Luật Đất đai năm 2013 đã 'lỗi thời'?

Cần sửa đổi để hợp thời cuộc

UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường về một số kiến nghị cần tháo gỡ trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố.

Cụ thể, về năng lực tài chính thực hiện dự án, chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng. UBND TP.HCM cho rằng cần quy định rõ về cách thức thẩm định nội dung này.

UBND thành phố cũng chỉ rõ Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thu hồi đất trước thời hạn 90 ngày hoặc 180 ngày, song quy định này không đề cập việc chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đồng thuận và bàn giao mặt bằng trước thời hạn.

Do đó, UBND thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các bộ, ngành hướng dẫn để đảm bảo cơ sở pháp lý áp dụng chung trên địa bàn thành phố.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực - Ủy viên Ban Chấp hành Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải có kết quả kiểm tra thực địa.

Tuy nhiên, hồ sơ giao đất, cho thuê đất… không có văn bản nào để trên cơ sở đó xác định chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính thực hiện dự án. Chưa kể đến việc năng lực tài chính của chủ đầu tư có thể có biến động trong thời gian dự án chưa được quyết định chủ trương đầu tư hay giao sản phẩm cho khách hàng.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nói: “Rất cần thiết nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vào Luật Đất đai năm 2013. Tôi nhận thấy luật đất đai đang áp dụng có những khuyết điểm như hệ thống pháp luật chưa đồng bộ trong quá trình triển khai. Điểm yếu nhất là công tác thực thi pháp luật và quy định về các điều kiện, cơ chế thực thi pháp luật của hệ thống các văn bản dưới luật, thủ tục hành chính còn rườm rà, bất cập, trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước còn yếu".

Đất tư, đất công "trộn lẫn" nhau

Theo ông Châu, nhìn toàn diện, người triển khai các nghị định và thông tư cần bám sát, hướng dẫn chi tiết hơn đối với người dân, doanh nghiệp. Bỏ bớt lưu trữ giấy tờ, cần quản lý theo 4.0 như các nước trên thế giới đang áp dụng.

Một số chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cho rằng, khó khăn nhất định hiện nay là dự án vướng vào đất công, đất tư trộn lẫn với nhau. Một dự án quy mô hàng chục ha khi vướng một phần diện tích đất công, theo quy định đất công phải mang ra đấu giá, không được bán theo chỉ định. Nếu một chủ sở hữu nào đó trúng thầu thì dự án lập tức bị "teo tóp", khu đất không còn tròn trịa, không gây ấn tượng đối với khách hàng. Do đó, có không ít dự án bị bế tắc.

Đáng nói, Luật Đất đai đang áp dụng còn hạn chế ở người thực thi. Trường hợp thông tư đi qua, đi lại từ Sở này đến Sở kia, từ UBND thành phố xuống các ngành còn nhiều vấn đề nổi cộm. Không ít ban ngành không hiểu ý nhau, gây khó dễ, "đá bóng” trách nhiệm với nhau.

Nói về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trọng Hoàng nhận định: "Nếu như trước đây, Luật Đất đai được áp dụng năm 2003, điều chỉnh lại 2013 đi sát thực tế đối với xã hội thì hiện nay, do biến động kinh tế, xã hội từng ngày phát triển, có những chi tiết, nội dung không phù với thời cuộc nữa. Do đó, việc chỉnh sửa Luật là điều hiển nhiên".

Khó khăn nhất hiện nay là thủ tục xin phép các dự án bất động sản đang trải qua rất nhiều quy trình như: Đền bù, giải tỏa, phê duyệt 1/500, xin phép nhiều sở ban ngành từ địa phương đến Trung ương, ngân hàng bảo lãnh…tốn nhiều thời gian. Vấn đề này, các nước trên thế giới áp dụng công nghệ 4.0, giảm thiểu tối đa được thời gian và kinh tế.

Trên thực tế, Luật rất rõ ràng nhưng khi triển khai thì quy trình, quy chế ở bộ phận tiếp nhận thực thi có vấn đề khiến doanh nghiệp xin hồ sơ quy hoạch dự án mất rất nhiều thời gian. Ngoài ra việc các Bộ, Sở ban ngành chưa đồng bộ, quản lý chồng chéo cũng gây không ít trở ngại.