Vì sao Condotel lại gây tranh cãi?
Condotel là từ kết hợp giữa Condo - Hotel (khách sạn – căn hộ) được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trong căn hộ, khách sạn bạn có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường. Nhưng chúng ta cần phải thống nhất cách hiểu về Condotel đó là: một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư.
Nói cách khác, Condotel đó là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.
Luật sư Trương Anh Tú.
Thời gian qua, Việt Nam đang trở thành điểm nóng phát triển của loại hình Condotel. Thống kê cho thấy, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ Condotel đã lên đến con số khó tin: 16.000 căn. Sản phẩm BĐS Condotel vẫn đang đà “tăng tốc” khi trong giai đoạn 2017-2019, dự báo trung bình mỗi năm sẽ còn có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được mở bán để cung ứng cho phân khúc này.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tỷ lệ căn hộ Condotel tại Việt Nam hiện đã chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn truyền thống chỉ chiếm 44%.
Các dự án Condotel tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc...Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc được đánh giá là 3 địa bàn đang phát triển nóng. Đây là những khu vực “đắc địa”, ngành du lịch phát triển mạnh mẽ nhất trong cả nước, thu hút lượng lớn khách du lịch do đó trở thành điều kiện tiên quyết để tạo ra lợi nhuận cho các chủ sở hữu Condotel.
Tuy nhiên, chính vì sự phát triển nóng của loại hình bất động sản Condotel, dẫn đến việc xây dựng tràn lan, khó kiểm soát cùng với hàng loạt những tranh chấp như: tranh chấp tại Condotel Bavico (Nha Trang) và thực tế, đến nay hầu như rất ít căn hộ Condotel được cấp “sổ hồng”.
Bản chất của sự công nhận căn hộ Condotel phải thực hiện thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là “sổ hồng”. Ở Việt Nam hiện nay việc cấp “sổ hồng” cho các căn hộ Condotel là một vấn đề khó.
Bởi lẽ, Condotel được xây dựng với mục đích chính yếu là kinh doanh, dịch vụ do đó đối chiếu loại hình bất động sản Condotel với quy định của pháp luật đất đai Việt Nam thì bản chất Condotel thuộc nhóm đất phi nông nghiệp cụ thể là: đất thương mại, dịch vụ vì vậy, nếu cấp “sổ hồng” với mục đích sử dụng là đất ở cho các Căn hộ Condotel thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật.
Video: Cách mua nhà đất thông minh, tránh sập bẫy lừa
Thứ hai, mặc dù chủ đầu tư cam kết người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (nhà ở, đất ở được luật quy định là sở hữu lâu dài, hay nói cách khác là vô thời hạn) nhưng phải khẳng định, Condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch.
Theo đó, tại khoản 3, điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (một hoạt động kinh doanh), là không quá 50 năm và được gia hạn thêm. Điều này có nghĩa, Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ Condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.
Thứ ba, các căn hộ Condotel được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để người dung sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ Condotel như sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp “sổ hồng” cho Condotel.
Thứ tư, việc sử dụng các loại đất khác nhau đã có trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh thành, địa phương. Do đó việc công nhận quyền sử dụng đất cũng chịu ràng buộc của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất này.
Việc Codotel là đất kinh doanh dịch vụ nhưng hiện nay lại được đề xuất được cấp “sổ hồng” đất ở sẽ không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Ngoài ra, nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ Condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp. Tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý; Những rủi ro khi phân định sở hữu chung sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua codotel.
Hơn nữa, còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng giải ngân. Những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.
Về quản lý, sử dụng các căn hộ Condotel cũng là một vấn đề đáng bàn. Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ chung cư khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ Condotel?... Hàng loạt các vấn đề đặt ra đối với loại hình hỗn hợp này.
Đáp án nào cho bài toán khó Condotel?
Các cơ quan nhà nước không có cơ sở để sửa luật nhằm “chiều” một nhóm các nhà đầu tư nhưng cũng cần có giải pháp để hạn chế nhất các rủi ro cho người mua Condotel mà các cơ quan có thẩm quyền có cơ sở pháp lý để chấp nhận.
Thứ nhất, đối với các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường, thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở.
Cơ quan nhà nước xem xét điều chỉnh quy hoạch về sử dụng đất và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án Condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu Codotel phải trở thành khu dân cư.
Còn sau đó, cư dân trong khu dân cư này sử dụng vào mục đích ở hay mục đích khác thì đó thuộc quyền của cư dân, không cơ quan, tổ chức, cá nhân có thể cản trở việc cư dân ở khu dân cư này cho thuê lại căn hộ này. Tuy nhiên, phải khẳng định rằng, trong trường hợp này các Condotel này sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, khu chung cư do đó phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.
Thứ hai, đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ Condotel về đúng bản chất của nó, tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”.
Tôi cho rằng, không phải khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ mà chỉ bởi chúng ta đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư. Bởi: Bản chất của Condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây Condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở nhưng lại dùng để kinh doanh dịch vụ du lịch.
Nếu để kích cầu cho sự phát triển của Condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với Hợp đồng thuê phòng, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp Thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.
>>> Đọc thêm: Quy trách nhiệm cho chủ đầu tư Condotel thất hứa với khách hàng
Bình luận