Chuyên gia: Người dân hưởng lợi lớn với 3 luật bất động sản sửa đổi

Người mua nhà được bảo vệ quyền lợi

Nhận xét về tác động của 3 luật bất động sản đối với người mua nhà, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU), cho biết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa có hiệu lực có rất nhiều điểm mới, bảo vệ rất tốt quyền lợi cho người mua nhà.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải công bố thông tin rõ ràng trước khi đưa những bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Việc này giúp người mua nhà được tiếp cận thông tin minh bạch, không bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn sử dụng không đúng mục đích.

Ngoài ra, quy định giảm tiền đặt cọc tối đa 5% và số tiền thu tối đa đã bao gồm tiền đặt cọc là 50% giá trị hợp đồng sẽ giúp nhà đầu tư giảm áp lực tài chính, giảm thiệt hại nếu có rủi ro xảy ra, chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai để đưa dự án về đích thì mới thu được tiền. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản thanh lọc bớt các chủ đầu tư yếu kém, nâng cao tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường. Từ đó, quyền lợi chính đáng của người mua được bảo vệ.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 cũng có nhiều quy định mới để kiểm soát hoạt động mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, như: yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp (nếu có thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai) trước khi giao dịch kinh doanh với khách hàng hoặc trước khi huy động vốn…

"Điều này giúp người mua yên tâm, không lo việc chủ đầu tư không trả được nợ ngân hàng thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm là dự án, gây thiệt hại cho khách hàng mua sản phẩm từ dự án", ông Huy nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo ông Huy, quy định yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III cũng sẽ giúp giảm thiểu việc lừa đảo mà người mua phần lớn là nạn nhân.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam nhận định, 3 luật bất động sản vừa có hiệu lực đều đang nghiêng về bảo vệ toàn diện hơn các quyền lợi của người mua nhà. 

Đơn cử, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

"Những điều này đảm bảo cho người mua nhà không bị lạm thu, thoát khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết", ông Tuấn đánh giá.

Ngoài ra, với Luật Nhà ở (sửa đổi), các chủ đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng.

Quy định siết chặt việc chủ đầu tư không được phân lô, bán nền mà phải tập trung vào đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non", qua đó giúp người mua đất nền tránh được tình trạng mua xong rồi không xây nhà ở được. 

"Trên đây chỉ là một trong số ít các quyền lợi mà người mua bất động sản được đảm bảo tốt hơn trong các bộ luật mới", ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất Động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, bổ sung sẽ cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng, linh hoạt hơn; sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà. Việc có các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà được bảo vệ, với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông. 

Đặc biệt, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu liên quan đến người nước ngoài, tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhà đầu tư trong sở hữu, kinh doanh bất động sản. 

Người dân được đền bù đất giá cao

Hội Môi giới Bất Động sản Việt Nam (VARS) cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Thông qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Một quy định mới của Luật Đất đai 2024 cũng được quan tâm đó là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng nhà ở, đất ở, đất nông nghiệp, tiền, đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.

Trước đó theo Luật Đất đai 2013, chỉ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.

Nhận định về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property cho biết, người sở hữu đất nông nghiệp sẽ không bị thiệt thòi khi thu hồi đất. Ông Toản cũng cho biết, sau khi được luật hoá, giá đất nông nghiệp chắc chắn sẽ tăng. Tuy nhiên, đà tăng giá sẽ đến từ loại đất nông nghiệp được quy hoạch cho mục đích phi nông nghiệp (đất được quy hoạch làm đất ở, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ).

Bên cạnh đó, theo VARS, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Còn theo Luật Nhà ở 2024, tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua. Quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ các cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.

Quy định yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ làm hạn chế phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong thời gian qua.

Quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, tăng thời gian sở hữu và đơn giản hóa các thủ tục mua nhà sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài .

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2024 bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Còn theo các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản. Yêu cầu giao dịch phải thực hiện qua sàn sẽ tăng cường minh bạch và hạn chế rủi ro trong giao dịch cho khách hàng.