Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố dự thảo lấy ý kiến với dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36, một trong những nội dung đáng chú ý là việc thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản.
Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.
Siết tín dụng bất động sản, người mua nhà cao cấp gặp khó.
Giải trình về đề xuất này, NHNN cho biết nội dung mới sẽ gián tiếp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp.
Tuy nhiên, trên thực tế, tại thị trường Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà trên 3 tỷ đồng chiếm một tỷ trọng khá lớn. Trong đó căn hộ hạng B đang chiếm tỷ lệ trên 50% tổng số căn hộ chào bán trên thị trường. Vì vậy, việc siết tín dụng này sẽ tác động lớn đến thị trường.
Tại các tỉnh khác, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nền cũng khá nhiều, nên mức độ chịu tác động cũng thấy rất rõ.
“Có thể đây là chính sách nhằm khuyến khích cho các dòng sản phẩm tiêu chuẩn, định hướng lại thị trường nhưng cần lưu ý vì khi bản dự thảo đi vào thực tế sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường chung chứ không phải là không”, đại diện Savills nhận định.
Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, thực tế, dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36 muốn siết phân khúc bất động sản cao cấp – một trong những phân khúc có nguy cơ gây ra "bong bóng" cho thị trường. Bởi lẽ, nhu cầu mua nhà giá rẻ, nhà thu nhập thấp của người dân Việt Nam còn rất cao, trong khi phân khúc này chưa đáp ứng được nhu cầu, thì các nhà phát triển bất động sản lại tập trung cho phân khúc cao cấp.
Những lo lắng này là cần thiết, nhưng cũng không nên quá gấp, quá vội. Vì thực tế, tình trạng “sốt” đã được chứng minh chỉ là tình trạng cục bộ do các nhà đầu tư mua đi bán lại với nhau. Còn thị trường nhìn chung vẫn nằm trong tầm kiểm soát.
Nhìn lại cơn "sốt đất" tại Hà Nội 9 năm trước, khi quy hoạch Thủ đô được công bố với thông tin trong tương lai, trung tâm hành chính quốc gia sẽ được dời về Ba Vì và sẽ có Đại lộ Thăng Long nối từ Ba Đình đến Ba Vì, lập tức giá đất ở đây tăng gấp 2 - 3 lần. Nhưng sau khi lãnh đạo thành phố Hà Nội thay đổi quan điểm xây trục Hồ Tây - Ba Vì, thị trường lập tức hạ nhiệt.
“Tôi cho rằng thị trường hiện nay đã khác, các nhà đầu tư cũng khác, nên trong ngắn hạn, nguy cơ "bong bóng" của thị trường khó xảy ra. Vì thế, không nhất thiết phải siết “gấp” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nói chung và phân khúc cao cấp nói riêng”, ông Võ nhận định.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mỗi phân khúc có một đối tượng khách hàng, cần thiết phải phát triển phân khúc nhà giá rẻ, nhưng cũng không vì thế phải hạn chế phân khúc nhà ở cao cấp.
Bởi lẽ, hiện phân khúc này tại Hà Nội và TP.HCM vẫn có lượng khách hàng đáng kể là những người giàu và nhóm khách hàng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam ngày càng gia tăng. Hơn nữa, nhu cầu được sinh sống trong những không gian sạch đẹp, sang trọng là nhu cầu chính đáng không phải của riêng ai.
Ông Đính cũng cho rằng, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc cao cấp hiện nay thanh khoản không có đột biến, giá bán chưa có dấu hiệu tăng nóng bất thường. Tồn dư bất động sản rất thấp, nhu cầu sở hữu nhà còn rất lớn trong khi nguồn cung đang thiếu, số lượng giao dịch nhiều nhưng giá ổn định và minh bạch.
Bởi vậy, ông Đính cho rằng, không cần thiết phải áp dụng biện pháp siết tín dụng để tránh tác động đến doanh nghiệp, người mua nhà và thị trường nói chung.
Còn theo bà Đỗ Thu Hằng - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội, chính sách đưa ra nhằm siết tín dụng với bất động sản cao cấp nhưng sẽ tác động tới toàn thị trường, khiến mặt bằng giá nhà nói chung tăng lên so với hiện tại.
Khi giá nhà tăng lên bởi hậu quả của siết tín dụng sẽ “tước” cơ hội tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân tại các đô thị lớn. Như vậy, vô tình chính sách kiểm soát thị trường bất động sản lại đi ngược với chính sách tạo điều kiện về nhà ở cho người dân.
Vì vậy, theo bà Hằng, vấn đề là cần kiểm soát chất lượng khoản vay và khách hàng vay. Vấn đề không phải là khách hàng vay bao nhiêu tiền mà quan trọng khách hàng có khả năng trả số tiền đã vay hay không.
Bình luận