Đất đấu giá cao bất thường: Chấm dứt chiêu trò 'thổi giá' thế nào?

Tăng tiền đặt cọc

Đây được cho là một trong những cách hiệu quả nhất để hạn chế tình trạng đấu giá cao rồi bỏ cọc. Mức tăng được nhiều chuyên gia đề xuất là 50% tổng giá trị lô đất tính theo giá khởi điểm. Việc đẩy giá đất đấu giá lên cao bất thường là chiêu trò của những nhà đầu tư lớn. Thực tế, họ chỉ mất một số tiền rất nhỏ để "thổi" giá nhưng lợi ích mang lại rất lớn.

Theo quy định hiện nay, mức đặt cọc tối thiểu chỉ là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Ví dụ ở phiên đấu giá tại Hoài Đức vừa qua, mỗi lô đất có giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2, với diện tích từ 74 - 118 m2 là khoảng 540 - 861 triệu đồng. Với mức đặt cọc tối thiểu 5% thì nhà đầu tư chỉ phải cọc 27 - 43 triệu đồng/lô, còn với mức cọc tối đa 20% thì nhà đầu tư phải cọc 108 - 172 triệu đồng/lô.

"Số tiền cọc quá nhỏ, không đáng để những nhà đầu tư lớn tiếc nuối khi họ bỏ cọc. Trong khi đó, nhờ việc đẩy giá mà số tiền họ thu được từ bán chênh lô đất hoặc bán các lô đất khu vực xung quanh có thể lên tới vài trăm triệu hoặc nhiều tỷ đồng", một chuyên gia phân tích.

TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, để ngăn tình trạng đầu cơ, "thổi" giá cần tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị ban đầu. Đồng thời, yêu cầu thông tin rõ ràng về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch.

Đồng quan điểm, TS.Đỗ Xuân Trọng, Phó trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng phân tích, thực tế hiện nay chỉ cần đặt cọc số tiền trên dưới 100 triệu đồng là nhà đầu tư đã có thể tham gia đấu giá 1 lô đất. Điều này khiến không ít người đầu cơ đổ xô vào tham gia tạo hiệu ứng, đẩy giá trị lô đất khu vực đó bị thổi lên cao hơn nhiều so với giá trị thực.

Vì thế theo ông Trọng, cần đẩy cao tỷ lệ đặt tiền cọc lên so với hiện tại. Bởi, với mức thấp như bây giờ, số tiền không lớn sẽ dễ dẫn tới trường hợp nhà đầu tư đấu giá để đầu cơ, nếu không thoát được hàng sớm thì chấp nhận bỏ cọc. Trong khi đó, luật pháp hiện hành đang quy định người trúng đấu giá đất mà bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá đất trong thời gian nhất định lại không đủ sức răn đe, dễ bị luồn lách…

Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật, phân tích thêm, hiện Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định, mức đặt cọc tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản, nhưng việc xác định cụ thể mức đặt trước vẫn còn phụ thuộc vào đơn vị quản lý tài sản, dẫn đến thiếu sự đồng nhất và rõ ràng.

“Cần phải quy định chặt chẽ hơn về mức đặt cọc. Ví dụ, quy định mức đặt cọc tối thiểu là 10% và tối đa là 20% hoặc điều chỉnh theo quy mô dự án. Điều này nhằm hạn chế những lỗ hổng và tiêu cực trong quá trình xác định mức đặt cọc. Đồng thời, tránh tình trạng móc nối giữa đơn vị quản lý và nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính, từ đó giảm thiểu các chiêu trò "thổi giá" trong đấu giá đất”, luật sư Bình kiến nghị.

Đánh thuế cao đối với hành vi tích lũy đất

Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi.

"Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…", VARS đề xuất.

Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Từ đó, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân do đó sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.

TS. Trần Xuân Lượng cũng cho rằng, theo kinh nghiệm quốc tế thì một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền.

Tương tự, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhấn mạnh, để hạn chế tình trạng "thổi" giá đất đấu giá nói riêng và đầu cơ đất nói chung, một trong những biện pháp hữu hiệu là đánh thuế cao với những tài sản không đưa vào sử dụng hoặc đưa vào sử dụng không đúng mục đích.

"Đánh thuế sử dụng đất cao hơn, thậm chí gấp 4-5 lần so với những nhà ở đã sử dụng, đó là điều chúng ta nên tính đến. Thậm chí chúng ta có thể tính đến mức như tiền thuê đối với diện tích đất và diện tích xây dựng mà chúng ta đang có", ông Thịnh đề xuất.

Khi chi phí sở hữu nhà đất thứ hai tăng lên, người có ý định đầu cơ phải cân nhắc kỹ hơn, sẽ giúp giảm số lượng nhà đất bỏ hoang và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực.

Ngoài ra, theo ông Thịnh, việc đánh thuế sẽ giúp xây dựng mặt bằng giá bất động sản hợp lý, không bị thổi phồng, đẩy cao phi lý như hiện nay.

Chứng minh năng lực nhà đầu tư

Để minh bạch thị trường đất đấu giá, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam cũng đề xuất, nên hạn chế giao dịch sau khi trúng đấu giá ít nhất là 1 năm để giảm thiểu số lượng những nhà đầu tư tham gia cố tình để lướt sóng và sang tay kiếm lợi nhuận.

Nâng giá khởi điểm ngang với giá thị trường và có hình thức phạt gấp 2-3 lần nếu bỏ cọc điều này sẽ sàng lọc bớt tình trạng nhiều người không có nhu cầu thật tham gia đấu giá. Đồng thời, yêu cầu chứng minh tài sản trước khi tham gia đấu giá (có ít nhất 30-40%) giá trị thị trường.

Ông Trần Xuân Lượng cũng cho rằng, người tham gia đấu giá đất cần phải chứng minh được khả năng tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ và rửa tiền. 

Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí bị thu hồi.