Vì đâu cao ốc mang tiếng bức tử nội đô?

Thành phố hiện đại không thể thiếu nhà cao tầng

Chia sẻ tại Hội thảo quốc tế Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan với hệ thống hạ tầng đô thị tại các thành phố lớn ở Việt Nam sáng 5/6, PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến (nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng) cho rằng, nhà cao tầng là một thành phần không thể thiếu trong các thành phố hiện đại.

Theo đó, đối với các thành phố mới, khu đô thị (KĐT) mới, việc xây dựng nhà cao tầng dễ dàng hơn nhiều so với các KĐT cũ, khu phố cổ, khu vực nội đô lịch sử. Việc xây dựng nhà cao tầng tại các KĐT này kéo theo nhiều hệ lụy mà trước hết tác động lên hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông. Do đó, theo ông Tiến, cần phải có nghiên cứu, đánh giá toàn diện về vấn đề này trước khi quyết định phát triển nhà cao tầng.

Dẫn chứng cho thực trạng này, theo ông Tiến, tại Hà Nội không chỉ đường nhỏ, phố nhỏ mới tắc, mà ngay cả đường rộng với mặt cắt lớn như Nguyễn Trãi, Nguyễn Chí Thanh, Tố Hữu, Lê Văn Lương... cũng tắc.

“Đường Tố Hữu khoảng 6km với mặt cắt 40m, 6 làn xe, hè 2 bên mỗi bên 10m, từ một con đường thoáng đãng giờ đây có khoảng gần 40 nhà cao tầng như một hàng rào đan kín. Tuyến phố Nguyễn Tuân với mặt nhỏ, hè mỗi bên hẹp dài hơn 1km cũng đã có hơn 20 tòa nhà khu chung cư cao tầng (HUD Tower, Việt Đức Complex, The Legend,...);

Trục Nguyễn Trãi – Trần Phú có hàng loạt các tòa nhà cao tầng từ 17-30 tầng (tòa Fodacon, Sông Đà, Hồ Gươm Plaza,...) đã được xây dựng và các khu chung cư mới đang tiếp tục được xây với mật độ ngày càng cao. Nhiều tòa nhà cao tầng được xây dựng ngay tại các khu đất quá nhỏ trong các ngõ phố nhỏ chật hẹp”, ông Tiến thí dụ.

Riêng tại TP.HCM, theo PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến, cao ốc cũng đã chen cứng trên đường Bến Vân Đồn với số tầng từ 16-34 tầng.

Tại cửa ngõ phía Đông TP.HCM, đường Mai Chí Thọ và xa lộ Hà Nội dù đã được mở rộng lộ giới lên 80-120m nhưng vẫn thường xuyên bị ùn tắc do khu vực này hiện có hơn 50 tòa nhà cao trên 30 tầng.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Tuấn Cường, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Atlantic, bản chất của vấn đề xảy ra ùn tắc giao thông, mật độ dân số quá tải không nằm ở sự xuất hiện của một số chung cư cao tầng. Sự quá tải xảy ra ở trung tâm sẽ xuất phát từ 2 nguyên nhân chính, một là quản lý bị “tắc”, hai là chưa có sự đồng bộ hóa trong quy hoạch.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Thế Du, giảng viên Đại học Fulbright cho rằng, nếu cấm xây thêm nhà cao tầng ở khu trung tâm sẽ không hợp lý vì nó cùng với xu hướng chuyển từ xe máy sang xe ô tô hiện tại sẽ làm trầm trọng thêm vấn đề. Muốn giải quyết vấn đề này, theo ông Du cần phải “vun người” lại bằng nhà cao tầng gắn liền với việc xây dựng bằng được hệ thống giao thông công cộng công suất lớn.

Quan trọng là mật độ, quy hoạch đồng bộ 

TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia đến từ công ty tư vấn CPG Consultants Singapore cho rằng, nhà cao tầng phát huy hiệu quả sử dụng đất đai. Chỉ khi đi ngược lại nhu cầu đấy thì chúng đang cưỡng ép đô thị.“Tôi cho rằng, câu chuyện chúng ta phải bàn ở đây không phải là xây nhà cao hay nhà thấp mà là câu chuyện cho phép gia tăng mật độ hay không; và nếu tăng thì tới mức nào để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng. Còn với mật độ đó, người ta xây dưới hình thức gì thì hãy để thị trường quyết định”, ông Dũng bày tỏ.

“Một lô đất hay khu phố có diện tích 1ha, nếu chúng ta xây nhà mặt phố, nhà ống, trung bình một căn rộng rãi nhất có diện tích khoảng 80m2, Như vậy, nếu xây dày đặc như hiện trạng đô thi hiện nay, lên tới 80% diện tích của 1ha, sẽ có khoảng 100 căn, tổng diện tích 8.000m2. Giả sử, mỗi hộ gia đình có 4 người, mật độ trung bình sẽ là 400 người/ha”, ông Dũng dẫn chứng.

Theo vị chuyên gia này, nếu xây chung cư với mảnh đất 1ha cho cùng một số lượng nhà ở đó tình trạng đô thị sẽ khác. Thay vì 80m2 cho một ngôi nhà, mỗi gia đình sẽ sở hữu căn hộ rộng rãi khoảng 200m2. Nếu chung cư cao 25 tầng, mỗi tầng 4 căn hộ để chứa đủ 100 căn thì chúng ta sẽ chỉ cần một tòa tháp có diện tích mỗi sàn chừng 1.150m2 bao gồm hành lang, thang bộ và thang máy, tức chiếm hơn 10% một chút của lô đất 1ha. Diện tích còn lại gần 9.000m2, chúng ta sẽ dành cho thiết kế vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe và các tiện ích khác, thậm chí có thể dùng để mở rộng đường.

Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng, cần phải nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị, đồng thời quản lý chặt chẽ việc xây dựng các nhà cao tầng theo các quy hoạch được phê duyệt.

“Việc phát triển nhà cao tầng trong các KĐT hiện hữu phải tuân thủ quy hoạch và thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Về nguyên tắc, quy hoạch xây dựng đã phải đồng bộ, trong đó có các quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao xây dựng công trình.

Mặt khác, quy hoạch cũng đã xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, việc kết nối hạ tầng với khu vực xung quan, đặc biệt đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như giao thông, cấp thoát nước và cấp điện... Việc cấp phép không đúng quy hoạch hoặc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chạy theo dự án không đúng đều phải bị nghiêm cấm”, PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến kết luận.