TP.HCM bán đấu giá đất ven đường mới mở: Thế giới đã làm nhiều và rất thành công

Mới đây, UBND TP.HCM vừa phê duyệt đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" với các biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng.

Theo đề án, trong thời gian tới TP.HCM sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng rộng hơn phạm vi dự án để bán đấu giá đất ven đường, người dân trong diện giải tỏa sẽ được tái định cư tại chỗ.

Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.

Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất.

Nhà nước tốn nhiều tiền nhưng không thu được gì

Chia sẻ quan điểm với VTC News về vấn đề này, Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh, Giám đốc Nghiên cứu của Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright tại TP.HCM cho rằng, nhiều nước trên thế giới đã thực hiện theo cách như vậy và rất thành công, nhưng ông cũng nhấn mạnh về cách thức họ làm là minh bạch và đảm bảo quyền lợi về mặt kinh tế của người dân.

"Nhiều nước đã thực hiện việc này từ lâu và cơ sở hạ tầng của họ như thế nào thì chúng ta đều biết", TS Tự Anh nói.

Theo ông, đây là cách làm khá mới của TP.HCM do đó sẽ có nhiều góc nhìn khác nhau, thứ nhất là sẽ có người cho rằng như thế là Nhà nước lạm quyền bởi vì giải tỏa vượt khỏi phạm vi của dự án, gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân.

Nhưng theo TS Tự Anh, đứng về góc độ kinh tế thì trên thực tế, trong rất nhiều năm, TP đã bỏ ra rất nhiều ngân sách để xây dựng các dự án hạ tầng nói chung nhưng không thu được chi phí nào từ dự án. Trong khi đó những hộ dân ở phía trong khi được ra mặt tiền thì được hưởng lợi. Điều này tạo ra sự không công bằng vừa là không hiệu quả.

Không công bằng tức là họ không làm gì, không có đóng góp gì nhưng nghiễm nhiên họ có giá trị bất động sản tăng lên đáng kể và rồi họ cũng không phải nộp bất kì nghĩa vụ nào đối với Nhà nước.

TS Vũ Thành Tự Anh

"Không công bằng tức là họ không làm gì, không có đóng góp gì nhưng nghiễm nhiên họ có giá trị bất động sản tăng lên đáng kể và rồi họ cũng không phải nộp bất kì nghĩa vụ nào đối với Nhà nước. Không hiệu quả ở chỗ khi mà Nhà nước tốn rất nhiều tiền nhưng mà không thu lại được chi phí tương xứng và vì vậy không có tiền để làm các cơ sở hạ tầng khác", TS Anh phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia kinh tế này, mục đích phát triển cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn là điều mà TP rất cần nhưng TP cũng thiếu nguồn lực và các nguồn lực phân bổ của TP không theo kịp được đà phát triển.

Trong bối cảnh đó, ông cho rằng việc mở rộng phạm vi thu hồi đất để làm dự án là khả thi. "Bởi vì Nhà nước thêm nguồn ngân sách để thực hiện các cơ sở hạ tầng, người dân thì có cơ sở hạ tầng tốt hơn, nền kinh tế thì có nền tảng tốt hơn để phát triển và như vậy tựu chung lại về mặt tổng thể mà nói là cả nền kinh tế được lợi", TS Anh nhận định.

Về vấn đề đền bù giải tỏa như thế nào cho thỏa đáng để người dân đồng thuận, TS Anh cho biết cuối cùng vẫn là cơ chế đền bù.

Theo ông, cơ chế đầu tiên là Nhà nước cần phải có một quy hoạch rõ ràng và minh bạch. "Nhà nước muốn làm con đường này và tuyên bố là sẽ thu hồi với một dịện tích như thế nhưng phải mạch lạc, công khai, có những quy định rất rõ ràng về mặt thời gian, tiến độ, cơ chế đền bù, tái định cư… và phải có sự tham gia của người dân trong khu vực. Sau khi sự đồng thuận đạt được rồi thì lúc đấy sẽ triển khai các bước tiếp theo", TS Anh nêu quan điểm.

Theo ông, cái quan trọng cuối cùng là chúng ta có cơ sở hạ tầng hiện đại, thứ hai là người dân không cảm thấy là mình bị ép buộc, thứ ba là ngân sách Nhà nước khả thi chứ không phải chờ khi có một khoản ngân sách rất lớn mới làm được hạ tầng giao thông.

