Đề xuất bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn

Sáng 12/4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Thừa uỷ quyền Thủ tướng trình bày tờ trình dự án luật, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 11 chương với 92 điều với nhiều điểm mới.

Một trong số đó, Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn. Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014.

Đánh giá quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng chưa có sự phân định rõ ràng, cụ thể giữa loại hình nhà ở và công trình xây dựng.

"8 năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai", ông Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh.

Theo người đứng đầu Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...).

Mặt khác, không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê, mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đặc biệt, ông Nguyễn Thanh Nghị cho rằng luật hiện hành đang “thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh”.

Bộ trưởng Xây dựng cũng đánh giá quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có một số nội dung chưa chi tiết, khó áp dụng trong thực tế và cần thiết phải sửa đổi để quy định cụ thể hơn nhằm đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế không tán thành đề xuất này.

Theo đó, cơ quan thẩm tra nhìn nhận, sàn giao dịch bất động sản chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế phân tích, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.

Theo tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, ông Vũ Hồng Thanh cho rằng, dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Ông Vũ Hồng Thanh cho rằng việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

"Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8 - 10%", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội nói.

Bên cạnh đó, theo ông Vũ Hồng Thanh, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu, giá cả.