Vì sao đất nền tại Việt Nam thường dễ 'sốt nóng'?

Thời gian vừa qua, tình trạng sốt đất cục bộ đã xảy ra tại nhiều địa phương. Tuy nhiên khi cơn sốt đất đi qua, nhiều nhà đầu tư đã lao đao.

Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc sốt đất thời gian qua, khiến nhiều địa phương đã phải sử dụng mệnh lệnh hành chính cấm giao dịch, cấm chuyển đổi mục đích sử dụng trong khi chờ điều chỉnh quy hoạch. Đến nay, các cơn sốt này đã lắng xuống và các địa phương đã dừng việc áp dụng các biện pháp hành chính nói trên.

Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa vừa có công văn dỡ bỏ biện pháp hành chính cấm giao dịch đất nền tại Bắc Vân Phong. Đây là địa phương thứ ba, sau Phú Quốc, Vân Đồn, dỡ bỏ biện pháp này để lập lại trật tự sau cơn sốt đất bùng lên hồi đầu năm 2018.

Đặc biệt, một số huyện tại Hà Nội, Đà Nẵng… đã xảy ra các cơn sốt hồi đầu năm 2019 với tin đồn tung ra là sẽ được quy hoạch lên quận trong năm tới. Các tin đồn này là do giới đầu cơ tung ra để tạo sốt đất giả, thông qua những giao dịch giả có giá cao.

Các tổ chức môi giới, các nhà nghiên cứu bất động sản (BĐS) đã chứng minh bằng dữ liệu rằng số lượng giao dịch BĐS gần như không tăng, giá đất cao chỉ là tin đồn, thậm chí, các giao dịch chỉ là ảo. Nếu thành công, chỉ là các giao dịch của nhà đầu cơ.

Theo một số chuyên gia BĐS, chỉ khi người có nhu cầu ở thật mua và hạ tầng giao thông, xã hội khu vực đó đầy đủ thì lúc đó mới xác định đó có phải lượng giao dịch tăng lên, giá đất có sốt thật hay không.

Một xu hướng sốt BĐS khác xảy ra vừa qua thuộc khu vực đất nền liên quan tới cơ chế "chia lô bán nền" đã được Nhà nước điều chỉnh khá nhiều lần. Ông Võ cho biết, trong giai đoạn 2004 - 2007, Nhà nước hoàn toàn cấm chia lô bán nền tại đô thị. Sau đó, việc cấm chỉ áp dụng cho các đô thị loại 3 trở lên và hiện nay cho phép nới rộng cơ chế này theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Mới đây, một chủ đầu tư giới thiệu mở bán một dự án tại Phổ Yên (Thái Nguyên), nhiều nhà đầu tư đổ xô vào đặt cọc khi khu đất đang được san lấp, hạ tầng chưa hoàn chỉnh. Điều mà nhiều chuyên gia BĐS lo ngại là tính thanh khoản sau khi nhà đầu tư đặt cọc, bởi khu vực này dân cư thưa thớt, cách xa thành phố… mà người mua chủ yếu là nhà đầu tư.

Lý giải tình trạng nhiều nhà đầu tư đổ xô đầu tư đất nền dẫn đến sốt nóng ở một số khu vực, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đó là xuất phát từ quan niệm của người Việt Nam "tấc đất cắm dùi", "người sinh ra chứ đất không sinh ra".

Nắm được tâm lý này, nhiều chủ đầu tư đã mở bán khi chưa đủ điều kiện như trường hợp một loạt dự án BĐS tại Phan Thiết (Bình Thuận). Thậm chí, nhiều dự án "ma" về chia lô bán nền đã được hình thành, trong đó có sự tham gia của một số tổ chức môi giới BĐS vào môi giới đất nền.

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2019, ông Võ cho rằng thị trường đang có xu thế rơi vào ngưng trệ. Tại một số địa phương, một số thời điểm, đất nền lại rơi vào tình trạng sốt thực sự hoặc giả tạo, gắn với cả những thủ pháp tiêu cực.

"Tình trạng ngưng trệ chung của toàn thị trường có nguyên nhân từ các xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan tới BĐS và việc thực thi pháp luật thiếu nhất quán tại các địa phương", ông Võ đánh giá.

Nguyên nhân dẫn đến xu thế ngưng trệ, theo GS. Võ, là do chính sách kiểm soát chặt tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước. Tình trạng này làm giảm cầu từ phía các nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, có nguyên nhân từ quy hoạch phát triển gắn với khả năng tăng giá BĐS.

Nhìn lại các cơn sốt đất từ trước tới nay cho thấy chỉ có biện pháp hành chính, tức là sự vào cuộc của chính quyền địa phương. Có những khu vực phải có sự vào cuộc của cả Chính phủ, như sốt đất Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong, thì các cơn sốt đất mới chấm dứt.

Tuy nhiên, điều mà nhiều chuyên gia lo lắng là nếu việc kiểm soát của chính quyền địa phương, của các bộ, ngành không sâu sát, thường xuyên, thiếu các cơ chế quản lý chặt thì hiện tượng sốt đất do giới đầu cơ tung ra nhằm trục lợi trên tâm lý "thích đất nền" của những nhà đầu tư sẽ tiếp diễn.

Ngoài ra, đối với tình trạng sốt đất nền tại các dự án "ma" do một số doanh nghiệp BĐS và một số sàn môi giới tham gia, tiêu cực này có nguyên nhân từ các công ty địa ốc.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng chưa có những giải pháp hợp lý được luật hóa để có thể "cắt cơn sốt" mà phải dựa vào các giải pháp hành chính thiếu căn cứ pháp lý do các địa phương cấp tỉnh quyết định áp dụng mỗi khi thị trường "nổi sóng".