Trước đó, việc Ngân hàng nhà nước ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN đã khiến cho các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản lo lắng về nguồn vốn cho phát triển tại thị trường này.
Cụ thể, các ngân hàng lớn có tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 25% đến trên 50% nên nếu theo như dự thảo ban đầu một số ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng. Một số ngân hàng nhỏ sẽ gặp khó khăn để đáp ứng quy định theo dự thảo ban đầu.
Chính vì vậy, việc ngân hàng nhà nước ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36 đã đem lại một kỳ vọng mới cho các doanh nghiệp bất động sản.
Một trong những điểm đáng chú ý của Thông tư 06 là: Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm dần sau 2 năm.
Tín dụng cho bất động sản được gỡ nút thắt
Trong dự bảo ban đầu của Thông tư 06, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm từ 60% về 40% ngay sau khi có hiệu lực. Tuy nhiên, trong thông tư chính thức tỷ lệ này sẽ giảm dần sau 2 năm.
Đối với NHTM và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tỷ lệ này sẽ giảm từ 60% xuống còn 50%. Đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tỷ lệ này sẽ giảm từ 100% xuống còn 90%.
Nhờ lộ trình thực hiện từ từ, các ngân hàng và doanh nghiệp (chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản) sẽ có thêm thời gian để chuẩn bị.
Việc thiếu vốn dài hạn là một hạn chế lớn đối với sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế trong dài hạn. Đặc biệt là để tạo nguồn cho vay khách hàng cá nhân bao gồm cho vay mua nhà, vốn là một trong những phân khúc cho vay đang tăng trưởng nhanh nhất trong ngành ngân hàng, đồng thời có những ảnh hưởng nhất định đến kinh tế vĩ mô.
Hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%. Thấp hơn trong dự thảo ban đầu. Đây cũng là một điểm nhượng bộ cho các ngân hàng vì hệ số này chỉ tăng 50% thay vì 100% lên 250% như dự kiến. Ngoài ra, hệ số mới cũng chỉ áp dụng từ 1/1/2017. Nghĩa là các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản có thêm 6 tháng để chuẩn bị.
Các khoản cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể trong 2015 lên 10,3% tổng dư nợ tín dụng. Theo ngân hàng nhà nước, tổng các khoản cho vay kinh doanh bất động sản bằng 8,05% tổng dư nợ tín dụng tại thời điểm cuối tháng 9/2015 (tương đương 358,37 nghìn tỷ đồng). Ngoài ra, theo chia sẻ mới nhất của ngân hàng nhà nước trên truyền thông, thì dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản hiện là là 393 nghìn tỷ đồng (tăng 26%). Như vậy tốc độ tăng cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng tốc.
Cụ thể vào năm 2012 tốc độ này là 14%; 2013 là 14,7% và 2014 là 15,2%. Và nếu tính cả trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành, thì số dư cho vay kinh doanh bất động sản tại thờiđiểm cuối năm 2015 là 478 nghìn tỷ đồng (bằng 10,3% tổng dư nợ tín dụng tại cùng thời điểm).
Như vậy với lộ trình thực hiện từ từ, các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian đến cuối năm để chuẩn bị trước khi hệ số mới được áp dụng từ đầu năm sau. Và hệ số trong thông tư 06 cũng thấp hơn trong dự thảo ban đầu.
Trên thực tế điều này vẫn sẽ có một vài ảnh hưởng tới các ngân hàng nhỏ cho vay các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và thiếu vốn. Và như vậy hệ số mới sẽ có lợi cho các doanh nghiệp bất động sản lớn có khả năng tiếp cận nguồn vốn ngoại huy động dưới hình thức phát hành cổ phiếu/trái phiếu.
Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết sẽ không bị ảnh hưởng của quy định mới vì những doanh nghiệp này có mối quan hệ tín dụng với ngân hàng lớn và thường còn có nhiều phương án huy động vốn. Tuy nhiên trong năm sau nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ bị ảnh hưởng, đặc biệt là nguồn cung từ các doanh nghiệp bất động sản nhỏ.
Thông tư 06 mang lại tín hiệu tích cực trong ngắn hạn đối với các doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ nợ hoặc tỷ lệ nợ ngắn hạn cao do các doanh nghiệp này sẽ có thêm nhiều thời gian để chuẩn bị (so với dự thảo ban đầu). Về lâu dài, các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính, có khả năng đa dạng hóa nguồn vốn nhờ tiếp cận vốn ngoại sẽ tiếp tục tạo được lợi thế so với các doanh nghiệp trong ngành vì quy định mới sẽ dần loại bỏ những doanh nghiệp yếu mặc dù quá trình này có thể kéo dài hơn so với dự kiến.
Thông tư 06 nới lỏng hơn so với dự thảo sửa đổi công bố trước đó, nhưng tựu trung lại vẫn theo hướng siết hơn dòng vốn vào thị trường địa ốc. Do đó, dòng tiền từ tín dụng ngân hàng đầu tư vào các dự án bất động sản sẽ chặt chẽ hơn và các doanh nghiệp bất động sản có thể phải trả lãi suất cao hơn cho các món vay.
Đối với nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ các đối tượng chính sách, Thủ Tướng Chính phủ đã có quyết định về lãi suất 4,8% /năm đối với các khoản vay từ ngân hàng chính sách xã hội. Điều này thể hiện sự nhất quán của Chính phủ trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo luật Nhà ở và Nghị định 100.
"Nhìn chung, khi kinh tế dần hồi phục, cùng với nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ sẽ có hiệu lực, tạo động lực cho ngành bất động sản tăng trưởng sẽ là đầu tàu kéo theo sự phát triển của ngành xây dựng, vật liệu xây dựng và gián tiếp sẽ hỗ trợ sự phục hồi của ngành ngân hàng. Do đó, đặt niềm tin vào cổ phiếu bất động sản trong dài hạn có thể là một lựa chọn đáng quan tâm", Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định.
Bình luận