"Tức là bản thân giá trị gia tăng do cơ sở hạ tầng đem lại nó tài trợ ngược trở lại cho dự án đấy chứ không phải lấy tiền từ hoạt động nào khác để bù cho dự án đang triển khai", TS Anh nhấn mạnh.

Nhà siêu mỏng, siêu méo có còn tồn tại?

Bên cạnh những băn khoăn ai được hưởng lợi từ những chính sách trên, nhiều ý kiến cũng lo ngại sau khi bán đấu giá đất ven đường mới mở, những căn nhà siêu mỏng, siêu méo lại mọc lên, phá nát mỹ quan đô thị. Vì thực tế ở những dự án mở đường trước đây cho thấy, "đường mới mở tới đâu, nhà siêu mỏng siêu méo mọc tới đó", thậm chí có căn nhà chỉ vỏn vẹn vài mét vuông, khiến nhiều người thấy "nhức mắt".

Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh cho rằng vấn đề này thực chất chỉ là giải pháp kỹ thuật, tức là Nhà nước sẽ thu hồi hết diện tích đất nhỏ, méo thì sẽ giải quyết được tình trạng này và phải bồi thường thỏa đáng. Vì nếu không thu hồi thì người dân không thể bỏ đất đấy đi mà sẽ lại xây nhà lên.

"Việc này chỉ là biện pháp mang tính kỹ thuật thôi chứ không phải vấn đề gì cao siêu cả. Đơn giản là phải nhất quán, yêu cầu người dân không xây nhà mỏng, nhà méo, nhà siêu, nhà vẹo và phải thu hồi hết những diện tích đất như thế", TS Tự Anh nêu quan điểm.

Liên quan đến vấn đề này, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng khi thực hiện dự án TP.HCM cần phải làm triệt để, không để tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo xuất hiện. Để giải quyết dứt điểm vấn đề này thì ngay từ khi quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng đã phải làm kỹ, phải tính toán với những hộ gia đình còn lại diện tích đất quá nhỏ để có phương án xử lý từ đầu.

"Vấn đề là khi đền bù giải tỏa theo lộ giới đất thì sẽ còn những lô đất mặt tiền rất nhỏ, nhưng là mặt tiền nên đẻ ra các nhà siêu mỏng, siêu méo, không những làm xấu hình ảnh đô thị mà còn không tương xứng với đầu tư nâng cấp cấp tuyến đường quy mô. Điển hình là chúng ta thấy là đường Phạm Văn Đồng mở rộng ra rất hoành tráng, quy mô nhưng mà nhà hai bên thì lộn xộn, nhếch nhác, không tương xứng với đô thị văn minh", KTS Sơn nêu quan điểm.

Trên thực tế, việc xuất hiện những căn nhà siêu mỏng, siêu kỳ dị bắt đầu khi TP.HCM triển khai những dự án mở rộng đường. Có thể kể đến là một số công trình nhà ở nằm trên đường Trần Hưng Đạo (Quận 5), đường Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh), đường Võ Văn Kiệt (Quận 5 và Quận 6), đường Tân Hóa - Lò Gốm (Quận 6, Quận 11 và quận Tân Phú), đường Phạm Văn Đồng, đường Bùi Đình Túy, Nguyễn Xí (quận Bình Thạnh)... 

Để giải quyết tình tình trạng này, KTS Võ Kim Cương nhấn mạnh nhà siêu mỏng, siêu méo có tồn tại hay không lại do quyết tâm của người làm dự án.

"Bởi vì nếu có quyết tâm thì phải thu hồi hết những chỗ mà tạo ra cái mỏng, cái méo đó và phải bồi thường thỏa đáng. Lúc đó thì tránh được tình trạng còn một mẩu đất rồi lại làm nhà lên thì nó sẽ thành siêu mỏng, siêu méo. Một cái nữa là nếu không giải tỏa được thì cũng không cho xây dựng nếu không đủ tiêu chuẩn", KTS Cương đề xuất.

Có thể thấy rằng, việc TP.HCM thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng không chỉ giải quyết câu chuyện tái định cư và bán đấu giá mà còn giúp chấm dứt tình trạng nhà siêu mỏng dọc hai bên công trình.