đây được xem là kênh tìm vốn hợp lý, bởi nguồn vốn cho BĐS thường lớn và dài hạn, trong khi các ngân hàng đang có xu hướng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này.

Và nguồn vốn từ chứng khoán hứa hẹn sẽ tác động tích cực lên khả năng hút dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng như cải thiện thanh khoản của thị trường. Song song đó, nền kinh tế phát triển ổn định sẽ hỗ trợ tốt cho thị trường chứng khoán tăng điểm nhiều hơn là rủi ro. Quy mô thị trường chứng khoán hiện nay là cơ hội tốt cho BĐS phát triển trong năm 2020. Đặc biệt, nguồn vốn từ quỹ đầu tư ngoại cũng rất khả quan.