Giá nhà có thực sự bắt 'đáy'?

Dịch COVID-19 gây ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực trong đó có bất động sản. Nhiều hãng nghiên cứu cho biết bất động sản trong quý I rơi vào cảnh trầm lắng sau nhiều năm sôi động. Do đó, người mua kỳ vọng giá nhà sẽ “chạm đáy” và đây là thời điểm thích hợp để giao dịch.

Rất ít dự án giảm giá bán

Anh Nguyễn Nam (quận Hà Đông, Hà Nội) có con trai chuẩn bị vào lớp 1 trong tháng 9 tới nên muốn tìm mua nhà ở quận Thanh Xuân và Cầu Giấy. Dù dịch COVID-19 nhưng anh vẫn rốt ráo tìm mua nhà để sớm làm hộ khẩu mới, chuyển trường cho con.

Sau khi khảo sát nhiều dự án chung cư mở bán mới và cũ tại Thanh Xuân và Cầu Giấy trong mùa dịch, anh Nam không hề thấy giá bán giảm. Giá các dự án tại các trục đường Lê Văn Lương, Nguyễn Trãi, Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụng, Nguyễn Huy Tưởng, Trung Kính… phổ biến ở mức 30-35 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp hơn, mức giá khoảng 35-45 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các căn hộ mua bán lại cũng không hề giảm giá. Khảo sát của anh Nam tại một dự án trên đường Nguyễn Tuân giao với Nguyễn Trãi đang là 33 triệu đồng/m2. Dù chủ đầu tư đã bàn giao từ tháng 8/2019 nhưng hiện mức giá thậm chí đã cao hơn trước do nguồn cung hạn chế.

Chị Nguyễn Dương đang là môi giới của nhiều dự án tại khu vực quận Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (Hà Nội) cho biết mình đang được nhiều chủ nhà nhờ "sang tay" căn hộ. Tuy đang trong dịch COVID-19, hầu như không có chủ nhà nào đánh tiếng giảm giá căn hộ để bán hàng cho nhanh.

“Khách hàng của tôi đều đã đầu tư căn hộ từ lâu, nay muốn bán lại. Họ cho rằng dịch chỉ ảnh hưởng trong ngắn hạn nên quyết không giảm giá. Nguồn cung khu vực quận Hai Bà Trưng vốn đã hạn chế nên không ai muốn giảm, thậm chí kỳ vọng giá cao hơn”, chị này chia sẻ.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết thị trường bất động sản quý đầu năm chứng kiến cảnh ảm đạm ở cả cung và cầu. Trong khi nguồn cung hạn chế thì cầu lại ảm đạm, giao dịch thấp. Như vậy, cung mới giảm gặp đường cầu giảm khiến giá không có nhiều biến động. Vị này nhấn mạnh nhà đất vẫn là những khoản đầu tư được ưa chuộng nhất nên khó có chuyện giảm giá.

Theo ghi nhận của Savills, nguồn cung mới căn hộ chung cư trong quý I tại Hà Nội giảm 76%. Trong khi đó, nguồn cung chủ yếu lại nằm ở Hà Đông, Gia Lâm và Long Biên, không phải là các quận gần trung tâm thành phố.

Trong khi đó, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết dịch COVID-19 trùng đúng vào quý I và đầu quý II, đây lại là thời điểm giao dịch nhà đất ảm đạm nhất trong năm. Do đó, các chủ đầu tư vẫn không sốt ruột với việc bán hàng và có xu hướng chờ đợi dịch qua đi.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho biết giá bán bất động sản từ đầu năm đến nay không thay đổi. Dịch COVID-19 chỉ ảnh hưởng ngắn hạn giảm giá thuê bất động sản cho thuê làm căn hộ dịch vụ, cửa hàng, văn phòng…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết rất ít doanh nghiệp giảm giá bất động sản trong bối cảnh dịch Covid-19. Hiện chỉ có lác đác một số chủ đầu tư ở TP.HCM và Hà Nội giảm giá một cách nhỏ giọt để kích cầu những dự án lớn khó khăn về đầu ra. Tuy nhiên, đây không phải là xu hướng đại trà, tạo thành một trào lưu giảm giá trên thị trường.

Cẩn thận với dòng tiền

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, người mua nhà cần hết sức lưu ý với quảng cáo giá bất động sản “bắt đáy”, từ đó quyết định đến việc mua bán lúc này. Vị này phân tích, phân khúc bất động sản trung cấp và bình dân, giá rẻ luôn thiếu nguồn cung trong khi nhu cầu rất cao. Tại một số quận của Hà Nội và TP.HCM, những bất động sản phân khúc này sẽ ngày càng khan hiếm.

Trong khi đó, các dự án mở bán lại ngày càng ít đi. Tại miền Nam, các dự án mở bán mới trong quý I chỉ là 12, trong đó có 6 dự án thấp tầng, 6 dự án cao tầng. Toàn miền Bắc cũng chỉ có 4 dự án mở bán mới, trong đó có 2 dự án cao tầng.

“Khi nguồn cung hạn chế thì rất khó đòi hỏi giá bất động sản giảm xuống, hay thậm chí là bắt đáy”, ông Đính nói.

Vị này cho rằng nếu giảm giá thì chỉ có ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Với những phân khúc này thì nguồn cung vốn đã dồi dào, việc giảm giá để bán được hàng không có gì bất ngờ.

Ông Đính cũng lưu ý người mua nhà về dòng tiền trong bối cảnh dịch COVID-19. Theo vị này, người mua nhà hiện tại đa phần là vay trả góp ngân hàng. Nếu không tính toán kỹ về dòng tiền trả nợ và lãi ngân hàng hàng tháng thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Ví dụ một gia đình mua nhà trị giá 2 tỷ đồng, vay ngân hàng 1 tỷ. Nếu trả góp trong khoảng 15 năm, số tiền cả gốc và lãi hàng tháng khoảng 11-12 triệu đồng. Trong bối cảnh dịch COVID-19, thu nhập của nhiều người bị ảnh hưởng. Do đó, việc duy trì trả nợ hàng tháng so với thu nhập cần được cân nhắc kỹ.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết trong tháng 6 tới HoREA sẽ kêu gọi một đợt khuyến mại lớn, giảm giá bán, giảm giá cho thuê bất động sản, hỗ trợ cho khách hàng. Vị này kỳ vọng tháng 8-9 sự kiện này sẽ tiếp tục tạo một sự biến chuyển trên thị trường bất động sản.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu cho rằng trong lúc này Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho căn hộ thương mại dưới 45 m2 là điểm sáng của thị trường. Căn hộ thương mại diện tích nhỏ dưới 45 m2 sẽ là chính sách hỗ trợ tốt để nhiều doanh nghiệp tung hàng ra thị trường. Khi đó, người mua nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân có cơ hội tiếp cận nhiều sản phẩm phù hợp nhu cầu hơn.

Ông đánh giá đây chính là tín hiệu giải quyết “cơn khát” về nhà ở trong dài hạn, hỗ trợ về cả nguồn cung, cầu và giá bán, kích thích thị trường trong bối cảnh dịch.